Odpovědnost členů výboru SVJ: Jak předejít právním problémům
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou s omezenou právní osobností, která spravuje dům a pozemek. Členové výboru SVJ mají povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. Pokud tuto povinnost zanedbají, mohou se stát terčem žalob. V tomto článku se podíváme na nejčastější případy, kdy členům výboru odpovědnost vzniká, a poradíme, jak při jejich řešení postupovat.
Společně s novým občanským zákoníkem se změnila i odpovědnost výborů SVJ, konkrétně zákonná odpovědnost členů výborů vyplývající z povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře. Problematika péče řádného hospodáře se dříve vztahovala především na statutární orgány obchodních společností, dnes se však vztahuje i na výbory SVJ. SVJ často spravují majetek v řádech desítek až stovek milionů korun, což obvykle představuje majetek velké firmy.
Povinnost jednat s péčí řádného hospodáře
Ustanovení § 159 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) stanoví, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s péčí řádného hospodáře. To znamená s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a s potřebnými znalostmi. Pokud výbor způsobí škodu SVJ porušením svých povinností při výkonu funkce, je každý člen výboru povinen tuto škodu nahradit.
Občanský zákoník nově zavedl domněnku nedbalosti (§ 2911 a násl.), kterou je možné vztáhnout i na výkon funkce statutárního orgánu. Tato úprava může být pro členy výborů SVJ vnímána jako velmi přísná. Po členech výboru se v podstatě požaduje, aby byli odborníky v každé oblasti, o které rozhodují (stavebnictví, právo, finance, pojišťovnictví atd.), nebo aby si odborníky pro případ rozhodnutí sjednali. Vzhledem k nevýdělečnému charakteru SVJ a často neplacené funkci ve výboru je tento požadavek považován za neúměrný.
V zákoně o obchodních korporacích (ZOK) lze nalézt definici tzv. podnikatelského úsudku (§ 51 ZOK). Ten uvádí, že pečlivě s potřebnými znalostmi jedná ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby. Ačkoli toto ustanovení upravuje postavení členů statutárních orgánů obchodních korporací, principy jeho aplikace lze částečně přenést i na SVJ.
Je evidentní, že nová zákonná úprava klade na výbory SVJ vysoké nároky a osobní odpovědnost jejich členů je velká. I proto by členové statutárních orgánů SVJ měli všechny závažné kroky a rozhodnutí raději včas konzultovat s odborníky.
Nejčastější situace, kdy může vzniknout odpovědnost
Situací, kdy SVJ může vzniknout újma, je celá řada. Čím je SVJ větší a čím s větším majetkem nakládá, tím vyšší je pravděpodobnost výskytu problémů a tím větší škoda, za niž výbor může odpovídat, zpravidla vzniká.
Nevymáhání pohledávek
Typickým příkladem, který se objevuje téměř v každém SVJ, je neplnění zákonné povinnosti přispívat na správu domu a pozemku a dále povinnosti platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) vlastníkem jednotky. Ačkoli výbor často o těchto nedoplatcích ví a s dlužníky na ně pravidelně upozorňuje, nemusí to být z hlediska péče řádného hospodáře dostačující.
- Promlčení pohledávek: Každé právo se může promlčet, jestliže není uplatněno u soudu. Pokud SVJ v promlčecí lhůtě podá žalobu a pokračuje v řízení, promlčecí lhůta neběží. Obecná promlčecí lhůta trvá tři roky a počíná běžet splatností příspěvku do fondu oprav nebo zálohy na služby.
- Nutnost právních kroků: Není dostačující, pokud výbor s dlužníkem jedná pouze ústně nebo „na kamarádské bázi“. Je potřeba podniknout konkrétní právní kroky v zákonných lhůtách. Pokud dlužník nezaplatí ani po předžalobní výzvě (zaslané doporučeným dopisem), je nutné přistoupit k podání návrhu na vydání platebního rozkazu nebo žaloby.
- Předžalobní výzva: Jestliže SVJ před podáním žaloby nezašle dlužníkovi kvalifikovanou předžalobní výzvu alespoň 7 dní předem, vystavuje se nebezpečí, že jí nebude přiznána náhrada nákladů řízení a tyto náklady si ponese SVJ samo.
Exekuce a insolvenční řízení
Dalším úskalím může být situace, kdy je na vlastníka jednotky podána exekuce nebo insolvenční řízení. To může mít dopad na celé SVJ.
Exekuce
K exekuci jednotky dlužníka dochází, když jiný věřitel má exekuční titul k vymožení své pohledávky za členem SVJ. Pověřený exekutor pak vydá exekuční příkaz k prodeji jednotky.
- Sledování katastru nemovitostí: Výbor by měl pravidelně v katastru nemovitostí kontrolovat zápisy u jednotky dlužníka, neboť probíhající exekuce je zde vždy uvedena.
- Přihlášení do exekučního řízení: Jakmile SVJ zjistí, že jednotka jeho dlužníka je postižena exekučním příkazem a má být v dražbě prodána, musí se se svými nároky připojit do tohoto exekučního řízení.
- Potřeba exekučního titulu: Podmínkou přihlášení svých nároků do exekučního řízení je, že SVJ musí mít také exekuční titul (vykonatelný rozsudek soudu, rozhodčí nález nebo notářský zápis s přímou vykonatelností).
- Následky nepřihlášení: Pokud by se SVJ nepřihlásilo do exekučního řízení, nebylo by v případě prodeje jednotky v exekuční dražbě uspokojeno z výtěžku.
Za těchto okolností lze členům výboru klást za vinu, že měli a mohli vědět, že vlastník jednotky má dluhy a měli včas podniknout příslušné právní kroky, aby si obstarali exekuční titul, který by jim umožnil přihlásit se do exekučního řízení a uspokojit se z prodeje jednotky. Tento dluh vzniklý z nedoplatků pak může být nakonec muset uhradit samo SVJ, resp. na to se budou muset složit ostatní členové SVJ.
Insolvenční řízení
Podobně jako exekuce, i insolvenční řízení představuje riziko. Důležité je sledovat insolvenční rejstřík, který je veřejně přístupný na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti ČR (www.justice.cz).
- Sledování insolvenčního rejstříku: Jakmile jakýkoli věřitel dlužníka podá insolvenční návrh, objeví se zahájení insolvenčního řízení v insolvenčním rejstříku.
- Lhůta k přihlášení pohledávek: Po prohlášení úpadku dlužníka soudem začíná běžet soudem určená lhůta k přihlášení pohledávek věřitelů. Pohledávky přihlášené po lhůtě nemohou být uspokojeny.
- Riziko nesprávného vyplnění formuláře: Existuje riziko, že laik nemusí formulář pro přihlášku pohledávky správně vyplnit a náležitě právně zdůvodnit. V takovém případě může být přihlašovaná pohledávka insolvenčním správcem popřena. Doporučuje se, aby přihlášku pohledávky vypracoval advokát.
Je tedy zřejmé, že vymáhání pohledávek v exekučním a insolvenčním řízení vyžaduje komplexní soubor kroků, které musí být učiněny v zákonných lhůtách.
Nákup služeb a věcí
Další oblastí, kde členové výboru SVJ mohou pochybit, je nákup služeb a věcí pro dům.
- Výběrová řízení: Doporučuje se od určitého peněžního limitu (záleží na velikosti SVJ) provádět řádná výběrová řízení.
- Smluvní vztahy: Uzavření dohod o provedení práce mezi členy výboru a SVJ je právně problematické, protože výkon funkce člena orgánu právnické osoby nespadá pod zákoník práce. Odměny jsou příjmem ze závislé činnosti a podléhají dani i odvodům.
Pojištění
Důležité je také pojištění domu jako celku a pojištění odpovědnosti statutárních orgánů.
- Kontrola pojistné smlouvy: Je potřeba zkontrolovat, co vše pojistná smlouva pokrývá a zda není nutné ji vzhledem k novému občanskému zákoníku (NOZ) změnit.
- Dostatečná výše pojistné částky: V případě havárie může pojišťovna odmítnout úhradu škody nebo ji uhradit v nižší výši, pokud byla pojistná smlouva uzavřena na nižší částku, než jaká odpovídá vzniklé škodě.
Zápisy do rejstříku společenství
Odpovědnost členů výboru se týká také vedení rejstříku společenství.
- Aktuálnost zápisů: Zápis v rejstříku by měl odpovídat skutečnosti, jinak hrozí společenství ze strany rejstříkového soudu pokuta.
- Povinné zápisy: Nejčastější chyby zahrnují nezapsání kontrolní komise (povinná od roku 2014), nebo nezapsání způsobu jednání výboru či předsedy a počtu členů orgánů.
- Úprava stanov: Ideální je spojit úpravu zápisů v rejstříku se změnou stanov, aby byly v souladu s NOZ.
Ukázka videosemináře Účtování a zdanění SVJ
Klíčové body k zapamatování pro členy výboru
Být členem výboru SVJ není jen o právech, ale především o povinnostech. Zde jsou klíčové body, na které by si měli dát členové výboru pozor:
- Odměny musí schválit shromáždění: Výplata odměn členům výboru je možná pouze na základě schválení shromážděním vlastníků. Bez tohoto souhlasu je výplata neplatná a může být požadováno její vrácení. Příkladem je kauza SVJ Lounských 803, kde Nejvyšší soud potvrdil, že bez písemného souhlasu shromáždění s uzavřením smlouvy o odměnách nemají členové výboru na odměnu nárok.
- Transparentnost a komunikace: Veškerá rozhodnutí týkající se financí a odměn musí být transparentně komunikována a řádně zapsána v zápisech ze shromáždění.
- Právní forma odměn: Výkon funkce člena výboru není možné řešit dohodou o provedení práce. Odměny jsou příjmem ze závislé činnosti a podléhají dani i odvodům.
- Péče řádného hospodáře: Výbor by měl vždy jednat s maximální péčí a v souladu se zákonem. Nemusí být odborníkem na všechno, ale musí si být vědom důležitosti úkolů a snažit se získávat relevantní informace od odborníků. Důležité je, aby si byl vědom důležitosti úkolů, které sebou výkon funkce přináší a snažil se získávat relevantní informace od odborníků dané oblasti.
- Důsledky sporů: Dlouhodobé spory a nejasnosti mohou vést k finančním ztrátám a zhoršení sousedských vztahů, což se v konečném důsledku dotkne všech vlastníků.
Jak se chránit?
Být členem výboru není o tom, že musíte být bezchybný - jde o to rozhodovat odpovědně. Pokud člen výboru jednal pečlivě, zodpovědně a s případnou odbornou pomocí, není důvod se bát.
- Nepodceňujte stanovy: Pokud jsou neaktuální nebo nejasné, iniciujte jejich revizi.
- Řádná dokumentace: Vždy si ověřte, že všechny odměny a zásadní rozhodnutí jsou schváleny shromážděním a řádně zaznamenány v zápisech.
- Informování vlastníků: Pravidelně informujte vlastníky o hospodaření a plánovaných výdajích.
- Právní poradenství: Využívejte právní poradenství při změnách stanov či při složitějších rozhodnutích.
- Pojištění odpovědnosti: Zvažte pojištění odpovědnosti statutárních orgánů.
Pro SVJ je klíčové zajistit si profesionální správu a transparentní procesy, které minimalizují riziko právních sporů a finančních ztrát. Je v zájmu všech vlastníků, aby situaci ve SVJ nepodceňovali a věnovali se jí se vší vážností.
tags:
#negativni #odpoved #vyberove #rizeni #svj
Oblíbené příspěvky:
