Rekonstrukce činžovního domu je komplexní proces, který vyžaduje pečlivé plánování, odborné znalosti a dodržování legislativních postupů. Ať už se jedná o částečnou obnovu či celkovou přestavbu, je nezbytné přistupovat k projektu systematicky, aby se minimalizovala rizika a zajistil se úspěšný výsledek.
Základem úspěšné rekonstrukce je důkladné naplánování. Stejně jako u každé vojenské operace, i rekonstrukce bytu potřebuje svůj plán. Věnujte mu proto dostatek času i pozornosti. V první řadě je třeba důkladně promyslet rozsah celé rekonstrukce a ujasnit si, co všechno se bude měnit. Půjde o kompletní přestavbu, bude se měnit dispozice bytu? Nebo budou vašim cílem jen drobné úpravy?
Projektant jako klíčový partner
Nejdříve je dobré pozvat projektanta, který s vámi probere vaši představu a doporučí ty nejlepší varianty s ohledem na možnosti bytu i finance. Projektant také připraví projektovou dokumentaci, kterou budete potřebovat pro úřady a následně pro samotnou rekonstrukci. V případě, že půjde o rozsáhlejší akci spojenou například s přístavbou, volte raději spolupráci s projektantem či architektem. Jejich služby můžete ale využít i v případě drobnějších úprav. Pojistíte si tak výsledek, a ještě více snížíte riziko problémů.
Statický posudek a souhlasy
Pokud chcete některé příčky bourat nebo naopak vyzdívat, budete potřebovat také statický posudek. Statik posoudí, které stěny jsou nosné. Jestli máte byt v osobním vlastnictví, podívejte se do stanov Společenství vlastníků jednotek (SVJ), kde se dozvíte, v jakých případech souhlas SVJ potřebujete a kdy se bez něj obejdete. Obvykle se požaduje, pokud se jedná o zásah do společných částí domu. O rekonstrukci bytového jádra v družstevním bytě rozhoduje družstvo, které vám musí vydat písemný souhlas.
Stavební povolení a ohlášení
Záleží na rozsahu rekonstrukce. Jestli plánujete jen drobné úpravy a nebudete měnit dispozici bytu, ohlásíte rekonstrukci na příslušném stavebním úřadě. Pokud se bude zasahovat do nosných nebo obvodových stěn, je nutné požádat o stavební povolení. Stejně jako u každých větších stavebních zásahů je i u rekonstrukce potřeba důkladné projednání s úřady a zajištění všech potřebných dokumentů před zahájením samotné rekonstrukce.
Finanční plánování a rozpočet
Důležitou věcí, kterou jsme zatím nezmínili je rozpočet. Ten si naplánujte hned na začátku a mějte na paměti, že byste do něj měli zahrnout i určitou finanční rezervu ve výši minimálně patnácti procent odhadované ceny. V případě, že rekonstrukci bytu svěříte profesionálům, bude vašim úkolem práce pouze zpovzdálí sledovat.
Existují dva druhy rekonstrukce: částečná a celková. Částečná rekonstrukce je oprava jen nějaké části bytového domu, například rekonstrukce fasády nebo střechy za účelem snížení celkových finančních nákladů za vytápění. Pokud máme však problém s nekončící vlhkostí z důvodu nekvalitně postavených zdí při prvotní stavbě nebo problém s izolačními vlastnostmi, doporučujeme celkovou rekonstrukci.
Stará vs. nová bytová jádra
Stará jádra bývají nejčastěji umakartová s polystyrenovou výplní. Jejich doba je pryč. Nejen, že nevypadají nejlépe, ale také netěsní, a dokonce vám mohou přivodit zdravotní potíže, protože se v nich usazují plísně. Nové bytové jádro můžete mít buď z pórobetonových tvárnic, nebo ze sádrokartonu. Záleží na vašich preferencích.
Materiály pro bytová jádra
Izolace a úprava sádrokartonu
Abychom zajistili dostatečnou tepelnou a zvukovou izolaci, vyplníme konstrukci minerální vatou a zaklopíme druhou stranu. Poté přetmelíme spoje sádrokartonových desek. Následně povrch napenetrujeme, naneseme hydroizolační stěrku, obložíme stěny a položíme dlažbu.
Pokud se do práce pustíte sami, bude třeba, abyste dodržovali obecný postup sestávající z několika hlavních kroků.
V této části se budete zbavovat třeba starého bytového jádra, kuchyňské linky, podlah, obkladů, starých dveří nebo třeba omítek.
V druhé fázi přijdou na řadu hrubé práce typu vyrovnávání podlah, stavba nových příček, instalace nových rozvodů, nebo pokládka dlažby.
Poté jste již z nejhoršího venku. Následovat budou dokončovací práce jako je montáž zásuvek, instalace kuchyně, nebo sanity, výmalba apod.
Rekonstrukce bytových domů má svá specifika, zejména pokud dům zůstává obývaný.
Velmi důležitým prvkem pro maximálně plynulý průběh kompletní rekonstrukce bytového domu bez vyklizení je pozitivní postoj uživatelů bytů. Důležité je seznámit uživatele s bezpečnostními riziky stávajících rozvodů, s vyšším komfortem u nových rozvodů a s možností uplatnění individuálních přání v rámci možností.
Elektrické rozvody v bytových domech mají určitá specifika, která je nutné bezpodmínečně respektovat. Objekty byly vybavovány elektrickými rozvody a zařízením v minimálním přípustném standardu. Rovněž volbě materiálu předcházela úvaha o omezené životnost TZB i celého objektu. Je nutné zvažovat, zda bude zcela rekonstruováno celé technické zařízení budovy (TZB) nebo pouze elektrické rozvody. Při návrhu a provedení elektrických rozvodů je rovněž nutné vycházet z požadavku úspor elektřiny při zachování, resp. zvýšení kvality bydlení.
Bytové domy stejně jako jiné nemovitosti stárnou a jednoho dne přijde čas, kdy vyžadují rekonstrukci. Tyto domy byly velmi zanedbané a často i zchátralé. Problémem mohou dnes být například panelové domy, které se u nás hojně stavěly od šedesátých let. Některé měly odhadovanou životnost jen třicet až padesát let, tedy dnes jsou na hranici deklarované životnosti. Nechte si od odborníků zjistit technický stav celého baráku. Díky zjištění technického stavu a podmínek se můžete rozhodovat, jaký bude další postup.
Rozhodování o rekonstrukci a její financování se liší v závislosti na tom, zda se jedná o bytové družstvo (BD) nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Záleží vždy na stanovách. O běžných záležitostech se zpravidla rozhoduje většinou hlasů. V družstvu má každý jeden hlas. Ve společenství vlastníků se váha hlasu počítá podle poměru podílu na společných částech domu. O schválení rekonstrukce rozhodují v SVJ vlastníci jednotek na shromáždění, kde bude často potřeba kvalifikovaná většina.
Jednou z možností je financovat práce z tzv. fondu oprav. Jde o jakýsi „balíček peněz“, který je určen právě na opravy a rekonstrukci domu. Peníze do něho vkládají vlastníci v rámci příspěvků na správu domu. Další možností je financovat rekonstrukci ze zvláštního úvěru zajištěného ovšem většinou zástavním právem. V bytovém družstvu je situace jednodušší, dům je často celý ve vlastnictví družstva.
Na to je třeba si dát pozor při koupi nemovitosti. Nejlépe tak učiní přímo v kupní smlouvě. Příspěvky do fondu oprav mohou mít v případě konkrétního vlastníka jak pozitivní bilanci (např. vlastník „naspořil“ sto tisíc do fondu oprav), tak negativní bilanci (vlastník dluží SVJ na úhradách za tyto příspěvky).
Proces rekonstrukce může zahrnovat obnovu fasád, střech, ale i celkové modernizace bytových jednotek s cílem zachování historických prvků.
Při rekonstrukci architektonicky cenné fasády bytového domu je nutné provést havarijní zajištění fasády, odstranit nesoudržné omítky a obnažená místa sanovat. Pro historické secesní fasády není vhodné používat akrylátové barvy nebo lepidlo s perlinkou. Preferují se čistě vápenné materiály a prodyšné silikátové nátěry.
V rámci rekonstrukce bytových domů je často kladen důraz na zachování historické dispozice. V bytech se odstraňují novodobé příčky a přepážky, obnovují se původní prvky jako štukatury, truhlářské a zámečnické prvky. Schodiště se zachovává včetně dlažby a obnovuje se malba s ornamentálním dekorem. Vstupní foyer domu se obnovuje včetně mramorového obkladu, zlacené štukové výzdoby a kamenných stupňů. Do stávajícího zrcadla schodiště může být vložen výtah.
Moderní prvky v historickém kontextu
Prostory původních spíží a komor mohou být využity na větší koupelny, či zřízení nové privátní. V každém bytě je velká koupelna a WC pro všechny rodinné příslušníky. Ložnice dospělých může mít vlastní koupelnu se záchodem, přístupnou přes šatní skříň. Prostor bytu může být otevřen k hřebeni střechy s vloženou galerií. Do stávající střechy se vkládají úzké pásy oken a nová ateliérová okna.
tags: #rekonstrukce #cinzovniho #domu #posto