V běžném životě se bohužel vyskytují situace, kdy je právo ohýbáno, zneužíváno, špatně aplikováno, což destabilizuje společenský řád. Jedním z příkladů, s nímž se může kterýkoliv vlastník bytové jednotky setkat v praxi, je problematika odpovědnosti Společenství vlastníků jednotek (SVJ) za špatnou správu společných prostor. Na vzniklý problém lze nahlížet z vícera hledisek.
Často se vyskytují případy, kdy výbor SVJ zneužije či omylem použije zákon, čímž může u právního laika vyvolat klamný pocit, že pokud nevpustí do svého bytu například deratizátora a neumožní mu provést dezinsekční postřik, dopouští se minimálně přestupku. Taková formulace může být velmi matoucí, ba přímo nebezpečná, zejména pak v případě vlastníků, kteří považují výbor SVJ za sui generis autoritu.
Záhodno připomenout, že domovní svoboda požívá ústavní ochrany. Článek 12 Listiny základních práv a svobod stanoví:
Samozřejmě, že například náhlé zdravotní komplikace seniora, který není schopen zevnitř byt odemknout a je v ohrožení života, nejsou důvodem malicherným. Další výjimka může spočívat například v probíhajících rozsáhlých stavebních úpravách bytu, které vyžadují stavební povolení. Pak by měl být umožněn přístup do bytu osobě vykonávající správu domu tak, aby mohla na místě překontrolovat, že stavební úpravy probíhají takovým způsobem, že nedochází k zásahu do společných částí domu.
Důvod spočívající v blíže nespecifikovaném výskytu mravenců však není v žádném případě legitimní pro vstup do bytu bez souhlasu vlastníka. Doporučujeme tedy, aby se výbor SVJ příště lépe zaměřil na volbu a kontrolu postupů v komunikaci vůči vlastníkům bytových jednotek. Určitě by se nemělo jednat o jakýsi uměle vytvořený nátlak za použití ustanovení, které nesouvisí se situací. Tímto mohla být u některých vlastníků vyvolána zbytečná obava, že se neumožněním dezinsekce svého bytu dopouštějí něčeho protiprávního.
V souvislosti s možnými spory a nesrovnalostmi ve správě SVJ je důležité zmínit novely právních předpisů. Ministerstvo pro místní rozvoj a rezort spravedlnosti připravily novelu ustanovení občanského zákoníku o bytovém spoluvlastnictví s cílem učinit právní úpravu ucelenější, přehlednější a vnitřně provázanou.
Mezi nejočekávanější změny patří výjimka z předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci pro některé případy v bytovém spoluvlastnictví. Typicky půjde o situace, kdy vlastník bytové jednotky vlastní i spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, ve které má garážové stání. Předkupní právo, nedopatřením znovuzavedené od ledna 2018, totiž působilo problémy zejména v bytových domech, kde jsou garážová stání součástí zvláštní nebytové jednotky s vyšším počtem vlastníků, a realizace předkupního práva tak nebyla fakticky možná.
Předkládaná novela se dotýká také práv a povinností vlastníků jednotek, a to zejména ve vztahu k možnostem oprav a údržby. Zatímco k údržbě novela majitele bytů opravňuje, k opravám nikoliv. Vlastník jednotky je také povinen oznámit zamýšlené stavební úpravy uvnitř bytu, pokud lze předpokládat, že tyto úpravy mohou mít dopad na společné části. Osoba odpovědná za správu domu a pozemku pak může tyto stavební úpravy posuzovat a zvažovat jejich důsledky, přičemž majitel bytu je „povinen umožnit během stavebních úprav přístup do bytu za účelem kontroly“.
Mění se také postup při nuceném prodeji jednotky vlastníka, který neplní své povinnosti vůči společenství vlastníků jednotek. Stávající úprava, kdy musí proběhnout dvě nalézací řízení, je podle autorů novely „těžkopádná a zdlouhavá“. Nově by mělo stačit, aby problémový vlastník dostal od správce písemnou výstrahu, s podáním návrhu na nucený prodej jednotky souhlasilo shromáždění nadpoloviční většinou všech vlastníků, a konečně byly splněny materiální znaky nežádoucího jednání.
Nucený prodej bytu je v českém právu krajní možnost, jak ochránit ostatní vlastníky před chováním, které jim znemožňuje běžně užívat domov. Jde o možný zásah jen tehdy, když chování vlastníka podstatně omezuje nebo znemožňuje práva ostatních a když předtím neuspěly mírnější prostředky. Návrh podává SVJ nebo správce se souhlasem většiny vlastníků a musí mu předcházet výstraha s minimálně třicetidenní lhůtou. Důkazy rozhodují, soud skládá mozaiku z konkrétních okolností, délky a intenzity porušování, ochoty vlastníka ke změně a dopadů na sousedy.
Autoři novely věnovali pozornost také ustanovením občanského zákoníku, která se týkají správy domu a pozemku před vznikem společenství vlastníků jednotek, či otázky samotného vzniku společenství. Předloha má podpořit, aby společenství vlastníků vznikala co nejdříve.
Spory a diskuse vyvolávala podle autorů novely také dosavadní úprava přechodu pohledávek a dluhů v případě převodu jednotky. Navrhuje se proto jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy a pohledávky převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku ze zákona.
V naší právní praxi se často setkáváme s hrubým podceňováním povinností člena výboru společenství vlastníků jednotek či předsedy bytového družstva. Po přijetí funkce statutárního orgánu v SVJ či družstvu se člověk musí stát řádným hospodářem. Musí se starat o společný majetek jako o vlastní. Pokud na to nemá sílu, vzdělání či čas, tak funkci nebere.
Členové výborů a předsedové nesou obrovskou zodpovědnost za správu společného majetku a plnění povinností vyplývajících z jejich funkcí. Nesprávná rozhodnutí mohou vést k vážným následkům, včetně žalob a osobních finančních ztrát.
V jednom malém SVJ v Praze se výbor rozhodl, že v domě nebudou žádné hasicí přístroje ani jiné hasicí zařízení, nebudou dodržovány požární předpisy a dveře na schodišti, které umožňovaly jediný nouzový přístup k bytům, budou permanentně zamčené bez možnosti jiného nouzového východu. Varování, že v případě požáru mohou být členové výboru SVJ odpovědní nejen za škodu, ale teoreticky i za nedbalostní trestný čin, nevzali v potaz. Báli se zlodějů a do jakéhokoli jednoduchého opatření se jim nechtělo investovat.
Jiným příkladem je případ paní Mileny z Brna, která přijala funkci v představenstvu bytového družstva, nicméně neměla na to čas a brala to jen jako povinnost svolat jednou za rok schůzi. Její překvapení nastalo, když ji soused napadl kvůli předražené investici do opravy výtahu, na které se vlastně ani příliš nepodílela, a dokonce na ni podal žalobu.
Tím, že člověk přijme funkci, stává se osobně odpovědným za škodu způsobenou v souvislosti s výkonem takové funkce. To je základní informace pro každého funkcionáře společenství vlastníků nebo bytového družstva.
Typickým příkladem majetkového rizika pro statutární orgány sdružení vlastníků jednotek či bytového družstva je otálení ve vymáhání pohledávek. Pokud se totiž pohledávka jeho vinou například promlčí, může se to obrátit proti kapse daného člena výboru či představenstva. Navíc platí, že se nelze vymluvit na svou neznalost, nedostatečné vzdělání či nedostatek času. „Statutár“ je totiž odpovědný i za to, že si je vědom, že na funkci svými znalostmi nebo z jiných důvodů nestačí. Pečlivě je proto potřeba zvážit, jestli na výkon funkce bude mít dostatek času a nutné koncentrace.
Po představitelích SVJ či BD je v podstatě požadováno, aby byli odborníky v každé oblasti, o které rozhodují (stavebnictví, právo, finance, pojišťovnictví atd.), nebo aby si odborníky pro případ rozhodnutí sjednali. Všechny podstatné kroky a rozhodnutí je totiž dobré konzultovat s advokátem či jiným konkrétním odborníkem a nechat si je potvrdit členskou schůzí či shromážděním. Ušetří se tak mnoho zbytečných stresů, výdajů, papírování či jiných problémů.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je specifickou právnickou osobou, založenou za jediným účelem - správou domu a pozemku. Jeho fungování se řídí primárně občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.), zejména ustanoveními § 1194-1216, a dalšími předpisy, jako je zákon o službách. Vlastníci s naprosto odlišnými finančními možnostmi, životními plány a představami o bydlení jsou nuceni společně rozhodovat o často nákladných investicích. To vytváří prostředí, kde střet zájmů není výjimkou, ale pravidlem.
Jedním z nejčastějších a právně nejsložitějších sporů je napadení usnesení shromáždění. Hlavním nástrojem pro obranu je § 1209 občanského zákoníku, který umožňuje soudní přezkum přijatého rozhodnutí. Žalobu může podat pouze tzv. přehlasovaný vlastník jednotky, tedy vlastník, který na shromáždění hlasoval proti přijatému usnesení. Soudní praxe do této kategorie řadí i vlastníka, který se shromáždění nemohl zúčastnit a hlasovat, protože nebyl řádně a včas pozván. Další klíčovou podmínkou je existence „důležitého důvodu“. Nestačí pouhý nesouhlas s rozhodnutím; důvod musí být objektivně významný.
Je třeba rozlišovat mezi usnesením "neplatným" a "nicotným" (zdánlivým). Neplatné usnesení je považováno za platné, dokud soud nerozhodne jinak. Nicotné usnesení je naopak tak zásadně vadné (např. bylo přijato orgánem, který k tomu neměl pravomoc), že se na něj hledí, jako by nikdy nebylo přijato.
Nejčastější a emocionálně nejnáročnější jsou spory uvnitř společenství. Představte si SVJ, které kvůli jednomu dlouhodobému neplatiči nemůže realizovat plánovanou opravu střechy. Zanedbání vede k zatékání, poškození společných prostor i bytů dalších vlastníků a celkové náklady na opravu se násobí. Efektivní vymáhání dluhů není volitelná aktivita, ale zákonná povinnost.
Hluk, zápach z vaření či cigaret, neoprávněné zabírání společných chodeb botníky a skříněmi nebo konflikty kvůli domácím mazlíčkům jsou zdrojem neustálého napětí. Nejlepší obranou je však prevence. Základem klidného soužití jsou precizně formulované stanovy, jejichž součástí je i domovní řád. Samostatný domovní řád, který není součástí stanov, je v praxi téměř nevymahatelný, protože postrádá právní závaznost pro všechny členy.
Spory s externími subjekty představují pro SVJ značné finanční riziko. Problémy s dodavateli energií, úklidovými firmami či správcovskými společnostmi se často točí kolem chybného vyúčtování, nekvalitně odvedených služeb nebo prostého nedodržování smlouvy. Základem obrany je vždy kvalitní smlouva.
Rekonstrukce střechy, fasády nebo výměna oken se může rychle proměnit v noční můru, pokud dílo vykazuje vady. Vadou přitom není jen zjevná funkční závada, ale jakákoliv odchylka od smlouvy, včetně nedodělků nebo estetických nedostatků (§ 2615 OZ). Práva SVJ se liší podle toho, zda jde o podstatné, nebo nepodstatné porušení smlouvy.
Při koupi bytové jednotky se mohou objevit vady, které se netýkají jen samotného bytu, ale také společných částí domu. Podle současného občanského zákoníku (NOZ), účinného od roku 2014, vystupuje SVJ jako zákonný zástupce všech vlastníků při uplatňování nároků z vad týkajících se společných částí. To znamená, že konkrétní nároky z vadného plnění může uplatnit výhradně SVJ, které jedná vlastním jménem, ale ve prospěch vlastníků.
V krajních případech může nesprávné vedení SVJ vést až k trestnímu stíhání členů výboru. Jedná se o případy, kdy dojde k nejzávažnějšímu porušení povinností orgánů SVJ a jejich členů.
Mezi možné trestné činy patří:
V případě zpronevěry je trestná i její příprava. Nemusí tedy ve skutečnosti ke zpronevěře vůbec dojít, nicméně ke spáchání trestného činu dojde i ve stadiu přípravy.
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí NS 6 Tdo 1056/2015 uvedl, že statutární orgán jednal neoprávněně, pokud si nechal proplácet pojistné za své soukromé vozidlo z prostředků společnosti. Realizace oprávnění jednat za společnost musí být v souladu s příslušnými ustanoveními obchodního zákoníku, stanovami společnosti a manažerskou smlouvou.
V rozhodnutí NS 8 Tdo 1069/2015-60 bylo řečeno, že pokud advokát převezme do úschovy finanční prostředky a poté s nimi naloží v rozporu se smluvními podmínkami tak, že si je přisvojí, čímž způsobí klientům škodu, jde o trestný čin zpronevěry.
Rozhodnutí NS 3 Tdo 539/2020 objasňuje, že o přisvojení si cizí svěřené věci se jedná v případě, kdy pachatel s takovou věcí naloží v rozporu s účelem svěření, a to způsobem, který maří základní účel svěření.
Aby se SVJ vyhnulo sankcím, je důležité zajistit transparentní a odpovědnou správu. Klíčové je vést řádné účetnictví, pravidelně informovat vlastníky o hospodaření a dbát na plnění zákonných povinností.
Ne každý spor musí skončit u soudu. Soudní řízení je sice nákladné a časově náročné, ale alternativou je mimosoudní řešení, například mediace, která je rychlejší, levnější a zaměřená na nalezení oboustranně přijatelné dohody.
Proaktivní přístup a profesionální právní partnerství nejsou zbytečným nákladem, ale nejlepší investicí do ochrany vašeho majetku a klidného fungování celého domu. Ať už čelíte hrozbě neplatného usnesení, vymáháte dluhy od neplatičů, nebo řešíte závažné vady na stavbě s developerem, je důležité mít po boku spolehlivého právního partnera.
tags: #odpovednost #svj #za #spatnou #spravu #spolecnych