Převody nemovitostí v rodině, ať už se jedná o darování domu dětem či vnoučatům, nebo vypořádání sourozenců, s sebou nesou právní a daňové dopady, které je důležité zvážit před samotným uskutečněním záměru. Samotný rodinný vztah není zárukou, že v budoucnu nevzniknou spory.
Nejčastějším způsobem převodu nemovitosti mezi blízkými příbuznými, jako jsou rodiče a děti, případně prarodiče a vnoučata, je darování. Hlavními důvody pro tuto volbu bývají jednoduchost a daňová výhodnost.
Dary mezi blízkými příbuznými (tzv. I. a II. třída - manželé, děti, rodiče, prarodiče, sourozenci) jsou osvobozeny od daně z příjmu. V těchto případech se hodnota daru neuvádí do daňového přiznání.
Pozor: Pokud hodnota daru přesáhne 5 milionů Kč, zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost finančnímu úřadu.
Pokud máte více dětí a dům darujete jen jednomu z nich, může to v budoucnu ovlivnit dědické řízení. Hodnota daru se totiž může tzv. započíst na povinný díl (kolace).
Při darování nemovitosti je klíčové stanovit si smluvní podmínky pro vrácení daru. Tyto podmínky by měly pokrývat případy, jako je nevhodné chování obdarovaného, rozvod obdarovaného (pokud je dar mimo rodinu) nebo jiné situace, které si dárce předem určí.
Je důležité převádět nemovitost vždy přímo na dítě, nikoli například na jeho partnera, aby se předešlo komplikacím v případě rozvodu obdarovaného.
Pokud plánujete v darovaném domě dožít, nikdy nespoléhejte pouze na dobrou vůli obdarovaného. Vztahy se mohou změnit, do rodiny mohou vstoupit noví partneři nebo se obdarovaný může dostat do dluhů. Proto je nezbytné ve smlouvě stanovit pojistky.
Velmi silným nástrojem je zřízení věcného břemene doživotního bezplatného užívání nemovitosti. Toto právo se zapisuje do katastru nemovitostí a umožňuje dárci nemovitost nadále užívat.
Další vhodnou ochranou dárce je institut zákazu zcizení a zatížení nemovitosti. Toto věcné právo se rovněž zapisuje do katastru nemovitostí a brání obdarovanému v prodeji, darování či zastavení nemovitosti bez písemného souhlasu dárce.
Tyto instituty (věcné břemeno a zákaz zcizení/zatížení) se doporučuje zřídit již jako součást darovací smlouvy.
Při převodu nemovitosti na nezletilou osobu je nutné vyžádat si souhlas opatrovnického soudu. Soud jmenuje nezletilému tzv. kolizního opatrovníka, který bude zastupovat jeho zájmy. Soud posoudí, zda je darování v zájmu nezletilého.
Prodej nemovitosti v rodině se volí méně často, ale v určitých situacích je nezbytný.
Pokud si dítě bere na koupi nemovitosti hypotéku, banka bude vyžadovat kupní smlouvu.
Rodiče mohou prodat dům dítěti za symbolickou cenu nebo výrazně pod tržní cenou. V takovém případě je však důležité uzpůsobit podmínky transakce a nezapomínat na případné daňové dopady.
Dobrou zprávou je, že „daň z nabytí nemovitosti“ (dříve 4 %) byla v roce 2020 zrušena.
Pokud prodávající (rodič) splní časový test (vlastní nemovitost déle než 5 let, resp. 10 let v závislosti na datu nabytí) nebo v nemovitosti minimálně 2 roky bydlel, je osvobozen od daně z příjmu.
Pokud tyto podmínky nesplní, musí daň z příjmu zaplatit. Zákon je v tomto nekompromisní, i když jde o převod v rodině.
Upozornění: Prodej za symbolickou cenu (např. 1 Kč) se právně považuje za zastřené darování. Úřady i soudy na takovou smlouvu budou nahlížet jako na darovací, nikoli kupní.
Převod nemovitosti je transakce v řádech milionů korun a vyžaduje pečlivé provedení.
Bez ohledu na to, zda jde o darování nebo prodej, je nutné splnit následující:
Při procesu darování nemovitosti je třeba dávat pozor na některé časté chyby:
Z důvodu předcházení komplikacím a chybám se doporučuje nechat si darovací smlouvu a návrh na vklad připravit právním profesionálem.
Převod nemovitosti v rodině není jen o předání klíčů, ale o komplexním právním a daňovém úkonu.
Darování mezi sourozenci se často řeší, když jeden z nich zůstává v rodném domě a druhý má již vlastní bydlení. Mezi sourozenci se darovací daň neplatí, ale u prodeje platí stejné daňové podmínky jako u cizích osob.
Pokud jedno dítě dostane nemovitost za života rodičů, ostatní sourozenci (nepominutelní dědicové) by se po smrti rodičů mohli cítit zkráceni. Řešením je institut započtení na povinný díl v darovací smlouvě nebo dohoda o zřeknutí se práva na dědictví u notáře.
Převody nemovitostí za účelem ochrany majetku před exekucí mohou být problematické. Pokud věřitel dokáže, že šlo o účelový převod, soud může darovací smlouvu zneplatnit.
Převod domu zatíženého hypotékou je možný, ale vyžaduje schválení banky poskytující úvěr. Banka může převod podmínit přechodem závazků na nového majitele.
U družstevního bytu se nepřevádí nemovitost samotná, ale družstevní podíl v bytovém družstvu. Není třeba podávat návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Manželé mohou darovat nemovitost ze společného jmění manželů společným jednáním, s nutným souhlasem obou manželů.
Dárce může dar odvolat ve dvou případech:
Pokud obdarovaný nemovitost prodal, vzniká mu povinnost vydat to, co z daru ještě zbývá.
Darování nemovitosti je obecně levnější a rychlejší než dědické řízení.
Většina převodů mezi blízkými příbuznými je osvobozena od daně z příjmu.
tags: #prepis #nemovitosti #v #rodine