Spory mezi sousedy ohledně pozemků mohou být nepříjemné a složité. S novým zněním občanského zákoníku se však objevují nové možnosti a úpravy, které mohou pomoci tyto situace řešit. Tento článek se zaměřuje na klíčové změny a instituty, které se týkají vlastnictví a užívání pozemků.
Institut vydržení je známý i ze současného občanského zákoníku a zůstává zachován i v nové úpravě. V praxi to znamená, že pokud jste po dobu deseti let v dobré víře přesvědčeni o vlastnictví nemovitosti, můžete se skutečně stát jejím vlastníkem.
Řádné vydržení vyžaduje splnění čtyř předpokladů: držba musí být řádná (zakládá se na platném právním důvodu, např. kupní smlouvě, o jejíž platnosti jste přesvědčeni), poctivá (oprávněně věříte, že vám právo náleží), pravá (nesmocnili jste držbu tajně nebo lstí) a musí trvat po dobu minimálně 10 let. Tato doba zahrnuje i dobu, po kterou nemovitost držel předchozí právní držitel.
Mimořádné vydržení prodlužuje vydržecí dobu na 20 let, ale odpadá požadavek řádné držby. Držitel nepotřebuje právní důvod, na kterém by se jeho držba zakládala, a snižuje se požadavek poctivé držby na pouhou absenci nepoctivého záměru. I zde je však podmínkou, že daná osoba užívá pozemek veřejně a nepřetržitě.
Je důležité si uvědomit, že vydržení vyvolává mnoho právních, etických a sociálních otázek a jeho proces může být komplexní. Vydržení věcného břemene musí být rozhodnuto soudem, bez něj katastr nemovitostí nemůže vydržení zapsat.
Z pohledu stavby a pozemku platilo pravidlo zavedené ve 50. letech, že stavba a pozemek jsou dvě různé věci. Nově bude platit, že stavba není věc, ale součást pozemku. Pokud se bude převádět pozemek, převede se automaticky i stavba na něm.
Přestavek je nový institut řešící situaci, kdy postavíte dům na svém pozemku, ale jeho část se ocitne i na pozemku cizím. Díky němu získáte část pozemku, která se nachází pod vaší stavbou, do svého vlastnictví. Podmínkou je, že se musí jednat o stavbu trvalého charakteru, která zasahuje jen malou část cizího pozemku, a zřizovatel stavby musí být v dobré víře, že buduje na svém pozemku. Vlastník sousedního pozemku je za svou ztrátu náležitě kompenzován ve výši odpovídající obvyklé ceně pozbyté části pozemku.
Je důležité rozlišovat mezi přestavkem a přesahem stavby do vzdušného prostoru nad sousedním pozemkem. Přesah do vzdušného prostoru není přestavkem, ale může být považován za zásah do vlastnického práva (imisi přímou).
Věcná břemena, tedy práva, která váznou přímo na pozemku či stavbě a jsou jeho součástí, zná i stávající právo. Nově bude výslovně upravena služebnost inženýrské sítě.
Mezi další zavedená věcná břemena patří opora cizí stavby. Pokud si postavíte dům na hranici pozemku, můžete se se sousedem dohodnout, že si svůj dům opře o váš a vy budete muset opěrnou zeď udržovat.
Zůstane zachováno právo cesty, ale bude také zavedeno právo průhonu, tedy možnost dohodnout si, že přes cizí pozemek budete moci hnát dobytek.
Institut spoluvlastnictví, kdy určitá věc v ideálním podílu náleží několika osobám, bude nově doplněn o tzv. přídatné spoluvlastnictví. To je spoluvlastnictví věci, které souvisí s vlastnictvím jiné věci - například společná cesta k více domům.
Rozhrada (plot, živý plot, zeď) bude nově považována za spoluvlastnictví, a každý vlastník si ji bude v přiměřené části udržovat. V souvislosti s tím se zavádí pravidlo, že stromy se nesmí vysazovat blíže než 3 metry od hranice pozemku.
V případě, že se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout, mohou se nově dohodnout, že se po dobu 10 let nebude rozdělení spoluvlastnictví nikdo dožadovat.
Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) zveřejňuje seznamy nedostatečně identifikovaných vlastníků nemovitostí. Mnoho lidí o této možnosti dohledání například vlastního pozemku neví.
Nedostatečně identifikovaný vlastník má nemovitost v případě, že nemá v katastru nemovitostí zapsaného žádného vlastníka, nebo vlastník zapsaný je, ale zápis neumožňuje jeho dostatečnou identifikaci. Velkou většinu těchto nemovitostí tvoří pozemky, zejména orná půda, cesty, lesní pozemky či travní porosty.
Pokud naleznete nemovitost, která může patřit vám nebo vašim předkům, je důležité jednat. Pokud se vlastník nepřihlásí Úřadu pro zastupování ve věcech majetkových nejpozději do 31. 12. daného roku, může majetek propadnout státu. Po tomto datu bude možné prokázat vlastnictví pouze pravomocným rozhodnutím soudu.
K chybám při zápisu vlastníka docházelo často v letech 1948 až 1989, kdy byla evidence vlastnictví nemovitostí na určitou dobu zrušena nebo zavedeny pouze zjednodušené evidence.
Podle současné právní úpravy je součástí pozemku i prostor nad povrchem a pod ním. Vlastník pozemku má tedy ve svém vlastnictví i tento prostor, ale jeho právo je omezeno nutností umožnit užívání prostoru ostatním.
Například při přeletech letadel nebo dronů nad pozemkem může vlastník zasáhnout pouze v případě, pokud jsou tyto přelety nepřiměřeně rušivé. V případě prostoru pod pozemkem existují výjimky, kdy například podzemní stavby se samostatným účelovým určením nejsou součástí pozemku.
Problémem mohou být i přesahy staveb na sousední pozemek (balkon, střecha). V těchto případech je nutné řešit situaci individuálně a zvažovat, zda se jedná o oprávněné či neoprávněné zásahy.