Při pronájmu bytu je klíčové nejen samotné nájemné, ale také zálohy na služby spojené s užíváním nemovitosti. Tyto zálohy musí být jasně definovány ve smlouvě, včetně způsobu jejich rozúčtování. V tomto článku se dozvíte, jak správně nastavit zálohy a vyúčtování, co je třeba vzít v úvahu, abyste se vyhnuli problémům, a jaké jsou práva a povinnosti obou stran.
Zálohy na služby pokrývají náklady spojené s užíváním bytu, ze kterých má nájemník okamžitý prospěch. Mezi tyto položky obvykle patří:
Rozsah služeb je vymezen zákonem č. 67/2013 Sb., § 3. Některé služby, jako například elektřina nebo plyn, lze přepsat přímo na nájemníka, který si pak vyřizuje vyúčtování s dodavateli sám. Vlastník má nicméně právo vybírat zálohy i na tyto položky.
Při stanovení výše záloh na energie a služby existují v zásadě dvě hlavní varianty:
Výše záloh může být účtována:
Složité vzorce pro výpočet jsou obvykle v kompetenci odborníků. Pronajímatel by se měl opírat o evidenční list, který je rozpočítáván mezi všechny nájemce. Dodavatelé energií stanovují výši záloh na základě průměrné spotřeby domácností v České republice. Dodavatelé energií mohou provést přepočet záloh po prvním roce bydlení nového nájemce, aby lépe odpovídaly jeho skutečné spotřebě.
Jako majitel nemovitosti máte právo jednostranně upravit výši záloh na služby, což u samotného nájemného není možné. Změna výše měsíční zálohy musí být v písemném oznámení řádně zdůvodněna a platí nejdříve od prvního dne následujícího měsíce po jejím oznámení.
Podle zákona č. 406/2000 Sb. máte jako majitel povinnost poskytnout nájemníkům energetický průkaz budovy. Tento dokument informuje o energetické náročnosti budovy.
Některé služby, jako je elektřina nebo plyn, lze přepsat na nájemníka. V takovém případě si nájemník sám uzavře smlouvu s dodavatelem a stará se o vyúčtování. Pokud chcete celý proces vyúčtování zjednodušit, doporučuje se přehlásit energie na nájemce, čímž se vyhnete administrativě spojené s vyúčtováním.
Alternativou k zálohám a detailnímu vyúčtování jsou paušální platby. V tomto případě se nájemné a platby za služby sjednotí do jedné paušální částky a není potřeba detailní vyúčtování. Tento model je vhodný především pro krátkodobé nájmy. Je však důležité si uvědomit, že u dlouhodobých nájmů (nad 24 měsíců nebo na dobu neurčitou) nelze do paušální platby zahrnout dodávku tepla, teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Tyto služby musí být vždy vyúčtovány.
Pronajímatel je povinen doručit nájemníkům vyúčtování za energie a služby nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období. Zúčtovací období je obvykle kalendářní rok, ale může se lišit v závislosti na datu uvedeném na faktuře dodavatele služby.
Vyúčtování musí obsahovat:
Obě strany mají 4 měsíce od doručení vyúčtování na to, aby uhradily případné nedoplatky nebo vrátily přeplatky.
Pokud nájemník nesouhlasí s vyúčtováním, má právo do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období písemně požádat o nahlédnutí do podkladů, ze kterých pronajímatel při zpracování vyúčtování vycházel. Pronajímatel je povinen mu umožnit přístup k dokumentaci, která by měla obsahovat rozdělení nákladů na jednotlivé služby a způsob výpočtu záloh.
Po obdržení podkladů má nájemník 30 dnů na to, aby v případě nesrovnalostí podal písemnou námitku. Pronajímatel je povinen námitku vyřídit do 30 dnů. Pokud námitky uzná za oprávněné, je povinen do 30 dnů provést opravu a vyplatit případný přeplatek.
V případě, že pronajímatel zpozdí předložení vyúčtování, neumožní do něj nahlížet nebo nereaguje na námitky, je sankcionován pokutou 50 Kč za každý započatý den prodlení, pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak.
Do nájmu ani služeb nelze obecně započítávat náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti, které nesouvisí přímo s jejím pronajímáním. Mezi tyto položky mohou patřit například platby za pojištění a správu domu, dlouhodobá záloha (fond oprav) nebo poplatek za vybavení bytu, pokud nejsou explicitně sjednány ve smlouvě.
Pro zjednodušení procesu vyúčtování a uchovávání dokumentů lze využít software pro správu nemovitostí. Tyto systémy automatizují vyúčtování a pomáhají předcházet chybám a nedorozuměním.
tags: #najem #plus #zalohy #na #sluzby