Koupě bytu v novostavbě představuje významnou investici a očekávání, že bude nový byt bezchybný, je zcela přirozené. Přesto se někdy mohou objevit drobné vady nebo nedodělky, které je potřeba řešit. V novém občanském zákoníku se termín „záruka“ často nahrazuje pojmem „odpovědnost za vady“. Společnost YIT standardně poskytuje záruční lhůtu 3 roky na stavební a montážní práce a většinu dodávek generálního dodavatele.
Je důležité rozlišovat mezi zjevnými a skrytými vadami:
Jsou to vady, které je možné při převzetí bytu snadno rozeznat, například prasklina v dlažbě nebo chybějící klička u okna. Tyto vady by měly být zaznamenány okamžitě v předávacím protokolu.
Vady, které se projeví až po čase, jako je netěsnost, špatná izolace nebo problém s konstrukcí, je potřeba reklamovat co nejdříve po jejich objevení.
V kupní smlouvě by mělo být jasně popsáno, co je v rámci „standardu vybavení“ a které části již spadají mimo základní záruku. Co naopak není předmětem záruky, jsou vady způsobené nesprávným užíváním či údržbou, dodatečnými zásahy majitele a třetích osob, nebo vady pocházející ze zásahu vyšší moci.
Byt od developera je zboží, které je možné reklamovat minimálně v zákonné lhůtě dvou let. Toto rozhodnutí učinil již v roce 2005 Nejvyšší soud, když stanovil, že „jedná se při prodeji bytu vždy o prodej zboží, pokud byt prodává podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti“. Do té doby panovala nejasnost, zda se na nové byty vztahuje zákonná lhůta pro reklamace.
Druhý důležitý rozsudek z roku 2013 ukončil dohady o tom, kdy se dvouletá lhůta počítá. Dříve někteří developeři počítali záruční lhůtu od kolaudace budovy, což vedlo k častému zamítnutí reklamací jako příliš pozdních. Soud stanovil začátek záruky na okamžik převzetí věci, kterým se rozumí zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Možná jste slyšeli, že nový občanský zákoník ruší dvouletou záruku. Způsobila to změna terminologie, ale prodávající mají nadále zákonnou odpovědnost za vady, které se projeví 24 měsíců po převzetí věci. Slovo „záruka“ se nyní používá pouze pro dobrovolnou odpovědnost za jakost, která je stanovena smluvně.
Z hlediska právních termínů jsou odstraňování vad a reklamace v záruční lhůtě dvě různé věci.
Společnost YIT poskytuje pro reklamace primárně klientský portál YIT Plus, kde je popsán nejjednodušší postup. Po přihlášení do uživatelského účtu si u své zakoupené jednotky vytvoříte servisní požadavek typu „Reklamace“. Nejpozději následující pracovní den obdržíte potvrzení o přijetí reklamace a informaci o dalším postupu.
Ve většině případů není nutné provádět místní šetření - posouzení probíhá na základě vámi doložených fotografií a popisu závady. Čím dříve reklamaci uplatníte, tím snazší bude její vyřízení.
Kupní smlouva by měla počítat s odstraňováním vad i zárukou. Ačkoli zákonné podmínky reklamací jsou dané, vždy ověřujte, jak vnímá záruku konkrétní developer. Někdy můžete být příjemně překvapeni prodloužením záruční doby, ale často zjistíte, že o záruce ani odstranění vad nepadlo v návrhu kupní smlouvy ani slovo. A to je problém, protože co není ve smlouvě, toho se budete domáhat jen velmi obtížně.
Předání nového bytu je klíčový okamžik, kdy byste měli přijít na všechny vady a zaznamenat je společně s developerem do předávacího protokolu. Neberte proto předání jako formalitu. Naopak procházejte celou nemovitost pečlivě a pozorně. Ideální je přizvat si více očí, včetně stavaře nebo inspektora nemovitostí vybaveného stavebním vzděláním a měřicími přístroji.
Mezi nejčastější kosmetické vady novostaveb, které můžete objevit při předání, patří:
Hůře sami přijdete na špatnou akustiku (nevhodné dělící konstrukce), tepelné mosty nebo vysokou energetickou náročnost budovy.
Jakmile vadu objevíte, vyfoťte ji a žádejte o přesný záznam do předávacího protokolu, jehož kopii si nechejte také vystavit.
Zatímco vady zjištěné při přejímce bytu jste zaznamenali do předávacího protokolu, vady zjištěné později budete muset nahlásit. Počítejte s tím, že developer se nemusí do řešení vašeho problému hrnout. Zákon ukládá nahlásit zjištěné vady nejen do dvou let, ale také bez zbytečného odkladu. Dávat si na čas se zde opravdu nevyplácí, abyste nebyli nařčeni z toho, že jste prodlevou umožnili, aby se vada dále šířila.
Ideální je vše ihned zdokumentovat - vyfotit a popsat - a písemnou formou odeslat developerovi podle postupu stanoveného v kupní smlouvě. Nechejte si stvrdit na poště nebo na podatelně, kdy jste dopis odeslali, abyste měli důkaz včasné reklamace. Na telefony zapomeňte.
Vady by především měly být opraveny. Pokud by šlo například o konstrukce, kde by náprava byla příliš nákladná, nezbývá než žádat finanční kompenzaci. Sankce by měly být stanoveny dopředu smluvně.
Reklamovat je možné veškeré nedostatky, které stavba vykazuje v okamžiku předání. Jedná se o vady zjevné, na které je nutné podnikatele upozornit při převzetí stavby, a případně stavbu odmítnout převzít, pokud vady brání užívání. Skryté vady stavby reklamujte, jakmile je zjistíte, nejpozději však do pěti let od jejího převzetí.
U skryté vady, která se projeví v průběhu dvou let od převzetí stavby, se má za to, že stavba byla vadná již při jejím převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje. V takovém případě je na podnikateli prokázat opak.
Jestliže stavba nebyla provedena podle smlouvy, můžete po podnikateli požadovat v závislosti na charakteru vady:
Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena co nejdříve, nejpozději však do 30 dnů ode dne jejího uplatnění. Lhůta běží od okamžiku uplatnění reklamace. Následující den po uplatnění reklamace je prvním dnem 30denní lhůty.
Reklamace se považuje za vyřízenou, když vás podnikatel informuje o jejím vyřízení a způsobu, jakým se tak stalo, nejpozději 30. den.
Ano, je možné prodloužit lhůtu k vyřízení reklamace, pokud se na tom s podnikatelem dohodnete. Za dohodu však nelze považovat předtištěnou větu uvedenou v obchodních podmínkách nebo v reklamačním formuláři podnikatele, kde se váš souhlas s prodloužením lhůty vynucuje.
Veškeré účelně vynaložené náklady spojené s uplatněním reklamace vám podnikatel musí v případě, že je reklamace oprávněná, zpětně proplatit.
Podnikatel vás musí již v okamžiku uzavření smlouvy o dílo informovat o rozsahu, podmínkách a způsobu uplatnění reklamace a kde je možné reklamaci uplatnit.
Při rekonstrukci nebo stavbě pro vás často nebude výhodné přistoupit na smlouvu dodanou stavební společností, řemeslníkem či architektem. Ta bude koncipována tak, aby v případě sporů zvýhodňovala právě je. Správně sepsaná smlouva o dílo vás tak bude stát daleko méně než náklady na dořešení vad.
Nikdy se nespoléhejte na ústní ujištění o odstranění vad. U skrytých vad (jako je například protékající střecha nebo špatně zvolené lepidlo na obklady) máte právo reklamovat je do 5 let od převzetí stavby, nesjednáte-li si to ve smlouvě jinak.
V případě převzetí díla s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni platit cenu až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. Podstatnou vadou je v praxi např. užití špatného materiálu nebo nepřesnosti v designu, pokud ve smlouvě není jasně specifikováno, že jsou to podstatné náležitosti. Podstatnou vadou jsou často i tzv. právní vady díla.
V zákoně nenajdete záruku na rekonstrukci či stavbu, a z toho důvodu je extrémně důležité mít vše stanovené ve smlouvě o dílo nebo mít záruku pokrytou pomocí záručního listu. Ovšem i v situacích, kdy jste si záruku nestanovili ve smlouvě, odpovídá podnikatel za skryté vady po dobu 5 let od předání díla.
Nepropadejte panice. I na takové situace zákon pamatuje. Spolu se zhotovitelem totiž za dílo mohou odpovídat i subdodavatelé a stejně tak například stavební dozor nebo dodavatelé stavební dokumentace. Záleží na nastavení smlouvy. Nápravu tak můžete často požadovat přímo po nich.
Zákon pojem „reklamační protokol“ nezná, jde o označení využívané v praxi. V zákoně se setkáte pouze s potvrzením reklamace. Prodávající má vedle povinnosti reklamaci přijmout i povinnost její uplatnění písemně potvrdit.
Potvrzení o reklamaci musí obsahovat:
Reklamace je uplatněním práva z vady zboží, přičemž máte právo na opravu zboží, jeho výměnu za nové, doplnění chybějící části, právo na slevu či vrácení kupní ceny v důsledku odstoupení od kupní smlouvy. Prodávající vás musí řádně informovat o tom, jaké právo z vady zboží v dané situaci máte.
Pokud se vada na zboží projeví v průběhu prvního roku od převzetí, má se za to, že zboží bylo vadné již při převzetí. V takovém případě je na vás jako na prodávajícím, abyste prokázali opak. Pouhé tvrzení, že si vadu způsobil zákazník sám, nestačí. K vyvrácení této zákonné domněnky je zpravidla potřeba odborné vyjádření nebo znalecký posudek.
Každé zamítnutí reklamace musíte zákazníkovi vydat písemně a řádně ho odůvodnit. Nikdy také nesmíte po zákazníkovi požadovat jakýkoliv poplatek za diagnostiku nebo vyřízení neuznané reklamace.
Nedodržování zákonných povinností v reklamačním řízení může vést k sankcím. Česká obchodní inspekce (ČOI) může za porušení povinností, jako je nedodržení 30denní lhůty nebo nevydání protokolu, udělit pokuty až do výše 3 000 000 Kč.
V případě sporných nebo finančně významných reklamací je klíčové reagovat rychle a profesionálně. Správně nastavený reklamační proces chrání vaše finance i dobrou pověst.
tags: #reklamani #protokol #novostavby