Vlastníci bytových jednotek se v drtivé většině případů setkávají s povinností pravidelně přispívat do fondu oprav, který spravuje společenství vlastníků jednotek (SVJ). Tato povinnost je často nepochopena, zejména pokud jde o její vztah k nájemníkům a specifika jejího vymáhání.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. SVJ nesmí podnikat. V současné úpravě se společenství vlastníků zakládá za účelem správy domu a pozemku.
Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění vlastníků, které je tvořeno členy s hlasovacími právy odpovídajícími jejich spoluvlastnickým podílům. Autor článku poukazuje na to, že SVJ je často tvořeno převážně fyzickými osobami s minimálními znalostmi práva, což může vést k emocionálním reakcím a sporům namísto racionálních úvah.
Původní definice SVJ dle zákona č. 72/1994 Sb. uváděla, že SVJ je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se k povinnostem pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Současná definice dle zákona č. 89/2012 Sb. je podobná, zdůrazňuje však, že společenství vlastníků nesmí podnikat.
Fond oprav, zákonněji označovaný jako příspěvek na správu domu a pozemku, je pravidelná platba, kterou jsou vlastníci jednotek povinni odvádět na bankovní účet SVJ. Tento příspěvek slouží k zajištění chodu domu a k pokrytí nezbytných výdajů, jako jsou opravy střechy, výměna stoupaček, modernizace výtahu, revize či stavební úpravy.
Je důležité rozlišovat mezi příspěvkem do fondu oprav a zálohami na služby. Zatímco zálohy na služby (např. teplo, voda, elektřina) se vyúčtovávají a vypořádávají s vlastníky, příspěvek do fondu oprav se nevyúčtovává a převádí se do dalšího období. Tyto příspěvky se při převodu jednotky nevypořádávají.
Výše příspěvků do fondu oprav se obvykle určuje na základě velikosti bytů (částka za 1 m²) nebo velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. O výši a způsobu výpočtu rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek.
V účetnictví se fond oprav eviduje jako dlouhodobá záloha, nikoliv jako fond tvořený z čistého zisku. Příspěvek do fondu oprav je zákonnou povinností každého vlastníka bytové jednotky.
Přestože zákon neumožňuje, aby příspěvky do fondu oprav hradili nájemníci, pronajímatelé často tuto povinnost přesouvají na ně zahrnutím této částky do nájemného. Laicky se těmto poplatkům říká příspěvky do fondu oprav. Pronajímatel tyto příspěvky obvykle bere ze zaplaceného nájmu, ale částka se nesmí počítat jako záloha na služby.
Pokud nájemce podepíše smlouvu, kde je příspěvek součástí nájmu (nikoliv služeb), je povinen nájem zaplatit. Za běžné opotřebení bytu a jeho vybavení by nájemci platit neměli.
Podle ustanovení § 2251 odst. 2 Občanského zákoníku pronajímatel nemůže po nájemci požadovat žádné jiné platby nežli nájemné a zálohy na služby, tedy ani příspěvek do fondu oprav. Ujednání nájemní smlouvy, které by ukládalo nájemci povinnost přispívat do fondu oprav, je neplatné.
Jedním z nejčastějších důvodů, proč se SVJ obrací na soud, je situace, kdy někteří členové přestávají platit zálohy na služby, příspěvky do fondu oprav nebo jiné platby. V takovém případě může SVJ dluh vymáhat, obvykle nejprve zasláním upomínek a následně soudně.
Problematickou oblastí je věcná příslušnost soudů ve sporech vzniklých z jednání shromáždění vlastníků. Podle § 9 odst. 2 písm. l) Občanského soudního řádu jsou krajské soudy věcně příslušné ve věcech jednání shromáždění společenství vlastníků a sporů z toho vzniklých. Tato příslušnost se může vztahovat i na spory mezi SVJ a jejich členy týkající se plateb záloh a příspěvků, pokud stanovy SVJ uvádějí, že o výši záloh a příspěvků rozhoduje shromáždění.
Pokud stanovy nespecifikují, že o platbách rozhoduje shromáždění, může nastat situace, kdy krajský soud není věcně příslušný, což může vést k tzv. "justičnímu ping-pongu". V takových případech závisí rozhodnutí na konkrétním soudci.
Společenství vlastníků jednotek je specifický subjekt s právní subjektivitou, který vzniká ze zákona. Vlastnictví jednotky automaticky znamená členství v SVJ a s ním spojenou povinnost přispívat na správu domu a pozemku.
O výši příspěvků na správu domu a pozemku rozhoduje shromáždění vlastníků. V případě změny výše příspěvku je nutné tuto změnu prokazatelně doručit každému vlastníkovi jednotky prostřednictvím evidenčního listu.
Důležitým aspektem je, že dluhy související se správou domu mohou přejít na nového vlastníka jednotky. Při prodeji bytu je proto klíčové zjistit stav dluhů na příspěvcích do fondu oprav.
Při stanovení výše příspěvků je nutné vycházet ze stáří a technického stavu domu. V případě novostaveb bývají měsíční zálohy do fondu oprav nižší.
tags: #svj #lze #zalovat #prispevky #na #spravu