Ukončení nájemního vztahu může nastat z různých důvodů a způsob provedení často závisí na typu uzavřené nájemní smlouvy - zda se jedná o smlouvu na dobu neurčitou, nebo na dobu určitou.
Bez ohledu na typ nájemní smlouvy a dobu jejího trvání je možné nájemní vztah ukončit na základě společné dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. Tato dohoda by měla být vždy písemná a měla by obsahovat minimálně následující náležitosti:
Pokud si nájemce nepřeje pokračovat v nájmu po uplynutí sjednané doby, není z právního hlediska nutné tuto skutečnost oznamovat pronajímateli oficiální cestou. Nicméně, je obvyklé a doporučené informovat pronajímatele o svém záměru s předstihem.
Je důležité si uvědomit, že k automatickému obnovení nájemní smlouvy dle zákona dojde, pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu nejméně tří měsíců po smluvním datu ukončení nájmu, a pronajímatel jej v této době písemně nevyzve k opuštění bytu. Toto pravidlo však neplatí, pokud si strany ve smlouvě sjednaly něco jiného.
V případě nájmu na dobu určitou, pokud pronajímatel nemá v úmyslu smlouvu prodloužit, měl by nájemníka o této skutečnosti včas informovat. Pokud pronajímatel písemně nevyzve nájemce do tří měsíců od skončení nájmu k opuštění bytu, dojde k automatickému prodloužení smlouvy na stejnou dobu, jako byla sjednána původně, nejvýše však na dva roky.
Pokud nemáte v nájemní smlouvě sjednáno jinak a pronajímatel vás nevyzve k opuštění bytu do tří měsíců od skončení nájmu, nájem se automaticky prodlouží. Pokud se tak stane, je důležité si uvědomit, že se smlouva prodlouží na stejnou dobu, na jakou byla sjednána původně, maximálně však na dva roky.
Výpověď z nájmu musí být vždy podána písemně a doručena druhé smluvní straně. Ve výpovědi musí být jasně uvedeno:
Pokud je na straně pronajímatele nebo nájemce více účastníků, měla by být výpověď doručena všem.
Možnosti výpovědi ze strany nájemce se liší v závislosti na typu nájemní smlouvy.
U smlouvy na dobu neurčitou může nájemce podat výpověď bez udání důvodu. Výpovědní doba je obvykle minimálně tři měsíce, pokud není ve smlouvě sjednáno jinak. Výpovědní lhůta se počítá od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena pronajímateli.
Pro podání výpovědi nájemcem ze smlouvy na dobu určitou je nutné, aby došlo ke změně okolností, za kterých byla smlouva uzavírána, a po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Mezi takové okolnosti může patřit například uzavření manželství, stěhování za prací či studiem do jiného města, pořízení vlastního bydlení nebo tíživá finanční situace.
Výpovědní lhůta v těchto případech činí tři měsíce a začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce od podání výpovědi. Pokud tedy nájemce podá výpověď v dubnu a má tří měsíční výpovědní dobu, nájem skončí posledního července.
Pokud pronajímatel hrubě poruší své povinnosti, může nájemce podat okamžitou výpověď, která je účinná dnem doručení pronajímateli a nevyžaduje žádnou výpovědní lhůtu.
Pronajímatel může vypovědět nájemci smlouvu v tříměsíční výpovědní lhůtě, pokud nájemce hrubě porušil své povinnosti. Mezi takové prohřešky patří například podnajímaní bytu bez svolení pronajímatele, nebo pokud byl nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin.
Ve velmi výjimečných případech může pronajímatel podat i okamžitou výpověď. Typickým příkladem je situace, kdy nájemce neplatí nájemné a náklady na služby minimálně po dobu tří měsíců.
Ve všech případech musí pronajímatel ve výpovědi uvést důvod. Nájemce má právo podat žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi a požádat soud o posouzení uvedených důvodů. Tuto žalobu je možné podat ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi.
Ukončení podnájmu se řídí podobnými principy, avšak s určitými specifiky:
Pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, byt se předává pronajímateli poslední den nájmu. Při předání se počítá s běžným opotřebením bytu, za které by pronajímatel neměl požadovat kompenzaci. Pokud je však byt předán s většími, závažnějšími poškozeními, může pronajímatel oprávněně žádat úhradu.
Pro ověření stavu bytu a jeho vybavení je doporučeno sepsat předávací protokol. Po předání bytu již majitel nemůže hlásit další škody a požadovat za ně kompenzaci.
Po skončení nájmu se kauce obvykle vrací nájemci ihned, pokud není ve smlouvě domluven jiný termín. Nevrácení kauce bývá častým předmětem sporů.
Pronajímatel je oprávněn si z kauce odečíst případné dluhy vůči němu, jako jsou neuhrazené nájemné nebo poplatky za služby. Kauci lze také ztratit v případě náhlého odstěhování bez dodržení výpovědní lhůty.
Pronajímatel není oprávněn strhnout z kauce opravy za škody vzniklé běžným opotřebením. V případě závažnějších poškození musí pronajímatel škodu prokázat, ideálně na základě předávacího protokolu a fotografií.
Dle zákona nelze v nájemní smlouvě předem stanovit, že určitá část kauce nebude vratná. Je však možné ve smlouvě stanovit, že nájemce byt na své náklady vymaluje při ukončení nájmu, což je považováno za běžnou údržbu.
Kauze ze zákona podléhá úročení. Pokud není výše úroků smluvně stanovena, platí pronajímatel nájemci obvyklé úroky požadované bankami.
V České republice je běžnější uzavírání nájemních smluv na dobu určitou, často s platností na jeden rok. Tento typ smlouvy dává pronajímateli větší kontrolu, umožňuje snazší řešení problémů s nájemci a poskytuje příležitost navýšit nájemné při uzavírání nové smlouvy.
Smlouva na dobu neurčitou poskytuje větší stabilitu a dlouhodobý vztah. Nájemce může v bytě zůstat, pokud řádně platí a dodržuje pravidla. Ukončení takové smlouvy ze strany pronajímatele je však složitější a možné pouze z důvodů stanovených zákonem.
Problematika automatického prodloužení nájmu bytu je upravena zejména v § 2285 Občanského zákoníku. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu nejméně tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej v této době písemně nevyzve k opuštění bytu, platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Toto ustanovení lze ve smlouvě smluvně vyloučit.
V případě, že nájemní smlouva na dobu určitou skončí a nájemce ji chce prodloužit, je vhodné sepsat dodatek k nájemní smlouvě. Tento dodatek musí mít písemnou formu a měl by obsahovat nové trvání nájmu a případné další změny, jako je výše nájemného.
tags: #najemni #smlouva #neprodlouzeni