Otázka nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která podléhá zápisu do katastru nemovitostí, ačkoliv v něm není evidována, je předmětem právního posouzení, které se opírá o ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu České republiky. Klíčovým aspektem je zde princip materiální publicity, který spočívá v ochraně dobré víry nabyvatele v zápisy ve veřejném seznamu, jakým je katastr nemovitostí.
Podle českého práva, konkrétně § 1105 občanského zákoníku, se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, tedy v katastru nemovitostí, nabývá až zápisem do tohoto seznamu. Tento princip, známý jako intabulační princip, je zásadní pro právní jistotu.
Nicméně, situace se komplikuje, pokud nemovitá věc podléhá zápisu do katastru nemovitostí, ale ve skutečnosti v něm není evidována. V takovém případě je nutné posoudit, zda je možné vlastnické právo nabýt, a jakým způsobem.
Klíčové předpisy:
Katastr nemovitostí slouží jako veřejný seznam, který má za cíl poskytovat informace o nemovitostech a jejich právních vztazích. Princip materiální publicity znamená, že se má za to, že zápisy v katastru nemovitostí odpovídají skutečnému stavu. Tato zásada chrání dobrou víru nabyvatele, který jedná v přesvědčení, že údaje v katastru jsou pravdivé.
Pokud však existuje rozpor mezi zápisem v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem, platí, že zapsaný stav svědčí ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby oprávněné podle zapsaného stavu (§ 984 odst. 1 o. z.). Dobrá víra se posuzuje k okamžiku, kdy k právnímu jednání došlo, nebo k době podání návrhu na zápis, pokud věcné právo vzniká až zápisem.
Je však důležité rozlišovat mezi údaji právního charakteru a ostatními údaji. Princip materiální publicity se uplatní pouze na právní údaje. Pokud by například došlo k omezení nakládání s nemovitostí (např. exekucí), které není v katastru zapsáno, ochrana dobré víry nabyvatele se neuplatní.
Zákon (§ 1109 o. z.) umožňuje za určitých podmínek nabýt vlastnické právo k věci, která není zapsána ve veřejném seznamu, i od osoby, která k tomu není oprávněna. Toto ustanovení však má svá omezení.
Nejdůležitější omezení pro nemovité věci:
Vlastník nemovité věci, která má být zapsána do katastru nemovitostí, nemůže převést vlastnické právo jinak než zápisem do katastru. Pokud nemovitost není v katastru evidována, i přesto je pro platný převod vlastnického práva nezbytný zápis do katastru nemovitostí. V takovém případě tedy není možné nabýt vlastnické právo k nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí bez tohoto zápisu, a to ani postupem nabytí od neoprávněného.
V rámci soudního řízení bylo řešeno nabytí vlastnického práva k budově a garáži postaveným na pozemku ve vlastnictví žalobkyně. Dlužník, který byl nájemcem pozemku, budovy vybudoval a následně je prodal společnosti PONTREUS, s.r.o., a ta je posléze prodala žalobkyni.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že předmětné nemovitosti nepodléhaly v době svého vzniku ani následných převodů povinné evidenci v katastru nemovitostí, jelikož šlo o rozestavěné stavby. Uzavřel, že převod vlastnického práva k budovám nastal účinností kupních smluv a budovy se staly součástí pozemků žalobkyně.
Odvolací soud sice souhlasil s argumentací, že stavba rodinného domu s garáží je nemovitostí podléhající zápisu do katastru nemovitostí, avšak ve shodě se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že absence evidence v katastru netvořila překážku účinnosti převodní smlouvy. Důvodil dočasností staveb po dobu trvání nájemní smlouvy a jejich určením jako „vzorového domu“.
Žalovaná strana podala proti rozhodnutí odvolacího soudu dovolání, v němž vznesla několik klíčových právních otázek:
Převod vlastnického práva k nemovité věci podléhající zápisu do katastru: Lze vlastnické právo k nemovité věci, která se povinně zapisuje do katastru nemovitostí, nabýt již účinností kupní smlouvy, nikoliv až zápisem do katastru?
Dovolatelka argumentovala, že zápis do katastru nemovitostí se odvíjí od charakteristik daných katastrálními předpisy a že tyto stavby splňovaly tyto charakteristiky od roku 2012. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu lze vlastnické právo k budově podléhající zápisu do katastru nemovitostí nabýt pouze vkladem do katastru, bez ohledu na to, zda je budova v době uzavření smlouvy evidována či nikoliv.
Stavba jako součást pozemku: Může stavba přestat být samostatnou věcí a stát se součástí pozemku, aniž by se stala vlastnictvím vlastníka pozemku?
Dovolatelka namítla, že stavby se v roce 2012 staly samostatnými věcmi a nemohly se stát součástí pozemku k 1. 1. 2014 ani v roce 2017, proto mohly být převedeny pouze prostřednictvím zápisu do katastru.
Skutková zjištění soudů: Může odvolací soud učinit jiná skutková zjištění než soud prvního stupně bez zopakování či doplnění dokazování?
Dovolatelka poukázala na rozpor mezi skutkovými závěry soudů ohledně provedení vkladu vlastnického práva do katastru.
Nejvyšší soud ve svém rozsudku sen. zn. 22 ICdo 61/2023 ze dne 27. 8. 20231zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Soud se přiklonil k argumentaci dovolatelky ohledně nutnosti zápisu do katastru nemovitostí pro platné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která podléhá evidenci.
Dospěl k závěru, že k nemovité věci, která podléhá evidenci v katastru nemovitostí, ale není v něm zapsána, nelze nabýt vlastnické právo od neoprávněného postupem podle § 1109 o. z. Takové věci lze převést pouze zápisem do katastru nemovitostí.
1 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sen. zn. 22 ICdo 61/2023, ze dne 27. 8. 2023.
tags: #pro #pripady #nabyti #vlastnictvi #k #nemovite