Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou zřízenou zákonem za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Ačkoli je SVJ klasifikováno jako právnická osoba s omezenou právní subjektivitou, jeho primární a jedinou povolenou činností je správa domu a pozemku, nikoli podnikání.
SVJ vzniká ze zákona a zápis v rejstříku společenství vlastníků jednotek nemá konstitutivní povahu. Vzniká jako tzv. osoba sui generis, což znamená, že se svými vlastnostmi odlišuje od obecného vymezení právnické osoby, přesto je k němu takto přistupováno. Jeho právní život začíná zápisem do rejstříku a končí výmazem.
Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky v domě. Každý vlastník jednotky se automaticky stává členem SVJ, nemůže se členství vzdát ani z něj vystoupit. Členem může být i fyzická nebo právnická osoba, která jednotku neužívá.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v § 1194 odst. 1 výslovně stanoví, že společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikatelské činnosti. Tato činnost je ohraničena pouze správou domu a pozemku.
Přestože se na domech mohou objevovat reklamní plochy, pronajaté prostory nebo provozovny služeb, je důležité rozlišovat mezi správou společných prostor a podnikáním. Společenství vlastníků není přímým vlastníkem společných částí domu, ale jejich správcem. Vlastníky jsou jednotliví spoluvlastníci jednotek.
V minulosti zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, výslovně specifikoval možnost SVJ uzavírat nájemní smlouvy na pronájem společných částí. V současné právní úpravě existují různé názory na tuto problematiku. Doporučuje se, aby SVJ získalo od většiny vlastníků pověření k pronájmu společných prostor, které lze schválit na shromáždění vlastníků.
Výnosy z pronájmu společných prostor patří jednotlivým vlastníkům podle jejich spoluvlastnických podílů. Tyto příjmy by měly být po skončení účetního období rozúčtovány vlastníkům a následně zahrnuty do jejich daňových přiznání jako vedlejší příjem.
Společenství vlastníků jednotek, jako právnická osoba, je poplatníkem daně z příjmů, pokud není založeno nebo zřízeno za účelem podnikání. V případě, že SVJ účtuje v soustavě jednoduchého účetnictví, je nutné respektovat daňový režim pro zjištění základu daně.
Zdanitelným příjmem právnické osoby je i finanční příspěvek jednotlivých členů společenství poskytovaný jako záloha na činnost a správu společných prostor a služeb. Finanční prostředky poskytnuté vlastníky jednotek jsou pro SVJ cizími zdroji na úhradu správy domu a služeb.
Úrokové příjmy z bankovních účtů jsou příjmem SVJ, pokud není uzavřena dohoda o jejich rozúčtování mezi členy. Tyto úroky jsou zdaněny jako u každé jiné právnické osoby.
Penále a úroky z prodlení uplatněné SVJ za neplnění povinností dlužníka jsou příjmem jednotlivých vlastníků jednotek.
SVJ není osobou podléhající dani z přidané hodnoty (DPH), pokud nepodniká nebo nevykazuje činnost mající znaky podnikání. Správa společných částí domu není činností vykazující znaky podnikání.
Při přeúčtování služeb ze SVJ (neplátce daně) na vlastníky jednotek (případné plátce daně) nemohou vlastníci uplatnit nárok na odpočet DPH, protože pořizují služby od neplátce. Pokud by tito vlastníci dále přeúčtovali služby nájemcům, vzniká jim daňová povinnost na výstupu.
SVJ jedná prostřednictvím svých orgánů: shromáždění a statutárního orgánu (výbor nebo předseda).
Shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ a tvoří ho všichni vlastníci jednotek. Při hlasování rozhoduje podíl vlastníků na společných částech domu. Zasedání shromáždění se musí konat minimálně jednou ročně.
Statutární orgán, kterým je výbor (kolektivní) nebo předseda (individuální), je volený orgán. Jeho hlavní funkcí je zastupování SVJ ve všech záležitostech. Statutární orgán svolává shromáždění, archivuje zápisy a vykonává "zbytkovou" působnost.
Členové statutárního orgánu musí jednat s péčí řádného hospodáře. Mohou být voleni i ne-vlastníci jednotek, pokud stanovy neurčí jinak.
V kontextu podpory pro malé a střední podniky je důležité správné vymezení kategorie podniku. Podniky se dělí na mikropodniky, malé podniky a střední podniky (MSP) na základě počtu zaměstnanců a finančních hodnot (roční obrat nebo bilanční suma).
Rozlišují se tři druhy podniků:
Při výpočtu počtu zaměstnanců a finančních hodnot se agregují údaje o partnerských a propojených podnicích.
