Dražbou nemovitých věcí v exekuci se rozumí proces zpeněžení nemovitostí, které byly postiženy exekucí. Tento proces představuje další krok v rámci provádění exekuce po právní moci usnesení o ceně nemovitosti. Soudní exekutor nařizuje dražební jednání, které je následně oznámeno dražební vyhláškou.
Dražební vyhláška obsahuje klíčové informace pro potenciální účastníky dražby, včetně:
Dražba může probíhat také elektronicky s využitím internetu. V takovém případě dražební vyhláška stanoví specifické podmínky. Soudní exekutor ve vyhlášce vyzývá každého, kdo má právo, které nepřipouští dražbu, aby se přihlásil. Dále upozorňuje oprávněné (věřitele) a další věřitele povinného (dlužníka) na možnost přihlásit své pohledávky, které nejsou předmětem probíhající exekuce, a to nejpozději do zahájení dražebního jednání. Důležité je, aby přihláška obsahovala všechny náležitosti a aby byla uvedena výše pohledávky.
Dále jsou účastníci informováni o možnosti popřít přihlášené pohledávky co do jejich pravosti, výše, zařazení do skupiny a pořadí, a to nejpozději do 15 dnů ode dne zveřejnění oznámení. Osoba odpovědná za správu domu a pozemku, jde-li o prodej jednotky v domě, může také přihlásit pohledávky související se správou domu a pozemku.
Dražební jednání řídí soudní exekutor nebo exekutorský kandidát. Jednotlivé úkony mohou provádět pověření zaměstnanci exekutorského úřadu. Jako dražitelé nesmí vystupovat osoby, které jsou zákonem vyloučeny, například vydražitel uvedený v § 336m odst. 2 občanského soudního řádu. Účast v dražbě je podmíněna složením jistoty, pokud není v dražební vyhlášce uvedeno jinak.
Fyzické osoby mohou dražit osobně nebo prostřednictvím úředně ověřeného zástupce. Za právnické osoby draží určené osoby nebo jejich zástupci s úředně ověřenou plnou mocí. Před zahájením dražby je dražitel povinen prokázat svou totožnost.
Při elektronické dražbě se dražební jednání nenařizuje. Soudní exekutor bezprostředně před zahájením dražby zveřejní rozhodnutí o předkupních právech a výhradách zpětného prodeje, případně další váznoucí práva a závazky. Totožnost dražitelů je anonymizována pomocí identifikátoru. Dražba probíhá formou podání a čas ukončení se posouvá o pět minut od posledního podání. Po ukončení dražby udělí exekutor příklep nejvyššímu podání. O dražbě se sepisuje protokol.
Věřitelé s pohledávkou zajištěnou zástavním právem nebo vymahatelnou pohledávkou mohou svou pohledávku přihlásit nejpozději do zahájení dražebního jednání. Stejné právo má osoba odpovědná za správu domu a pozemku. Přihláška musí obsahovat:
Opožděné nebo neúplné přihlášky soudní exekutor odmítne bez možnosti odvolání. Věřitel je povinen bezodkladně oznámit změny týkající se přihlášky.
Dražba se koná, pokud dražitelé činí podání. Soudní exekutor nevyzývá k vyšším podáním ani neupozorňuje na udělení příklepu. Cena vydražené věci není omezena cenovými předpisy.
Pokud bylo v posledních pěti minutách před ukončením dražby učiněno podání, čas ukončení se posouvá. Elektronická dražba končí, pokud uplyne pět minut od posledního podání bez dalšího vyššího podání.
Bezprostředně po ukončení dražby udělí exekutor příklep dražiteli s nejvyšším podáním. V případě shodných nejvyšších podání má přednost dražitel s předkupním právem, jinak se rozhoduje losem nebo podle pořadí podání.
Soudní exekutor v usnesení o příklepu uloží vydražiteli povinnost doplatit nejvyšší podání do dvou měsíců od nabytí právní moci usnesení. Na nejvyšší podání se započítává složená jistota. Dražitelům, kterým nebyl příklep udělen, se jistota vrací po skončení dražby.
Každý, kdo není vyloučen zákonem, může do 15 dnů od zveřejnění usnesení o příklepu písemně navrhnout předražek, tedy nabytí nemovité věci za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání. Návrh musí splňovat zákonné náležitosti a podpis navrhovatele musí být úředně ověřen. Navrhovatel je povinen předražek ve stanovené lhůtě zaplatit. V případě více předražků nabude nemovitost ten, kdo učiní nejvyšší předražek.
Po uplynutí lhůty pro předražek vyzve exekutor vydražitele k oznámení, zda zvyšuje své podání. Následně vydá usnesení o předražku, kterým zruší usnesení o příklepu a rozhodne o novém nabyvateli a ceně. Usnesení o předražku se doručuje oprávněnému, dalším oprávněným, povinnému, vydražiteli a všem, kdo učinili předražek.
Vydražitel nebo předražitel se stává vlastníkem nemovité věci s příslušenstvím ke dni vydání usnesení o příklepu nebo předražku, po splnění podmínek jako je úhrada nejvyššího podání nebo předražku. Zemědělský pacht neuvedený v dražební vyhlášce zaniká koncem pachtovního roku. Soudní exekutor potvrdí, která práva zapsaná v katastru nemovitostí zanikla a která působí proti vydražiteli.
Na základě pravomocného usnesení o příklepu nebo předražku může vydražitel nebo předražitel podat exekuční návrh na vyklizení nebo odebrání nemovité věci.
Nájem bytu či domu nezaniká v důsledku prodeje nemovitosti v dražbě. Nový vlastník (vydražitel) je vázán trvajícím nájemním vztahem, a to i v případě nedobrovolné dražby. Tato skutečnost se řídí § 336l odst. 4 písm. a) občanského soudního řádu a § 2221 a násl. občanského zákoníku.
Nový vlastník nemůže nájem vypovědět pouze z důvodu změny vlastnictví, pokud nájemce v bytě skutečně bydlí. Toto pravidlo je kogentní. Pokud nájemce byt nevyužívá k bydlení, může být nájem vypovězen za splnění zákonných podmínek, přičemž vzniká právo na přiměřené odstupné.
Pokud vydražitel věděl nebo měl vědět o existenci nájmu, je vázán nájemní smlouvou v rozsahu práv a povinností plynoucích ze smlouvy s původním pronajímatelem. V opačném případě jsou nového vlastníka zavazovat pouze povinnosti plynoucí ze zákona.
V případě, že nájemce v dražební vyhlášce nebyl uveden, může se stát, že jeho nájemní právo zanikne. Vydražitel by měl vždy věnovat zvýšenou pozornost informacím v dražební vyhlášce.
Vydražením nemovité věci v nedobrovolné dražbě za stanovených zákonných podmínek zanikají:
Zástavní práva zanikají, pokud jsou mladší než nejstarší přihlášená pohledávka. Vydražitel nabývá nemovitost zpravidla "očištěnou" od některých práv.
Pokud se původní vlastník nebo jiné osoby odmítají dobrovolně vystěhovat z vydražené nemovitosti, může vydražitel podat exekuční návrh na vyklizení přímo soudnímu exekutorovi. Exekučním titulem je v tomto případě usnesení o příklepu nebo o předražku.
V případě, že nemovitost užívá osoba bez právního důvodu, je nutné nejprve podat žalobu k soudu a teprve po získání rozhodnutí zahájit exekuci na vyklizení.
tags: #najemni #pravo #v #drazbe