Věcné břemeno představuje právní institut, který omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby nebo konkrétního subjektu. Toto omezení může spočívat například v právu užívání nemovitosti, právu průjezdu přes cizí pozemek nebo povinnosti strpět určitou činnost na svém majetku. Věcná břemena se zapisují do Katastru nemovitostí a jejich existence může mít zásadní dopad na hodnotu nemovitosti a její možnost využití, například jako zástavy pro hypoteční úvěr.
Věcné břemeno lze jednoduše popsat jako určité omezení vlastníka nemovitosti ve prospěch druhé osoby. Vlastník nemovitosti má povinnost něco strpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Typů věcných břemen je celá řada a mohou být i ve váš prospěch.
Věcná břemena jsou věcná práva k cizí věci, která se zapisují do Katastru nemovitostí, kdy majitel nemovitosti je povinen konat, trpět nebo se něčeho zdržet vůči jinému subjektu.
V právním řádu lze najít dělení na služebnost a reálná břemena. Služebnost je pasivní. Vlastník nemovitosti tak musí definované věci strpět nebo se zdržet určitých činností. Příkladem je, když přes váš pozemek vede jediná možná cesta k pozemku někoho jiného. Reálná břemena jsou pak situace, kdy jako vlastník musíte něco aktivně činit a konat. Například rodič daruje svým dětem nemovitost, ale v darovací smlouvě zakotví, že děti mu musí pomáhat až do jeho smrti s úklidem a nákupy a zároveň ho musejí nechat v nemovitosti dožít.
Služebnost je když věc slouží jiné osobě než vlastníku. Obvyklé jsou služebnosti osobní - užívací, požívací či pozemkové, které jsou převoditelné spolu s nemovitostí a to např. služebnost inženýrské sítě, právo na vodu, služebnost cesty nebo služebnost bytu lidově známé jako "právo na dožití".
Služebnost ukládá vlastníkovi povinnost něco strpět nebo se něčeho zdržet, například umožnit průchod nebo průjezd. Naopak reálná břemena zavazují vlastníka k aktivnímu plnění, například poskytování vody z vlastní studny sousedovi.
V praxi se nejčastěji setkáváme s různými typy věcných břemen, které mohou mít odlišný dopad na nemovitost a její financování.
Tento právní termín se vztahuje na právo užívat nebo sdílet konkrétní majetek určeným osobám. V naší situaci to zahrnuje nemovitosti nebo jejich části. Tento druh práva je často uplatňován ve prospěch rodičů nebo prarodičů, kteří zde mohou žít až do své smrti. Když mluvíme o věcném břemeni bytu, máme na mysli právo na obývání, ale ne vlastnictví bytu jako takového. Toto věcné břemeno poskytuje konkrétní osobě právo užívat nemovitost nebo jeho část. Břemeno vlastníka tak omezuje nejen v užívání nemovitosti, ale také úvěrující banka bude požadovat výmaz tohoto břemene, pokud by vlastník nebo budoucí vlastník chtěl nemovitost použít jako zástavu pro získání úvěru.
Věcné břemeno užívání (osobní služebnost užívání) umožňuje konkrétní osobě užívat cizí nemovitost nebo její část pro své potřeby a potřeby své domácnosti. Nejde tedy jen o to, že vlastník musí například strpět průchod přes svůj pozemek - v tomto případě má oprávněná osoba právo nemovitost aktivně a pravidelně využívat, jako by jí patřila. V praxi se věcné břemeno užívání často zřizuje například tehdy, když rodiče převádějí dům nebo byt na děti, ale chtějí mít jistotu, že v něm budou moci doživotně bydlet. Děti se stanou vlastníky, ale rodiče mají právo nemovitost dále užívat. Převod nemovitosti na děti s věcným břemenem dožití může hrát roli i v případě, že rodičům v budoucnu vzniknou dluhy. Pokud už nejsou vlastníky, věřitelé zpravidla nemohou nemovitost postihnout - právo užívání totiž není majetkem, který by bylo možné zabavit.
Pod osobní služebnost užívání spadá také věcné břemeno spoluužívání, které opravňuje osobu užívat určitou část cizí nemovitosti - například byt nebo konkrétní místnosti - společně s vlastníkem nebo jinými osobami. Termín „spoluužívání“ se používá zejména tehdy, když oprávněný nemá výhradní právo užívání, ale sdílí prostor s někým dalším. Věcné břemeno užívání zaniká až smrtí oprávněné osoby, nebo tehdy, když se svého práva platně vzdá. Nemovitosti zatížené věcným břemenem užívání se proto hůře prodávají a obvykle mají nižší tržní cenu. Vlastník navíc nemůže nemovitost pronajmout, protože ji sám nemůže svobodně užívat - nepřímo tak přichází o peníze. Běžné výdaje spojené s užíváním nemovitosti, jako je elektřina, voda, plyn, odvoz odpadu apod., obvykle hradí oprávněná osoba. Základem je precizní smlouva, která definuje co nejpřesněji rozsah užívání (které místnosti, zahrada, sklep, parkování…), povinnosti oprávněné osoby a případná omezení práva - například časová.
Tento typ právního omezení je velmi podobný břemenu užívání, s několika společnými pravidly a zásadami. Obvykle je uplatňován majitelem nemovitosti v okamžiku, kdy se rozhodne darovat nebo prodat svůj majetek, což často bývá v případě převodu nemovitosti na děti. Majitel při tomto převodu může stanovit podmínku, že si přeje nadále užívat celou nemovitost nebo její určitou část. Tato praxe umožňuje původnímu majiteli zachovat určitou míru užívání nemovitosti až do své smrti. V praxi se nejčastěji setkáváme s darovací smlouvou ve prospěch potomků a požadavkem na dožití dárce v nemovitosti.
Naprosto bez šance na úvěrování jsou např. na nemovitosti s věcným břemenem dožití. Banka může přistoupit na výjimku pouze v případě vysokého věku dotyčné osoby.
V souladu s Novým občanským zákoníkem může jednotlivec požadovat zajištění přístupu ke svému pozemku. To se nazývá "nezbytná cesta" a o jejím zřízení rozhoduje soud. Kromě některých specifických věcných břemen není majitel nemovitosti povinen sjednat smlouvu o věcném břemenu. Pokud k vaší nemovitosti nevede veřejná přístupová cesta (tj. cesta v majetku obce nebo správy silnic příslušného kraje apod.), máte právo na zřízení tzv. služebnosti. Tato práva mohou vzniknout několika způsoby: prostřednictvím smlouvy, rozhodnutím státního orgánu (nejčastěji soud), závětí, dohodou mezi dědici nebo vydržením. Podobnou formou práva je věcné břemeno, které umožňuje chůzi nebo jízdu, vytváření stezek nebo přístupových cest.
Služebnost cesty zakládá v případě stezky právo po pozemku chodit, v případě služebnosti cesty je založeno právo po pozemku jezdit jakýmikoliv dopravními prostředky. Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů.
Termín „věcné břemeno chůze a jízdy“ se běžně používá, protože vystihuje právo chodit a jezdit přes cizí pozemek. Občanský zákoník (zákon č. Věcné břemeno chůze a jízdy naštěstí obvykle nepřináší mnoho skrytých nákladů. Stejně jako u jiných věcných břemen ale může dojít ke snížení hodnoty pozemku, protože kupující vnímají omezení užívání, nemožnost pozemek oplotit apod. Na druhou stranu zákon stanoví, že cestu má udržovat ten, kdo ji užívá.
Věcné břemeno chůze a jízdy, kdy třetí osobě umožňujete přecházet přes váš pozemek.
Právo vést přes pozemek vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení. Za tuto služebnost inženýrské sítě náleží vlastníkovi pozemku úplata. S výši navrhované úplaty od oprávněného nemusí vlastník souhlasit a může o ní jednat, případně její spravedlivou výši nechat určit soudem.
Toto věcné břemeno zakládá právo třetí osoby na služebném pozemku zřídit nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, které vlastník musí strpět. Nejčastěji je toto věcné břemeno udělováno ve prospěch energetických a podobných společností. Vlastník pozemku je zpravidla povinen zdržet se všeho, co by vedlo k ohrožení inženýrské sítě.
Věcné břemeno inženýrské sítě - přes pozemek vede např. vodovod. Nejspíše nebude problém.
Opora cizí stavby - sousedé se dělí o opravy stěny na hranici dvou pozemků. Nejspíše nebude problém.
Kdo má služebnost okapu, má právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc buď volně nebo ve žlabu, svou střechu smí zvýšit jen tehdy, neztíží-li tím služebnost. Služebnost okapu - podílení se na nákladech na provoz okapu. Nejspíše nebude problém.
Zajistí oprávněné osobě právo přístupu k vodě na sousedově pozemku. Právo na vodu - např. právo využívat studnu. Spíše nebude problém.
Osobní služebnost, která poskytuje uživateli právo užívat cizí věc pro vlastní potřebu. Zřizuje se smlouvou, může být vydržena. Neumožňuje uživateli brát z věcí plody a užitky . Z dob římského práva známé jako "usus fructus", kdy se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky i mimořádný výnos z věci. Požívací právo - oprávněná osoba smí brát výnosy a užitky, např. trhat ovoce. Záleží na formě, může a nemusí být problém.
Právo pastvy - právo využívat cizí pozemek jako pastvu. Záleží na mnoha okolnostech.
Věcná břemena a služebnosti zjistíte z ověřeného placeného výpisu z Katastru nemovitostí, a to v jeho části "C". Ten získáte buď přímo na stránkách KN, nebo na Czechpointu (pošty, úřady). Důležitou roli zde hraje také prověření nabývacího titulu stávajícího vlastníka (tj....
Věcná břemena a služebnosti katastr nemovitostí zapisuje na listy vlastnictví jednotlivých nemovitostí. List vlastnictví je rozdělen do několika částí. Věcná břemena se mohou objevit v části B nebo C. Pokud věcné břemeno najdete v části B, je zřízeno ve prospěch nemovitosti. Pokud ale svítí v části C, je nemovitost věcným břemenem zatížena, což znamená, že ho budete muset strpět. Část C byste si tedy měli pořádně zkontrolovat, protože přehlédnutí nepříjemného věcného břemene se nevyplácí.
Pokud je uvedeno v části B1, znamená to, že je zřízeno ve prospěch nemovitosti a neznamená pro vás tedy žádné omezení, resp. může vám na jeho základě vznikat nějaké oprávnění nebo výhoda. Při koupi nemovitosti si s tímto nemusíte dělat starosti.
Pokud ale svítí v části C, je nemovitost věcným břemenem zatížena, což znamená, že ho budete muset strpět. Část C byste si tedy měli pořádně zkontrolovat, protože přehlédnutí nepříjemného věcného břemene se nevyplácí.
Věcné břemeno může být důvodem k tomu, že banka nemovitost označí jako nevhodnou k zástavě, tedy, že vám banka neposkytne hypoteční úvěr. Naprosto bez šance na úvěrování jsou např. na nemovitostech s věcným břemenem dožití. Banka může přistoupit na výjimku pouze v případě vysokého věku dotyčné osoby. Problémy naopak nebývají např. u věcného břemene inženýrské sítě nebo opory cizí stavby.
Věcné břemeno váznoucí na kupované nemovitosti může výrazně snížit zástavní hodnotu nemovitosti. Např. věcné břemeno dožití dělá nemovitost „nepoužitelnou“ pro účely hypotečního úvěru. V praxi se nejčastěji setkáte s věcným břemenem: chůze a jízdy, kdy třetí osobě umožňujete přecházet přes váš pozemek, ve prospěch firem zajišťujících inženýrské sítě (např. sloupy elektrického vedení), opory cizí stavby. Tato věcná břemena nemají zpravidla zásadní negativní vliv na zástavní hodnotu nemovitosti, kterou stanovuje smluvní znalec banky po podání žádosti o úvěr.
Pokud má objekt pouze jednu bytovou jednotku, pak ho banka do zástavy nikdy nevezme, protože by ho v případě potřeby nemohla prodat a uspokojit tak své potřeby. Jeho odhadní cena bude pro potřeby banky (nikoliv pro účely jiné!) prakticky nulová.
| Popis věcného břemene | Slučitelnost s hypotékou |
|---|---|
| Užívací právo (např. právo dožití původního majitele) | Může být velký problém |
| Požívací právo (možnost brát výnosy a užitky) | Záleží na formě, může a nemusí být problém |
| Služebnost bytu (sdílení domácnosti) | Může být velký problém |
| Nezbytná cesta (přístup na pozemek bez jiného přístupu) | Může snížit odhadní cenu. Nejspíše se bude jednat o případ s hypotékou slučitelný. Pravděpodobně se pouze sníží odhadní cena nemovitosti. |
| Služebnost stezky, průhonu a cesty (pěší průchod, hnaní zvířat, průjezd vozidla) | Záleží na mnoha okolnostech. Může a nemusí být problém. |
| Služebnost inženýrské sítě (vedení sítí přes pozemek) | Nejspíše nebude problém |
| Opora cizí stavby (sdílení nákladů na opravy stěny) | Nejspíše nebude problém |
| Služebnost okapu (podíl na nákladech na provoz okapu) | Nejspíše nebude problém |
| Právo na vodu (např. právo využívat studnu) | Spíše nebude problém |
| Právo pastvy (využívání cizího pozemku jako pastvy) | Záleží na mnoha okolnostech |
Co v případě, že smluvní znalec banky sníží zástavní hodnotu nemovitosti? Chcete svůj záměr koupě nemovitosti dotáhnout do konce i přes to, že smluvní znalec banky snížil zástavní hodnotu nemovitosti? Řešení jsou 3:
Zástavu hypotéky lze průběžně měnit dodatkem úvěrové smlouvy. V době, kdy splatíte z úvěru dostatek peněz na to, aby bylo možné ručit pouze 1 nemovitostí, druhou ze zastavených nemovitostí lze z hypotéky vyjmout.
Při zajišťování úvěru nemovitostí si ověřte, zda na dané nemovitosti neleží žádné právní vady, jako jsou věcná břemena, předkupní práva nebo exekuce. Tyto vady mohou výrazně ovlivnit schopnost využít nemovitost jako zástavu.
Chcete se věcného břemene zbavit? Pak musíte na katastr nemovitostí podat návrh na výmaz a odůvodnit, na základě čeho má věcné břemeno nebo služebnost zaniknout. Hlavním problémem je, že věcné břemeno (nově služebnost) odhadci nemovitostí vnímají jako právní vadu. Jinými slovy řečeno, existence služebností snižuje odhadní cenu. V extrémním případě i na 0,-Kč, např. při užívacím právu s možností dožití.
Věcné břemeno zaniká buď dohodou smluvních stran, nebo rozhodnutím soudu. Věcné břemeno lze zrušit dohodou obou stran nebo rozhodnutím soudu. Nejčastěji zaniká dohodou, smrtí oprávněné osoby nebo tehdy, když přestane dávat smysl.
Standardní postup je sepsání žádosti o výmaz věcného břemene, úřední ověření podpisů účastníků, příprava návrhu na výmaz a podání těchto dokumentů na katastrální úřad, s čímž je spojen poplatek ve výši 2.000 Kč.