Prodej podílu na nemovitosti může představovat značnou výzvu, zejména pokud dojde k neshodám mezi spoluvlastníky ohledně užívání či správy nemovitosti, nebo pokud ostatní spoluvlastníci odmítají komunikovat.
Podílové spoluvlastnictví je právní vztah, při kterém více osob vlastní společně jednu věc. Podíly jednotlivých spoluvlastníků jsou vyjádřeny zlomkem nebo procentem. Na rozdíl od společného jmění manželů (SJM), které vzniká pouze mezi manžely a kde oba vlastníci mají stejná práva k celé věci bez určení podílů, je u podílového spoluvlastnictví vlastnictví rozděleno na konkrétní podíly.
Velmi často je podílové spoluvlastnictví výsledkem například dědického řízení. Když tři sourozenci zdědí po rodičích dům, připadne každému zpravidla ideální 1/3 tohoto domu. Spoluvlastnický podíl je běžný i mezi manželi, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM) s tím, že nemovitost budou vlastnit každý např. podílově.
Podle § 1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 platí, že „Každý spoluvlastník má právo k celé věci.“ To znamená, že jeden spoluvlastník nemůže omezovat ostatní v užívání nemovitosti. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti.
Komplikace nastávají, když se spoluvlastníci nemohou dohodnout na způsobu užívání nemovitosti nebo na její správě. Tyto problémy se mohou prohlubovat s rostoucím počtem spoluvlastníků, což činí správu a dosažení dohody stále složitější.
Častými příčinami sporů jsou:
Například při prodeji domu s deseti spoluvlastníky mohou jednání trvat velmi dlouho a být složitá.
Vždy je vhodné nejprve se pokusit dohodnout se se všemi spoluvlastníky na jedné z následujících variant:
Pokud se spoluvlastníci nedokážou dohodnout, existují další možnosti:
Další variantou je požádat soud o vypořádání spoluvlastnického podílu. Tato varianta je časově náročná a vyřešení může trvat i více než rok, někdy i déle.
Podle § 1140 Občanského zákoníku platí, že „nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.“ Soud může rozhodnout o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Pokud není možné nemovitost rozdělit ani přikázat některému ze spoluvlastníků, rozhodne soud o prodeji ve veřejné dražbě.
Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou je obecně považováno za nejméně výhodnou variantu prodeje.
Poslední variantou je prodej svého podílu třetí osobě. Je důležité si uvědomit, že cena podílu prodávaného samostatně je obvykle nižší než odpovídající část tržní hodnoty celé nemovitosti. Pokud je obvyklá tržní cena nemovitosti například 6 mil. Kč a vy vlastníte jednu ideální třetinu, při prodeji celé nemovitosti byste získali 2 mil. Kč. Pokud však budete prodávat jen ideální podíl, je reálné, že z této částky dostanete cca 50 %, tzn. jen 1 mil. Kč.
Výše ceny podílu závisí na:
Každý prodej podílu se posuzuje individuálně.
Pokud majitelé získají nemovitost v dědictví, mají šest měsíců od nabytí vlastnictví předkupní právo. To znamená, že i když se jednomu z nich podaří najít kupce, musí přednostně za stejnou cenu nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům.
Od 1. července 2020 došlo k významnému omezení předkupního práva spoluvlastníků. Nyní se toto právo uplatňuje pouze v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků, například děděním. V takových situacích mají spoluvlastníci předkupní právo k podílům ostatních pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
Pokud se spoluvlastník rozhodne pro prodej podílu nemovitosti a uplynula již šestiměsíční lhůta od vzniku spoluvlastnictví, není povinen nabízet svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. Výjimkou je situace, kdy je podíl převáděn na osobu blízkou, například rodinného příslušníka - v takovém případě se předkupní právo neuplatňuje vůbec.
V praxi to může znamenat, že spoluvlastník může prodat svůj podíl komukoliv, aniž by ostatní měli možnost reagovat, pokud nebylo předkupní právo výslovně sjednáno ve smlouvě.
Stanovení ceny při prodeji podílu nemovitosti je komplexní proces ovlivněný několika faktory:
Pro přesné ocenění doporučujeme využít tržní analýzu srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě nebo si nechat vypracovat znalecký posudek od odborníka.
Při prodeji spoluvlastnického podílu je důležité postupovat systematicky:
Doporučujeme využít služeb právníka pro kontrolu smlouvy a zajištění souladu s platnou legislativou.
Každý spoluvlastník může svůj podíl prodat samostatně bez souhlasu ostatních. Pro společný prodej celé nemovitosti, například domu nebo bytu jako celku, je však nutný souhlas všech spoluvlastníků a jejich podpis na smlouvě. Rozhodování o zásadních změnách, včetně prodeje celého majetku, podléhá principu jednomyslnosti.
Spoluvlastnický podíl na nemovitosti lze financovat několika způsoby:
V případě, že je nemovitost zatížena hypotékou, je nutné při vypořádání spoluvlastnictví zapojit banku. Bez dohody všech spoluvlastníků a bez souhlasu banky nelze s hypotékou volně nakládat.
Vzhledem k historickému vývoji, zejména vlivem restitučních řízení, je v České republice velmi časté, že jeden pozemek, vedený jako celek, spoluvlastní více majitelů. Spoluvlastnictví zemědělské půdy vzniká nejčastěji dědictvím, darem, společnou koupí nebo při společném jmění manželů.
Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu (č. 334/1992 Sb.) stanovuje pravidla pro ochranu zemědělské půdy a může omezovat možnosti jejího využití. Spoluvlastníci musí při nakládání se zemědělskou půdou zohledňovat tato omezení, například při změně využití půdy pro nezemědělské účely.
Problémy spojené se spoluvlastnictvím zemědělské půdy:
Při prodeji podílu na zemědělské půdě je důležité zvážit specifická pravidla a omezení stanovená zákonem.
tags: #prodej #nemovitosti #podilovymi #spoluvlastniky #kupni #smlouva