Český realitní trh vstoupil do roku 2026 ve stavu, který odborníci označují za jeden z nejklidnějších za poslední roky. Po období prudkých výkyvů, rychlého zdražování a nejistoty způsobené úrokovými sazbami se trh stabilizoval. Ceny nemovitostí dál rostou, ale bez extrémních skoků, nabídka zůstává omezená a poptávka se přizpůsobuje novým ekonomickým podmínkám.
Základním rámcem celé analýzy je hodnocení roku 2025, který se podle hostů stal přechodovým a stabilizačním rokem. „Rok 2025 nebyl o dramatických výkyvech. Nebylo to tak, že by ceny jen prudce rostly, ale zároveň nedošlo k žádnému plošnému propadu. Trh se zklidnil a začal fungovat předvídatelně,“ shrnuje Petr Makovský. Robert Hanzl doplňuje, že stabilita se promítla i do práce realitních kanceláří. „Nemovitosti se prodávají zdravým způsobem. Už to není o tom, že by stálo deset lidí za dveřmi.“
Jedním z klíčových datových bodů analýzy je vývoj cen bytů. Průměrná nabídková cena v České republice se na přelomu roku dostala nad 94 000 Kč za m², což představuje další historický rekord. „Je potřeba se na ta čísla dívat v širším kontextu. Ve srovnání se západní Evropou jsme pořád cenově níž. To je důvod, proč poptávka neklesá,“ vysvětluje Jiří Rájek. Podle Roberta Hanzla dnes trh více než kdy dřív rozlišuje mezi kvalitní a průměrnou nemovitostí. „Dobře situované byty, v dobrém technickém stavu a s rozumnou dispozicí se prodávají rychle.“
Přestože tempo růstu cen zpomalilo, základní problém českého realitního trhu zůstává stejný - nedostatečná nabídka bydlení. „Nestaví se tolik bytů, kolik by trh potřeboval. Povolení trvají dlouho, výstavba je drahá a nové projekty proto vstupují na trh s vysokými cenami,“ upozorňuje Robert Hanzl. Petr Makovský dodává, že nedostatek nabídky je hlavním důvodem, proč nelze očekávat výrazné zlevňování. „Dokud bude poptávka vyšší než nabídka, ceny nemovitostí budou růst.“
Český trh je dlouhodobě v nerovnováze - poptávka převyšuje nabídku, zejména v Praze a Brně, a problém je na straně nedostatečné nabídky. Důvody jsou především strukturální: nedostatek volných pozemků, nízké tempo výstavby, ale primárně velmi dlouhé povolovací procesy, které zpomalují development a neumožňují téměř žádné strategické plánování výstavby. Dlouholetý deficit výstavby v obou metropolích je hlavním důvodem kontinuálního růstu cen.
Tempo výstavby zaostává od konce osmdesátých let a administrativní procesy povolování trvají v mezinárodním srovnání nejdéle v EU. Za posledních 30 let máme nashromážděný dlouhodobý deficit ve výstavbě nových bytů jen v Praze v řádu několika desítek tisíc bytů. Nedostatečné povolování se pak promítá i do budoucí nabídky. Takto nashromážděný aktuální deficit se v hlavním městě odhaduje mezi 30 000 až 50 000 byty.
Stavební firmy jsou výrazně vytížené a potýkají se s nedostatkem kvalifikovaných pracovníků. To se promítá do cen stavebních prací i do harmonogramů projektů. V prostředí vyšších nákladů a nejistoty řada investorů a developerů postupuje obezřetně. Některé projekty jsou odkládány nebo přehodnocovány, což krátkodobě snižuje množství nových bytů vstupujících na trh.
Zásadním trendem přelomu let 2025 a 2026 je návrat drobných investorů. „Zhruba patnáct procent transakcí dnes tvoří investiční byty. Tito investoři se čím dál častěji dívají mimo Prahu,“ uvádí Petr Makovský. Robert Hanzl potvrzuje, že investory často směřuje do regionů s lepším poměrem ceny a výnosu a to primárně u sekundárního trhu. „Když si investor spočítá návratnost, často zjistí, že byt v regionálním městě mu dává mnohem větší smysl než malý byt v Praze,“ říká.
Investoři se čím dál více orientují na kraje, kde jsou ceny stále relativně nízké, ale potenciál růstu vysoký - například Ústecký nebo Karlovarský kraj. Naopak v oblasti starší výstavby, zejména bytů v panelové výstavbě, jsou velmi silně aktivní i další trhy. Například v Ústeckém kraji se dlouhodobě obchoduje větší množství panelových bytů než v hlavním městě.
Omezená dostupnost vlastního bydlení logicky posiluje nájemní trh. „Nájemní bydlení bude dál nabývat na významu. Pro řadu lidí je to jediná reálná cesta k bydlení,“ konstatuje Petr Makovský. S tím souvisí i rostoucí popularita menších bytů a mikrodispozic. „Menší byty nejsou módní výstřelek, ale reakce na realitu trhu.“
Nájemní bydlení v Česku prochází tichou, ale zásadní proměnou. Stále častěji se objevují nájemní smlouvy uzavírané jen na několik měsíců, někdy dokonce na jeden. Tento trend přináší větší flexibilitu pro majitele bytů, ale zároveň zvyšuje nejistotu nájemníků. Ne každé zdražení je ale automaticky v pořádku. Český zákon jasně stanovuje, kdy může majitel bytu nájem zvýšit jednostranně, jaké limity musí dodržet a kdy má nájemník právo se bránit.
Zajímavým trendem jsou mikrobyty a zmenšování průměrné velikosti bytových jednotek. Nejde podle diskutujících o módní výstřelek, ale o logickou reakci na ceny, životní styl a demografický vývoj.
Závěrečná část analýzy se věnuje výhledu do roku 2026. „Přál bych si, aby trh zůstal kultivovaný a aby se dál zvyšovala důvěra veřejnosti v realitní služby,“ říká Jiří Rájek. Petr Makovský uzavírá, že český realitní trh je dnes výrazně dál než před patnácti lety. „Máme lepší data, kvalitnější služby a větší transparentnost.“
Lednová Analýza vývoje realitního trhu 2026 ukazuje, že české reality vstupují do nového roku s relativní jistotou a stabilitou. Přestože ceny dál rostou a dostupnost bydlení zůstává výzvou, trh působí zdravěji než v minulých letech. Rozhodujícími faktory budou i nadále nabídka nových bytů, regionální rozvoj a schopnost trhu reagovat na ekonomické změny bez extrémních výkyvů.
Dlouhodobě bude trh ovlivňovat především dostupnost financování a tempo výstavby. Jediným smysluplným řešením se nabízí promyšlená výstavba nových bytů ve velkých městech, tam, kde je dlouhodobý nedostatek.
Na evropském trhu s nemovitostmi jsou environmentální, sociální a správní kritéria (ESG) stále důležitějším faktorem pro investory i nájemce nemovitostí. Přičemž investování ESG+R (ESG a odolnost) je základním závazkem společností. Stále přísnější předpisy týkající se certifikace ohledně energetické náročnosti jsou vyžadovány při pronájmu aktiv a pro institucionální investory přináší příležitosti. Udržitelnější budovy mohou prokazatelně přinést vyšší nájemné a nižší neobsazenost, a i cenu s nižšími kapitálovými sazbami.
tags: #nedostatky #realitniho #trhu