Plánujete developerský projekt a narážíte na problém s povolením přípojek před hlavní stavbou, protože se úřad zdráhá takový postup povolit? V tomto článku získáte jasný návod, jak se orientovat podle nového stavebního zákona platného od roku 2024.
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), který plně nabyl účinnosti 1. července 2024, přinesl na první pohled revoluční změnu v povolování inženýrských sítí. Hlavní legislativní změnou je nová kategorizace přípojek. Vodovodní a kanalizační přípojky do délky 25 metrů jsou nově považovány za drobné stavby. V praxi to znamená, že na jejich realizaci již nepotřebujete povolení od stavebního úřadu, jako byl dříve nutný například územní souhlas. Je však nutné rozlišovat - přípojky delší než 25 metrů spadají do kategorie jednoduchých staveb a povolení stavebního úřadu stále vyžadují.
Ačkoliv zákon sliboval zjednodušení, jeho zavedení do praxe provází řada problémů, které celý proces paradoxně komplikují a prodlužují. Před účinností zákona byly stavební úřady zavaleny žádostmi podanými ještě podle starých, dobře známých pravidel, což vytvořilo obrovské zpoždění v jejich vyřizování. Současně se potýkají s technickými problémy a nedostatečným proškolením pro práci s novým digitálním Portálem stavebníka.
I v případě přípojek do 25 metrů, které jsou formálně bez povolení, zůstává řada povinností, jejichž zanedbání může vést k vážným právním i finančním následkům. V současné nejisté situaci jsou úředníci obezřetnější a vyžadují naprosto bezchybné a kompletní podklady.
Mnoho investorů se setkává se situací, kdy jejich logický a praktický požadavek narazí na nepochopení úředníka. Zjednodušeně řečeno, stavební úřad smí dělat pouze to, co mu zákon výslovně přikazuje nebo dovoluje. Nemůže si vytvářet vlastní pravidla ani postupovat mimo zákonný rámec, i kdyby se to v dané situaci jevilo jako nejrozumnější řešení. Dalším důležitým principem je ochrana dobré víry, podle které by úřad měl šetřit práva, která lidé nabyli v dobré víře.
Představte si, že potřebujete postavit 30metrovou vodovodní přípojku (tedy jednoduchou stavbu vyžadující povolení) ještě před schválením projektu hlavní budovy. Pro vás je to praktická nutnost. Úředník, vázaný zásadou legality, však vidí, že zákon vyžaduje povolení pro konkrétní stavební záměr. Pokud projekt hlavní budovy formálně neexistuje nebo není schválen, může dospět k závěru, že nemá právní oporu pro povolení přípojky jako samostatné stavby.
Pravděpodobně proto, že Váš požadavek, ač praktický, neměl oporu v zákoně. Úředník je vázán zásadou legality a nemůže si dovolit postupovat nad rámec svých pravomocí.
Skutečnou "výjimku" mimo zákon udělit nemůže. Může však v mezích zákona uplatnit správní uvážení, pokud mu to daná situace umožňuje. Klíčem je předložit mu takové podklady, které mu legální postup umožní. Klíčem k úspěchu není přesvědčovat úředníka, aby jednal „prakticky“, ale předložit mu takové podklady, aby povolení vaší přípojky bylo jediným možným legálním krokem.
Základem všeho je kompletní a přesná projektová dokumentace. Musí jasně definovat přípojku jako samostatnou stavbu nebo jako první, oddělenou etapu celého stavebního záměru. Tím dáte úřadu jasný a právně obhajitelný předmět řízení.
Než vůbec oslovíte stavební úřad, získejte veškerá potřebná stanoviska od správců sítí (vodárny, ČEZ, GasNet atd.) a dalších dotčených orgánů (např. odbor dopravy). Nový zákon sice umožňuje, aby si tato stanoviska vyžádal sám stavební úřad, ale to je past - po dobu čekání na stanoviska se přerušuje běh lhůty pro vydání rozhodnutí a celý proces se tak výrazně prodlužuje.
Vaše žádost musí být formulována tak, aby byla v souladu se zákonem a poskytla úředníkovi právní titul k vydání povolení. Místo neformální žádosti o „praktický přístup“ je nutné podat formální žádost o povolení přípojky jako samostatné stavby, případně jako stavby zařízení staveniště, pokud to povaha projektu umožňuje.
Postupovat bez řádného právního rámce je pro každý developerský či investiční projekt extrémně riskantní. Přípojka vybudovaná bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním je považována za černou stavbu. Nový stavební zákon navíc výrazně zpřísnil podmínky pro dodatečné povolení (legalizaci) takové stavby.
Kromě nákladů na samotné odstranění stavby, které jdou plně k tíži stavebníka, hrozí vysoké pokuty za spáchaný přestupek. Největší ztrátou je však čas.
Dle nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.) přípojky do 25 m délky spadají do kategorie drobných staveb a nevyžadují povolení stavebního úřadu. Stále však musíte mít projektovou dokumentaci a souhlas správce sítě.
Toto je právně složitá situace. Zatímco krátkou přípojku (<25m) zákonně povolit nepotřebujete, delší přípojka povolení vyžaduje a úřad ji musí vztáhnout ke konkrétnímu stavebnímu záměru. Doporučujeme zvolit správnou právní strategii a podat žádost tak, aby byla pro úřad akceptovatelná.
Zákon stanoví lhůty pro vydání rozhodnutí, ale úřady je mohou za určitých okolností prodloužit. Pokud je úřad nečinný, existují právní nástroje na obranu, jako je podání podnětu k učinění opatření proti nečinnosti.
Je to základní princip, že správní orgán (stavební úřad) smí činit pouze to, co mu zákon výslovně dovoluje. Pro vás je to důležité, protože to vysvětluje, proč úřad nemůže vyhovět "praktickým", ale zákonem nepodloženým žádostem. Vaše žádost musí být vždy v souladu se zákonem.
Absence souhlasu souseda komplikuje zjednodušené postupy. V takovém případě bude nutné vést standardní řízení o povolení záměru, kde stavební úřad námitky souseda posoudí. Můžeme vás v tomto řízení efektivně zastoupit.
Zasíťované pozemky mají přivedené přípojky sítí na hranice pozemku. Složitější je, pokud sítě sice na hranici pozemku jsou, ale nemají kapacitu novou přípojku pojmout. Provozovatel pak nemusí vybudování přípojky umožnit, a to znamená velkou technickou překážku pro stavbu domu. Nejnákladnější je vybudování sítí na pozemku tzv. "na zelené louce".
Pokud kupujete nezasíťovaný pozemek, je třeba si ověřit kapacitu sítí a možnost přípojky na stavebním úřadě a u jednotlivých provozovatelů. Některé obce mají digitální technickou mapu, v níž lze rovněž tyto informace zjistit. Bohužel, dosud neexistuje přehledný celostátní systém, kdy by byly zaneseny veškeré inženýrské sítě, natož všechny přípojky. Takže nezbývá než navštívit provozovatele jednotlivých sítí.
Každý pozemek určený k prodeji má obsahovat v obchodní dokumentaci, resp. ve smlouvě, seznam a umístění podzemních sítí. Následně je třeba již před územním rozhodnutím požádat všechny správce sítí o vyjádření, zda je či není projektovaná stavba dotčena příslušnou sítí. Druhé oslovení správců sítí se provádí před stavebním povolením. Pokud některá síť na pozemku již vede, může správce sítě požadovat před zahájením stavby její vytyčení. Stavebník by se neměl pouštět do jakýchkoli pozemních prací bez předchozí konzultace s projektantem, stavebním úřadem a případným vytyčením sítí.
V případě vodovodní, kanalizační i plynovodní přípojky vše začíná návštěvou provozovatele příslušné sítě, od něhož získá stavebník základní informace o možnostech napojení. Přípojky lze povolit samostatně ve stavebním řízení nebo jsou součástí projektové dokumentace domu a jsou povoleny společně s nemovitostí. Pro přípojky do 50 m délky stačí územní souhlas.
Projekty jednotlivých sítí je třeba objednat u autorizovaných odborníků v dané oblasti. Pak následuje schvalovací řízení a následně realizace přípojek. Jednodušší práce, jako jsou například výkopy a některé stavební práce, lze provést svépomocí. Nicméně veškeré odborné práce spočívající v montáži daných zařízení, provozních zkouškách apod.
Jednodušší je to s přípojkou elektřiny. Dle poslední novely energetického zákona zřizuje na vlastní náklady elektrickou přípojku v zastavěném území provozovatel distribuční soustavy. Stavebník navštíví kontaktní místo distributora a podá žádost o připojení dané parcely.
Každá přípojka, ať jde o vodu, plyn či kanalizaci, bude stát desetitisíce. Jen projekt autorizovaným inženýrem může přijít na 8 až 12 tisíc korun. Montáž a tlaková zkouška vodovodní přípojky vyjde na více než 10 000 korun. Když k tomu připočtete materiál a stavební práce, dostanete se v každém případě nad třicet i více tisíc korun. Distributoři plynu nabízejí po zahájení odběru odkoupení přípojky za smluvní cenu. Pouze náklady na zřízení přípojky elektrické energie jdou na vrub distributora energie. Někteří zájemci o pozemek se často podivují, že zasíťované pozemky jsou podstatně dražší. Ovšem cena za dovedení inženýrských sítí na pozemek je značnou investicí.
Stavebník má zájem postavit na svém pozemku 5 rodinných domů a domáhá se toho, aby mu obec umožnila na jejím pozemku vést potřebné vodovodní a kanalizační přípojky. Obec ale s výstavbou v této podobě dlouhodobě nesouhlasí a pozemky poskytnout nechce.
Na rozdíl od právní úpravy obsažené v zákoně č. 458/2000 Sb., o podmínkách a o výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon), kdy se jedná o zákonná věcná břemena, tělesa vodovodu a kanalizace ani jejich přípojky se jako zákonná věcná břemena nezřizují. S vlastníkem pozemku, přes který má daná inženýrská síť vést, je nutno dojednat zřízení věcného břemene ve formě služebnosti smluvně.
Uvedené vyplývá také z judikatury Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 28. 5. 2014, sp. zn. 22 Cdo 607/2014): „Podle § 35 odst. 1 zákona o obcích patří do samostatné působnosti obce záležitosti, které jsou v zájmu obce a občanů obce, pokud nejsou zákonem svěřeny krajům nebo pokud nejde o přenesenou působnost orgánů obce nebo o působnost, která je zvláštním zákonem svěřena správním úřadům jako výkon státní správy, a dále záležitosti, které do samostatné působnosti obce svěří zákon. Udělení či neudělení souhlasu vlastníka pozemku, kterým je obec, spadá do samostatné působnosti obce a soudy, potažmo stát, nemohou obcím nařizovat, jak mají v obdobných situacích postupovat a za jakých okolností mají souhlas se stavbou udělit. Je pouze na rozhodnutí obce, která se svým majetkem hospodaří, zda souhlas ke stavbě udělí.
Ústavní soud v nálezu ze dne 23. 1. 1995, sp. zn. IV. ÚS 150/94, uvedl, že nedání souhlasu vlastníka (tj. obce S.) k položení plynové přípojky na jeho pozemku nelze považovat za takovýto zásah veřejné moci, neboť jde o výkon vlastnického práva. V rámci probíhajícího stavebního řízení totiž obec S. při vyjadřování se k položení plynové přípojky na jejím pozemku nevystupuje jako orgán veřejné moci, nýbrž jako účastník stavebního řízení… Vedení plynovodu a plynových přípojek k pozemkům či stavbám konkrétních osob nepředstavuje obecné užívání pozemku. Povinnost obce souhlasit s umístěním stavby plynovodu na svých pozemcích nevyplývá ani ze zvláštní sociální funkce vlastnictví obce.
Lze tedy uzavřít, že obec nemá zákonnou povinnost dát souhlas s vedením kanalizace či kanalizační přípojky přes své pozemky. Lze ovšem poukázat na závěry Ústavního soudu z usnesení ze dne 25. 11. 2014 sp. zn. II. ÚS 2588/2014, podle kterých je potřeba, aby obec postupovala i v soukromoprávních vztazích předvídatelným a nediskriminačním způsobem.
Nezřídka nastane situace, kdy vlastník pozemku nevlastní pozemky, na kterých se nachází inženýrské sítě, tzv. přípojky, zajišťující přísun služeb k jeho pozemku a pro jejich vedení přes cizí pozemky nemá oprávnění. Stává se tomu tak častěji u starších nemovitostí, kdy z důvodu přestavování nemovitosti, prodeje sousedního pozemku či historických změn katastru nemovitostí nastane situace, že pozemek, přes který vedou Vaše přípojky, může vlastnit soused.
Hlavní řády se obvykle nacházejí na pozemku poskytovatele dané služby anebo na obecních pozemcích. Lze předpokládat, že poskytovatelé služeb budou mít vedení hlavních řádů právně zabezpečeno. Pokud by tomu tak nebylo a oni by byli nuceni hlavní řad odstranit, s největší pravděpodobností by tím porušili smlouvu o dodávce dané energie a museli by Vám případnou škodu způsobenou přerušením služby uhradit.
Co však obvykle poskytovatel služby nehlídá, je právní zabezpečení přípojek, tj. potrubí, elektrického a jiného vedení mezi Vaší nemovitostí a místem, kde se přípojka napojuje na hlavní řád. V případě, že přípojka vede až k hlavnímu řadu pouze Vaším pozemkem, žádný právní problém nevzniká. Jestliže soused odhalí na svém pozemku přípojku, jedná se pro něj o cizí věc, která narušuje jeho vlastnické právo k tomuto pozemku. Jisté omezení mu sice dávají různé právní předpisy, speciální pro jednotlivé druhy přípojek a vedení, výše popsané zničení přípojky sousedem mohou nanejvýš oddálit, nikoliv však vyloučit.
Pro plynovou přípojku např. K přípojkám je proto nezbytné zřídit věcná břemena, konkrétně služebnost inženýrské sítě. Lze sice naše právo zabezpečit i jinými instituty, jako je např. právo stavby nebo nájemní smlouva, pokud to ale situace dovoluje, je z právního hlediska bezpečnější zajistit přípojku věcným břemenem. To dává vlastníkovi přípojky právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat.
Věcné břemeno se zpravidla zřizuje vzájemnou dohodou s vlastníkem pozemku, přes který přípojka vede. Věcné břemeno se většinou zřizuje na dobu neurčitou, jelikož nikdo nepředpokládá, že by např. plynová přípojka měla být po několika letech přemístěna. Zákon však nevylučuje, aby byla ve smlouvě o zřízení věcného břemene stanovena doba určitá.
Vedle toho je podstatné zjistit, zdali bylo věcné břemeno zřízeno „in rem“, tj. ve prospěch jiné nemovitosti, nebo „in persona“, tj. ve prospěch jiné osoby. Pro přípojky je obvykle výhodnější zřízení věcného břemene „in rem“. Pokud se pak bude převádět ať už pozemek služebný nebo panující, věcné břemeno zůstane zachováno. U věcných břemen „in persona“ tomu tak není, jelikož oprávnění je spojeno s konkrétní osobou.
Vedle toho může věcné břemeno zaniknout promlčením, kdy se po delší dobu právo nevykonává. To ale nebude častý případ u přípojek, jelikož v praxi by to znamenalo, že by oprávněný z věcného práva musel odstranit přípojky ze sousedova pozemku. Pokud pouze nebudou služby prováděny, tj. např. Zejména u starších nemovitostí se stává, že k přípojkám nejsou žádné dokumenty a přípojky vedly přes cizí pozemky odnepaměti.
Sousední pozemek, přes který vedou Vaše přípojky, však může koupit nový majitel, který bude chtít přípojky odstranit. K zajištění právní jistoty v těchto situacích slouží institut vydržení. Pro vydržení služebnosti inženýrských sítí je potřeba vykonávat toto právo poctivě po určitou dobu. Je tedy podstatná délka, poctivost a pravost držby věcného břemene.
V případě, že držitel věcného břemene neprokáže poctivost a pravost držby, právní titul či dobrou víru, může jej stále vydržet mimořádným vydržením. K tomu dojde v případě, že držitel drží věcné břemeno 20 let. Pokud tedy např. nový vlastník sousedního pozemku požaduje odstranění přípojek a s bývalým vlastníkem sousedního pozemku nebyla uzavřena žádná dohoda, postačí pro nabytí věcného břemene vydržením prokázání, že do sousedního pozemku byly přípojky uloženy před více než dvaceti lety. Nový vlastník sousedního pozemku pak může vydržení zabránit pouze, když prokáže nepoctivý úmysl. Důkazní břemeno se zde tedy přenáší na odpůrce vydržení.
Dle stávající právní úpravy musíte, v případě Vašeho zájmu o dělení pozemku, požádat příslušný stavební úřad o vydání územního rozhodnutí o dělení pozemku, přičemž k takové žádosti o vydání rozhodnutí o dělení pozemků je nutno připojit přílohy uvedené v části B/C formuláře žádosti o vydání rozhodnutí o dělení pozemků.
Nezbytným požadavkem pro kladné vydání rozhodnutí o dělení pozemku je i doložení skutečnosti, že nově vznikající pozemek bude mít přístup k veřejně přístupné pozemní komunikaci. Poslední dobou se však stalo nemilou praxí stavebních úřadů, že začaly striktně vyžadovat zajištění bezprostředního přístupu nově oddělovaného pozemku k veřejně přístupné pozemní komunikaci, a de facto tak vlastníka pozemku často nutily, kromě požadovaného dělení pozemků, do následného scelení s jinými pozemky, aby byl splněn požadavek přímého přístupu k veřejně přístupné pozemní komunikaci.
Tento postup začal být stavebními úřady aplikován s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu 1 As 166/2016-38, v němž Nejvyšší správní soud judikoval, že shora uvedený § 12 písm. b) vyhlášky 503/2006 Sb., je třeba vykládat tak, že nový pozemek je nutno vymezit „tak, aby byl dopravně napojen na veřejně přístupnou pozemní komunikaci, přičemž příslušné rozhodnutí vždy musí obsahovat vyznačení přístupu z takové komunikace. Shora uvedená nejednotná praxe stavebních úřadů tak vedla ke značné nejistotě vlastníků při dělení pozemků, zda bude jejich žádost schválena, příp.
Při udělování souhlasu stavebníkovi k umístění stavebního záměru podle § 184a SZ, je tudíž naprosto klíčovou podmínkou pro vydání územního rozhodnutí. Podle judikatury Nejvyššího správního soudu (srov. kupř. rozsudek č. j. 9 As 36/2009-78, ze dne 28. 1. 2010) totiž platí, že: „Nepředloží-li žadatel o vydání rozhodnutí o umístění stavby doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu ve smyslu § 86 odst. 2 písm. a)stavebního zákona z roku 2006 ani po výzvě stavebního úřadu podle § 45 odst. 2 správního řádu z roku 2004, je tato skutečnost důvodem pro zastavení řízení o vydání rozhodnutí o umístění stavby podle § 66 odst. 1 písm. f) správního řádu z roku 2004.“ Tento závěr je dle mého soudu možno vztáhnout analogicky rovněž na případ, kdy stavebník žádající o vydání územního rozhodnutí nepředloží souhlas vlastníka (obce) k umístění stavebního záměru podle § 184a SZ.
K právní povaze souhlasů udělovaných vlastníky dotčených nemovitostí v intencích § 86 odst. 3 SZ (který je obdobou dnešního § 184a SZ) se vyjádřil Nejvyšší soud kupř. v rozsudku ze dne 28. 5. 2014, sp. zn. 22 Cdo 607/2014:
„Udělení či neudělení souhlasu vlastníka pozemku, kterým je obec, spadá do samostatné působnosti obce a soudy, potažmo stát, nemohou obcím nařizovat, jak mají v obdobných situacích postupovat a za jakých okolností mají souhlas se stavbou udělit. Je pouze na rozhodnutí obce, která se svým majetkem hospodaří, zda souhlas ke stavbě udělí.“
Ústavní soud v nálezu ze dne 23. 1. 1995, sp. zn. IV. ÚS 150/94, uvedl, že „nedání souhlasu vlastníka (tj. obce S.) k položení plynové přípojky na jeho pozemku nelze považovat za takovýto zásah veřejné moci, neboť jde o výkon vlastnického práva. V rámci probíhajícího stavebního řízení totiž obec S. při vyjadřování se k položení plynové přípojky na jejím pozemku nevystupuje jako orgán veřejné moci, nýbrž jako účastník stavebního řízení.“
Obdobně srov. kupř. závěry Nejvyššího soudu uvedené v usnesení sp. zn. 22 Cdo 5237/2017, ze dne 24. 1. 2018 či v usnesení sp. zn. 25 Cdo 1503/2018, ze dne 19. 6. 2018.
Nejvyšší správní soud pak v této souvislosti v rozsudku č. j. 8 As 72/2015-67, ze dne 19. 11. 2015 shrnuje, že žalovaná při vyřizování žádosti stěžovatelky ze dne 30. 1. 2012 jednala v samostatné působnosti a vystupovala jako subjekt vykonávající práva a povinnosti vlastníka dotčených pozemků (na základě jí svěřené správy). Žalovaná nevystupovala ve vrchnostenském postavení, ale jako soukromá osoba v rovném postavení s druhou smluvní stranou, přičemž ji nenáleželo autoritativně rozhodovat o právech a povinnostech stěžovatelky.
Pro zahraniční investory jsou výzvy spojené s novým stavebním zákonem ještě umocněny neznalostí místního právního prostředí a administrativních zvyklostí. Právě pro tyto případy jsme více než deset let budovali naši mezinárodní síť ARROWS International. Díky ní jsme schopni poskytovat bezproblémový právní servis klientům z celého světa a zároveň pomáhat českým firmám s jejich expanzí do zahraničí.
Naše služby nekončí získáním jednoho povolení. Jsme partnerem pro celý životní cyklus vašeho projektu. Naše dlouholeté zkušenosti, které se opírají o portfolio více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů, nám umožňují poskytovat rychlé a vysoce kvalitní služby. Navíc aktivně propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé obchodní či investiční příležitosti.
Povolování staveb, zejména v současném přechodovém období, je komplexní disciplína plná rizik. Ať už řešíte povolení jediné přípojky, nebo připravujete rozsáhlý developerský projekt s mezinárodním přesahem, jsme tu pro vás.
tags: #potrebuji #souhlas #obce #k #umisteni #pripojky