Září je tradičně měsícem, kdy se do univerzitních měst vracejí studenti vysokých škol a hledají nájemní bydlení, kde by strávili nadcházející akademický rok. Po roční pauze vynucené koronavirem je tomu tak i letos. Hlad po nájemních bytech ale v posledních letech roste i mezi pracujícími. Mohou za to vysoké ceny vlastního bydlení, které ve stále větší míře nutí lidi spoléhat na nájem. To ostatně vede k tomu, že i český trh začíná následovat trend běžný v zahraničí, kde investiční fondy skupují celé bytové domy, aby je pak mohly pronajímat.
Jenže nové byty nevyrostou ze dne na den, a tak rostoucí poptávka vede k tomu, že najít pěkný nájemní byt není snadné. Ještě těžší pak pro nájemníka je domluvit si s pronajímatelem vyváženou smlouvu. Podle právníků oslovených týdeníkem Ekonom totiž nájemní smlouvy podepisované v Česku většinou nahrávají pronajímatelům. A ještě horší postavení pak nájemník má v případě, že podepíše takzvanou podnájemní smlouvu.
Zájemce o nájemní bydlení zpravidla od pronajímatele dostane buď nájemní smlouvu, anebo smlouvu podnájemní. Laik v nich na první pohled nemusí vidět žádný propastný rozdíl. Jenže pohledem právníka je rozdílů mezi těmito dvěma typy smluv celá řada.
Ten hlavní spočívá v tom, kdo nemovitost přenechává k užívání. V případě nájemní smlouvy je to vlastník. Chovat v bytě zvířata nebo kouřit nájemník může. Avšak podnájemníkovi to může pronajímatel zakázat. „Podnájemce má menší jistotu, co se délky užívání bytu týče. Slabší pozici má podnájemník i z dalších důvodů. Zatímco u nájemní smlouvy občanský zákoník přesně specifikuje, za jakých podmínek může dát pronajímatel nájemníkovi výpověď, podnájemní vztah jde vypovědět i bez udání důvodu.“
„Této skutečnosti někdy pronajímatelé využívají a uzavírají nejprve nájemní smlouvu s nájemcem, často rodinným příslušníkem, který dá předmět nájemní smlouvy do podnájmu. Zatímco některá ustanovení v nájemní smlouvě zákon zakazuje, podnájemce s pronajímatelem si je v podnájemní smlouvě dohodnout mohou. „Lze v ní uvést požadavky, které musí podnájemce bezpodmínečně dodržet - například zákaz kouření, chovu zvířat v bytě.“
Před uzavřením podnájemní smlouvy by si měl zájemce o byt především ověřit, kdo je vlastníkem a proč nepronajímá byt sám, ale prostřednictvím nájemce. Standardní je podnájemní smlouva například u družstevních bytů. Jejich majitelem je totiž družstvo, které je pronajímá svým členům. Naopak zájemce o byt by podle Tietze měl být obezřetný v případě, kdy je pronajímatelem společnost s ručením omezeným založená za účelem zprostředkovávání podnájmů. Podle právníků z advokátní kanceláře bpv Braun Partners by ostatně ani takové soukromé firmy podnájemní smlouvy uzavírat neměly.
Nájemní smlouva by měla být vždy uzavřena písemně a musí se řídit pravidly vyplývajícími pro nájem bytu z občanského zákoníku. Vlastník bytu tak například nemůže nájemníkovi zakazovat, aby v bytě podnikal anebo v něm choval běžná domácí zvířata.
V nájemní smlouvě nesmí chybět zejména:
Z analýzy nájemních smluv, kterou provedl týdeník Ekonom, vyplývá, že právě při stanovení výpovědních důvodů pronajímatelé často chybují. Jedna z analyzovaných smluv například obsahovala ustanovení, že při porušení jakékoliv smluvní povinnosti nájemce může pronajímatel smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Avšak občanský zákoník stanovuje, že je to možné pouze v případě hrubého porušení povinností nájemníka. Naopak hrubým porušením smlouvy by nebylo, pokud by nájemník opomněl zaplatit jedno nájemné. Avšak i to jedna z analyzovaných smluv označovala za důvod ke skončení nájmu, a to dokonce okamžitě.
Často pronajímatelé také vkládají do smluv ustanovení omezující, kolik lidí může byt či dům obývat. Takové ustanovení ale nemusí být platné. „Pronajímatel má právo ze zákona pouze požadovat, aby se v nájemcově domácnosti zdržoval takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a umožňuje výše uvedené hygienicky vyhovující a obvyklé a pohodlné podmínky,“ upozorňuje advokátka Pavlína Tejralová z bpv Braun Partners. Zjevně nepřiměřené, a tudíž neplatné by tak podle ní bylo například ustanovení, že byt o podlahové ploše 100 metrů čtverečních mohou obývat jen dvě osoby.
Samozřejmostí je už také to, že si nájemník může do bytu přihlásit trvalé bydliště. Výslovný souhlas majitele k tomu nepotřebuje.
Ve smlouvě by dále neměla chybět kauce neboli jistota, z níž pronajímatel uhradí případné škody, které nájemník v bytě napáchá, anebo ji pronajímatel využije na krytí dluhu v případě, že nájemník přestane platit.
Kauce nesmí převýšit trojnásobek měsíčního nájemného bez započtení poplatků za služby. Po skončení nájmu navíc pronajímatel musí vyúčtovat nejen kauci. „Nájemce má právo také na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby,“ zdůrazňuje Ondřej Preuss.
Pronajímatel také může ve smlouvě požadovat, aby si nájemník uzavřel pojištění domácnosti a odpovědnosti, ze kterého by platil případné škody, jež v bytě způsobí. Avšak neměl by mu hrozit tím, že v případě neuzavření pojistky ji sjedná za něj.
Z pohledu pronajímatele by nájemní smlouva také měla obsahovat sankci za prodlení s platbou nájemného a záloh na služby. To má působit na nájemníka jako motivace, aby platil včas. Avšak výši úroku z prodlení nejde stanovit libovolně. Jeho maximální výši určuje vládní nařízení.
„Podle něj má výše úroků z prodlení odpovídat ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm procentních bodů,“ upozorňuje Baloušek z bpv Braun Partners.
Nájemní smlouvy ale obvykle obsahují úroky stanovené na denní bázi a v ročním úhrnu vyšší, než je zákonem stanovený limit. Chybují v tom hlavně vlastníci, kteří pronajímají své byty bez pomoci realitní kanceláře. Nájemní smlouva na byt v pražské čtvrti Karlín, kterou má týdeník Ekonom k dispozici, od takového soukromého pronajímatele například stanovuje úrok z prodlení ve výši 0,5 procenta z neuhrazené částky za každý započatý den. Další smlouva na byt v pražských Letňanech pak ve výši 0,1 procenta. Obojí je ale podle právníků příliš.
Další sankce za drobná porušení by pak nájemní smlouva vůbec obsahovat neměla. Tím se liší od podnájemní smlouvy.
Bežnou údržbou se podle nařízení vlády rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o čištění podlah, odpadů a vodovodních výtoků, digestoří, umyvadel a van, sporáků a trub, ale překvapivě také například o malování či opravy omítek. „Mimo tento výčet se za drobné opravy považují také další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku tisíc korun,“ doplňuje Preuss.
Pronajímatel má právo byt kontrolovat. Co smlouvy zpravidla nijak neřeší, jsou velké opravy vyžadující stavební úpravy, jako je například nefunkční vodovod či topení. Pro tyto případy je dobré uvést do smlouvy jasnou lhůtu, v jaké pronajímatel musí reagovat a závadu vyřešit. Ta by neměla být příliš dlouhá.
Pronajímatel má dále právo na pravidelné prohlídky bytu a kontroly jeho stavu. Ty by ale neměly být příliš časté, aby nedocházelo k narušení soukromí nájemníka. „Běžně se můžeme setkat s četností prohlídek jedenkrát až čtyřikrát za rok, dle zkušeností a vzájemných vztahů. Pokud s nájemcem obecně nejsou problémy, co se plnění povinností z nájemní smlouvy týče, nemusí u pronajímatele existovat větší obava a potřeba kontroly bytu,“ uvádí Tietz.
Pronajímatel by také neměl nájemníka v bytě „přepadnout“ bez předchozího upozornění. Tři měsíce před koncem pronájmu má pak pronajímatel také právo požadovat, aby nájemník byt zpřístupnil pro prohlídky dalších zájemců. I v tomto případě by to ale pronajímatel neměl s prohlídkami přehánět.
Zákon svazuje pronajímatele a nájemce také na konci nájmu a stanovuje pravidla pro vyklizení bytu. Ta patří k těm, od nichž se smlouva nesmí odchýlit. Platí, že nájemce musí předat byt pronajímateli v den, kdy mu uplyne výpovědní lhůta.
V případě, že nájemník po skončení nájmu byt nevyklidí a nepředá, nesmí pronajímatel jeho věci vzít a vyhodit. Nezbývá mu než podat k soudu žalobu na vyklizení bytu. Teprve po pravomocném rozsudku se může domáhat vyklizení bytu. To ale může trvat řadu měsíců. Přes nepříjemnosti, které tyto průtahy a spory znamenají, by pronajímatel nikdy neměl přistoupit ke svévolnému vyklizení bytu. Může to totiž pro něj mít trestněprávní důsledky. Hrozí mu zejména postih spojený s trestným činem porušování domovní svobody. Častá praxe spočívající v „odstřihnutí“ bytu od energií je rovněž protiprávní. I tento postup totiž mohou soudy považovat za porušování domovní svobody.
Písemná smlouva by měla být základem každého nájemního vztahu. Není ale jediným dokumentem, který by před nastěhováním měli pronajímatel a nájemník podepsat. Ve chvíli, kdy nájemník byt přebírá, by měli vytvořit také takzvaný předávací protokol. Pro obě smluvní strany je podstatné, aby předávací protokol obsahoval veškeré a detailní informace o bytě a jeho vybavení. Byt i vybavení je také dobré vyfotografovat a fotografie přiložit k předávacímu protokolu. Zároveň platí, že nájemník nenese odpovědnost za běžné opotřebení bytu a jeho vybavení. To však často bývá jádrem sporu.
V případě, že se nájemník a pronajímatel na jeho míře neshodnou, neměli by podepisovat výstupní předávací protokol.
tags: #prodleni #s #predanim #na #strane #pronajimatele