Podnikání často vyžaduje využití prostor, které podnikatel nevlastní. V takových případech je nájem a podnájem nemovitostí běžnou praxí, která umožňuje smluvně zajistit oprávněnost jejich užívání. Z hlediska daní z příjmů a zdanění přidané hodnoty již není tak podstatné, zda se jedná o nájem či podnájem, neboť legislativa tyto pojmy v mnoha ohledech sjednocuje. V zákoně o daních z příjmů se navíc setkáváme s pojmem "pronájem", který je například v § 9 označen jako Příjmy z pronájmu u fyzických osob. Z daňového hlediska lze pojem "pronájem" zaměnit za "nájem".
Pro účetní jednotky, které jsou podnikateli, je klíčové časové rozlišování nájmů placených na delší období, než je účetní či zdaňovací období. Situace, kdy je nájem hrazen zpětně za delší časové období, může způsobit problémy se správným zahrnutím nákladů do příslušného účetního období a v některých případech může vést k nutnosti podání dodatečných daňových přiznání.
Fyzické osoby, které pronajímají nemovitosti, zahrnují příjmy z pronájmu do svých daňových přiznání podle § 9 Zákona o daních z příjmů (ZDP). V případě, že je nemovitost vlastněna více osobami, zdaňuje se příjem u každého spoluvlastníka podle jeho podílu, pokud není mezi spoluvlastníky písemná dohoda o jiném rozdělení příjmů.
Často se pronajímatelé setkávají se situací, kdy kromě samotného nájemného vybírají i zálohy za služby spojené s užíváním nemovitosti. Tyto částky se pro účely zdanění považují za příjem pronajímatele, pokud nejsou vyúčtovány a případný přeplatek vrácen nájemci. Je tedy důležité mít ve smlouvě jasně oddělenu částku za nájemné a částku za energie a služby.
Pronajímatel má dvě hlavní možnosti, jak uplatnit výdaje související s pronájmem:
V tomto případě pronajímatel uplatní všechny prokázané výdaje spojené s dosažením, zajištěním a udržením příjmů z pronájmu. Mezi tyto výdaje mohou patřit například:
Pro uplatnění skutečných výdajů je nutné vést podrobnou evidenci a archivovat veškeré doklady prokazující náklady.
Alternativou k prokázaným výdajům je uplatnění paušálního výdaje ve výši 30 % z příjmů. Tento způsob je administrativně méně náročný, jelikož není nutné vést podrobnou evidenci výdajů. V roce 2017 platilo, že maximální výše paušálního výdaje byla omezena částkou 600 000 Kč. Pokud příjmy přesáhly 2 miliony Kč, bylo možné uplatnit pouze fixní částku 0,6 milionu Kč.
Volba mezi uplatněním skutečných výdajů a paušálu závisí na konkrétní situaci pronajímatele. Pokud jsou skutečné výdaje nižší než 30 % příjmů, je výhodnější uplatnit paušál. Naopak, pokud skutečné výdaje převyšují tuto částku, je daňově výhodnější uplatnit je.
Pokud nemovitost pronajímá právnická osoba, musí příjmy z nájemného uvést v daňovém přiznání k dani z příjmů právnických osob. Sazba daně pro právnické osoby činí 21 %.
Základní sazba daně z příjmů fyzických osob činí 15 %. V případě, že celkový daňový základ za zdaňovací období přesáhne částku 1 676 052 Kč (pro rok 2025), část příjmů nad tuto hranici podléhá zvýšené sazbě daně ve výši 23 %. Příjem z pronájmu se započítává do celkového daňového základu.
Běžný pronájem bytů k bydlení je osvobozen od DPH. Povinnost uplatňovat DPH může nastat v případech krátkodobých pronájmů, ubytovacích služeb nebo pronájmu parkovacích míst či nebytových prostor, zejména pokud jsou obě strany plátci DPH a nemovitost je využívána pro ekonomickou činnost.
Příjem z pronájmu je považován za příjem z podnikání (§ 7 ZDP) v následujících případech:
V těchto případech platí odlišná pravidla pro uplatnění výdajů (např. paušální výdaje až 60 % s živnostenským oprávněním) a podléhá se odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob musí podat:
Termín pro podání daňového přiznání se liší v závislosti na způsobu podání (papírové, elektronické) a typu poplatníka. Většinou je to do 1. dubna pro papírové podání a do 2. května pro elektronické podání. Pokud přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta se prodlužuje o tři měsíce.
tags: #podnajem #v #danovem #priznani #za #rok2017