Smlouva o úschově před hypoteční smlouvou
Při koupi nemovitosti je klíčové zajistit bezpečný převod finančních prostředků. Smlouva o úschově funguje jako bezpečnostní schránka pro kupní cenu, která chrání obě strany transakce do doby, než dojde k řádnému převodu vlastnického práva. Bez úschovy se kupující i prodávající mohou snadno dostat do situace, kdy jeden čeká na peníze a druhý na nemovitost, což může vést k zdlouhavým sporům a nejistotě.
Účel a princip smlouvy o úschově
Smlouva o úschově je typ smlouvy uzavřený mezi schovatelem (např. advokát, notář, banka), který se zavazuje převzít do své úschovy věc uschovatele (finanční prostředky, listiny, cenné papíry apod.), uschovatelem (např. kupující), který se za to většinou zavazuje schovateli zaplatit odměnu, a osobou, které budou prostředky z úschovy vyplaceny (např. prodávající).
K vyplacení finančních prostředků z úschovy přitom může dojít teprve tehdy, když budou splněny veškeré předem stanovené podmínky. Toto nastavení zajišťuje, že kupující má jistotu, že peníze nebudou vyplaceny prodávajícímu, dokud není vlastnické právo k nemovitosti řádně převedeno. Naopak prodávající má jistotu, že kupující má k dispozici celou kupní cenu.
Proč je úschova nezbytná při koupi nemovitosti?
Vlastnické právo k nemovité věci nepřechází na kupujícího již podpisem kupní smlouvy, ale až zápisem do příslušného katastru nemovitostí. Proces zápisu vlastnického práva na základě návrhu na vklad podléhá zkoumání katastrem, které může trvat poměrně dlouhou dobu. Během této periody, mezi podpisem smlouvy a zápisem do katastru, nejsou finanční prostředky kupujícího bez úschovy u třetího subjektu dostatečně chráněny.
Příklad:
- Kupující se zaváže uhradit kupní cenu na účet prodávajícího do 10 dnů od podpisu kupní smlouvy.
- V kupní smlouvě je uvedeno, že návrh na vklad vlastnického práva bude podán až po uhrazení kupní ceny.
- Kupující uhradí celou kupní cenu, ale prodávající návrh na vklad na katastr nepodá.
V takovém případě kupující nemá ani nemovitost, ani své peníze. V případě využití úschovy peníze zůstávají bezpečně uloženy u schovatele, dokud se problém nevyřeší.
Typy úschov
Při koupi nemovitosti se nejčastěji setkáváme s následujícími typy úschov:
Advokátní úschova
Advokátní úschova je nejběžnějším způsobem úschovy kupní ceny. Advokát je povinen se řídit povinnostmi vyplývajícími ze smlouvy o advokátní úschově a ze zákona. Mezi klíčové výhody patří:
- Bezpečnost: Advokát peníze v úschově nesmí nijak nakládat a za případnou škodu odpovídá celým svým majetkem. Finanční prostředky jsou vedeny na speciálním účtu odděleném od majetku advokáta, čímž jsou chráněny před exekucí, insolvencí či dědictvím.
- Dohled: Každá advokátní úschova je hlásena do Elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou (ČAK), což umožňuje kontrolu advokátů.
- Pojištění: Každý advokát je ze zákona pojištěn, a to minimálně na částku 7 milionů Kč. Někteří advokáti (např. Realitní advokáti s.r.o.) nabízejí i nadstandardní pojištění.
- Flexibilita a cena: Ve srovnání s bankovní nebo notářskou úschovou je advokátní úschova často výrazně levnější a advokát může přizpůsobit podmínky smlouvy specifickým požadavkům klienta. Advokát také může zkontrolovat úvěrovou a zástavní smlouvu.
- Právní pomoc: Advokát může zajistit kompletní smluvní dokumentaci, realizaci podpisové akce, ověření podpisů a podání listin na katastr nemovitostí.
- Kontrola: Novela stavovského předpisu ČAK z roku 2023 přinesla advokátům nové povinnosti, jako je povinnost hlásit do elektronické knihy úschov i ukončení úschovy.
Za případnou škodu způsobenou advokátem odpovídá především příslušný advokát osobně svým majetkem. V případě zpronevěry je advokát trestně odpovědný a hrozí mu vyškrtnutí ze seznamu advokátů.
Notářská úschova
Notářská úschova je rovněž bezpečným způsobem uložení finančních prostředků. Notáři jsou registrováni u Notářské komory a musí mít sjednáno profesní pojištění.
- Cena: Notáři jsou povinni účtovat cenu dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti, což bývá zpravidla dražší než u advokáta. Cena je pevně dána a nemůže být měněna, všichni notáři by si měli účtovat stejné ceny. K ceně si notář obvykle připočte 21 % DPH.
- Dohled státu: Probíhá pod dohledem státu prostřednictvím Ministerstva spravedlnosti.
- Pojištění: Stejně jako advokáti, i notáři mají povinnost mít sjednané profesní pojištění.
Z hlediska bezpečnosti je notářská úschova srovnatelná s advokátní úschovou. V případě, že notář sepsal i kupní smlouvu, může dojít ke snížení ceny notářské úschovy kupní ceny na 1/10, avšak sepis kupní smlouvy formou notářského zápisu je nadstandardní a zpoplatněný.
Bankovní úschova
Bankovní úschova je založena obvykle trojstrannou smlouvou mezi kupujícím, prodávajícím a bankou. Banky nabízejí stabilitu a dobrou pověst.
- Nevýhody: Nižší flexibilita bankovních právních oddělení a nemožnost využití úschovy listin. Banky pracují se vzory smluv, které nemusí odpovídat specifickým požadavkům a jejich změny mohou být zpoplatněné nebo vyloučené.
- Pojištění: Celková částka vkladů je pojištěna do výše 100 000 EUR na jednoho klienta u jedné banky. Nově jsou od roku 2016 pojištěny i tzv. dočasně vysoké zůstatky nad 100 000 EUR.
- Flexibilita: Banky jsou zvyklé pracovat se vzory smluv, které nemusí odpovídat konkrétní situaci a specifickým požadavkům smluvních stran.
Bankovní úschova může být lákavá pro svou stabilitu, ale je důležité zvážit její omezenou flexibilitu a nemožnost úschovy listin.
Realitní úschova
Realitní úschova, kdy jsou peníze složeny k realitní společnosti, nenaplňuje znaky úschovy. Peníze se stávají na krátkou dobu majetkem společnosti. V případě krachu realitní společnosti klienti o peníze přicházejí.
- Riziko: V případě insolvenčního řízení realitní společnosti je uspokojení případných škod možné pouze z jejího obchodního jmění, o jehož výši klient nemá povědomí.
- Pojištění: Realitní kancelář nemá ze zákona danou povinnost ohledně zřízení profesního pojištění v souvislosti s úschovami. Zákon o realitním zprostředkování sice ukládá povinnost pojištění, ale minimální limit je vzhledem k cenám nemovitostí nedostatečný.
Realitní úschova se nedoporučuje kvůli vysokému riziku ztráty finančních prostředků.
Obsah smlouvy o úschově
Pro maximální ochranu všech zúčastněných by smlouva o advokátní úschově měla obsahovat:
- Identifikaci smluvních stran: Uschovatel (kupující), Oprávněný (prodávající) a Schovatel (advokát).
- Předmět úschovy: Přesné vymezení finančních prostředků (částka, měna) a případně dalších dokumentů (listin).
- Podmínky pro přijetí úschovy: Kdy a jakým způsobem budou finanční prostředky složeny na účet schovatele.
- Podmínky pro výplatu předmětu úschovy: Jasně definované a jednoznačné podmínky, které musí být splněny pro uvolnění peněz prodávajícímu (např. zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, výmaz zástavního práva prodávajícího).
- Pravidla pro vrácení peněz: V případě, že podmínky pro výplatu nebudou splněny (např. nedojde k vkladu vlastnického práva, dojde k odstoupení od smlouvy).
- Lhůty: Termíny pro složení peněz, pro výplatu, pro vrácení peněz.
- Odměna schovatele: Výše a způsob úhrady odměny advokátovi.
- Závazek advokáta: Že advokát nesmí s penězi v úschově nijak nakládat a za případnou škodu odpovídá celým svým majetkem.
- Registrace úschovy: Uvedení, že úschova bude registrována v Elektronické knize úschov ČAK.
Novinky v advokátní úschově
Novela stavovského předpisu České advokátní komory z května 2023 přinesla významné změny v oblasti advokátních úschov, které poskytují uschovatelům větší kontrolu nad jejich složenými finančními prostředky:
- Hlášení do EKÚ: Od 1. července 2023 jsou advokáti povinni hlásit do Elektronické knihy úschov (EKÚ) nejenom přijetí peněžních prostředků do úschovy, ale i ukončení úschovy.
- Dvoufaktorová advokátní úschova: Některé advokátní kanceláře nabízejí novou službu dvoufaktorové advokátní úschovy, kdy na peníze dohlíží a jejich uvolnění musí autorizovat dva advokáti ze dvou různých, na sobě nezávislých advokátních kanceláří, což zajišťuje maximální bezpečnost.
Naše advokátní kancelář spolupracuje s UniCredit Bank, která je připravena na nové povinnosti a poskytuje klientům možnost zasílání notifikací o pohybech na úschovním účtu.
Advokátní úschovy - jaká jsou pravidla?
tags:
#musi #byt #podepsana #nejprve #smlouva #o
Oblíbené příspěvky:
