S účinností od 1. ledna 2014 došlo v České republice k zásadním změnám v oblasti nájmu nebytových prostor v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku (NOZ), zákon č. 89/2012 Sb. Starý zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, byl zrušen a NOZ zavedl nový pojem "prostor sloužící k podnikání". Tato úprava se týká jak pronajímatelů, tak nájemců, neboť se aplikuje i na nájemní vztahy vzniklé před datem účinnosti NOZ.
Podle NOZ se prostor sloužící k podnikání definuje jako prostor nebo místnost, jehož účelem je provozování podnikatelské činnosti a který k tomuto účelu slouží alespoň převážně. Klíčovým faktorem pro posouzení, zda se jedná o tento typ nájmu, je účel nájmu, nikoli primárně stavební určení prostoru. Typickými příklady jsou nájmy kanceláří, skladů, obchodů, restaurací, stánků či jiných prostor určených k podnikatelským, komerčním či jiným činnostem souvisejícím s podnikáním nájemce.
Samotný pojem "podnikání" je v tomto kontextu chápán široce a zahrnuje nejrůznější živnostenskou, výrobní, skladovací činnost či poskytování služeb, a to bez ohledu na to, zda dochází ke styku s veřejností.
NOZ obsahuje obecnou úpravu nájemní smlouvy v ustanoveních § 2201 až 2234. Zvláštní ustanovení o nájmu prostor sloužících k podnikání jsou pak upravena v §§ 2302 až 2315 NOZ. Na rozdíl od nájmu bytu je právní úprava nájmu prostor sloužících k podnikání dispozitivní, což znamená, že smluvní strany si mohou svá práva a povinnosti sjednat odchylně od zákonné úpravy, avšak s respektováním dobrých mravů a veřejného pořádku.
NOZ již nestanovuje povinnou písemnou formu nájemní smlouvy pro prostory sloužící k podnikání. Přestože postačí ústní dohoda, písemná forma je důrazně doporučena pro minimalizaci budoucích sporů. Mezi základní náležitosti smlouvy patří:
Podstatnou náležitostí smlouvy je její úplatnost. Nájemce je povinen platit pronajímateli nájemné ve sjednané výši. Pokud výše nájemného není sjednána, platí se obvyklé nájemné. V případě absence dohody o splatnosti se nájemné platí měsíčně pozadu.
Služby spojené s užíváním prostor (např. dodávka vody, tepla, energie, odvoz odpadů) se řídí obdobně ustanoveními o nájmu bytu. Pronajímatel je povinen zajistit sjednané služby, není-li dohodnuto jinak. Doporučuje se sjednat zálohy na služby, jejichž výše by měla odpovídat skutečné spotřebě.
Základní povinnosti pronajímatele:
Základní povinnosti nájemce:
Nájemce má právo provést změny věci po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Pronajímatel je oprávněn zadržet movité věci nájemce k zajištění pohledávky na nájemném.
Účel nájmu je vhodné ve smlouvě výslovně uvést, ačkoli to není podmínkou platnosti. Nájemce není oprávněn provozovat jinou činnost, než je dohodnuto, pokud by to způsobilo zhoršení poměrů v nemovitosti nebo poškozovalo pronajímatele či ostatní nájemníky. Vždy je třeba sjednat účel tak, aby drobné změny byly možné.
Pro jednání s orgány veřejné správy a pro jasné vymezení práv a povinností je důležité, aby byl účel nájmu jasně a určitě sjednán. Pokud si nájemce přeje změnit provozovanou činnost, je nezbytný předchozí souhlas pronajímatele. V některých případech, například u restauračních zařízení, může změna provozní doby či druhu činnosti vést ke zhoršení poměrů v nemovitosti a být důvodem k výpovědi.
Označení provozovny formou vývěsního štítu podléhá souhlasu pronajímatele, který může být odmítnut z památkových či estetických důvodů. V případě, že hodláte v prostorách provozovat obchod, jednotné označení provozovny nemusí být dostačující.
V případě, že pronajímatelem je město, obec či městská část, je třeba počítat s tím, že si mohou vyhrazovat právo pronajímat prostory pouze pro účely, které se jim hodí do dané lokality. Některé činnosti mohou být zcela zakázány, například provoz heren, nonstop barů, sexshopů, prodej pyrotechniky či produktů s protimírovou propagandou.
Podle NOZ změna vlastníka předmětu nájmu nemá vliv na trvání nájemní smlouvy, pokud není smluvně dohodnuto jinak. Nový vlastník však má právo nájem vypovědět do tří měsíců, pokud neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata.
NOZ rozlišuje způsob ukončení nájmu podle toho, zda byla smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou.
Proti výpovědi může vypovězená strana vznést písemné námitky. Dále jsou upraveny možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi.
Jedná se o nový institut v NOZ (§ 2315). Pokud nájem prostoru sloužícího k podnikání skončí výpovědí ze strany pronajímatele (nikoli pro hrubé porušení povinností nájemce), má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Určení výše této náhrady může být problematické a vyžadovat znalecký posudek nebo dohodu stran.
Legalita bydlení v nebytových prostorách je v "šedé zóně". Zatímco NOZ bydlení v některých případech umožňuje, stavební zákon jej může zakazovat. V případě zájmu o přestavbu je nezbytné kontaktovat stavební úřad a získat příslušná povolení. Stavební úřad určí, zda prostor splňuje parametry pro bydlení a jaké úpravy jsou nutné.
V nebytových prostorách není možné nahlásit místo trvalého pobytu. Banky obvykle neposkytují hypotéku na koupi nebytového prostoru, s výjimkou případů, kdy je plánována jeho přestavba na obytný prostor.
Vzhledem ke složitosti právní úpravy a častým změnám je vždy doporučeno nechat si nájemní smlouvu na míru zkontrolovat nebo sepsat advokátem či jiným právním odborníkem. Vzory smluv dostupné na internetu mohou být zastaralé a nepokrývat všechny specifické situace.
tags: #najem #nebytovych #prostor #rigorozni #prace