Rezervační smlouva je prvním dokumentem, který vám jako zájemci o nemovitost realitní kancelář nabídne k podpisu. Její uzavření a složení rezervačního poplatku jsou logickým krokem po projevení vážného zájmu o koupi. Tato smlouva má zajistit rezervaci vybrané nemovitosti až do okamžiku uzavření kupní smlouvy, čímž se nemovitost stáhne z nabídky pro další zájemce.
V případě, že se prodej nemovitosti zrealizuje, rezervační poplatek se stává součástí celkové ceny nemovitosti a nepředstavuje její navýšení. Co se bude dít s poplatkem v případě, že k obchodu nedojde, závisí na konkrétním znění rezervační smlouvy. Bohužel, některé realitní kanceláře se mohou uchýlit k nekalým praktikám a neoprávněně zadržovat rezervační poplatek, a to i přes existující soudní judikaturu.
Častým problémem je, že zájemce je tlačen k podpisu rezervační smlouvy ještě předtím, než si stihne pozorně prostudovat podmínky nakládání s rezervační zálohou. To je zásadní chyba, neboť zájemci o koupi nemovitosti se často mylně domnívají, že realitní kanceláře mají na rezervační poplatek automaticky nárok. V případě uzavření dvoustranné rezervační dohody mezi realitní kanceláří a kupujícím jsou dle soudní praxe závazky, sankce či pokuty právně nevymahatelné.
Zákon specificky pojem "rezervační smlouva" nezná. Jedná se o takzvaný nepojmenovaný smluvní typ, který vznikl na realitním trhu. Z pohledu realitní kanceláře má rezervační smlouva sloužit k tomu, aby se zájemce o koupi nemovitosti v krátké lhůtě zavázal zaplatit realitní kanceláři rezervační poplatek (někdy označovaný jako rezervační depozitum) a ve stanovené lhůtě uzavřít kupní smlouvu. Realitní kancelář se naproti tomu zavazuje, že nemovitost po sjednanou dobu nebude nabízet dalším zájemcům.
Smluvní pokuta je sankce za porušení smluvní povinnosti, případně povinnosti plynoucí ze zákona. Realitní kanceláře často do rezervačních smluv zahrnují smluvní pokutu, kterou je zájemce povinen zaplatit, pokud nesplní svůj závazek uzavřít kupní smlouvu. Tato pokuta často odpovídá výši uhrazeného rezervačního poplatku a provize realitní kanceláře. Jejím cílem je zajistit, aby uhrazený rezervační poplatek realitní kanceláři zůstal.
Zákon o realitním zprostředkování definuje činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, včetně inzertních služeb, posouzení stavu nemovitosti, marketingu, přípravy smluvní dokumentace a poskytování prohlídek. Dle judikatury lze za smlouvu o realitním zprostředkování považovat i rezervační smlouvu. Nicméně, zákon o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že spotřebiteli nelze uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí realitní smlouvě, a tedy ani navázat platně smluvní pokutu na takovou povinnost. Tento zákaz byl zaveden právě proto, aby chránil spotřebitele.
Pokud kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, vždy trvejte na tom, aby byla rezervační smlouva trojstranná - tedy uzavřená mezi vámi, vlastníkem nemovitosti a realitní kanceláří současně. Pokud je smlouva pouze dvoustranná, mezi kupujícím a realitní kanceláří, nemusí být závazná pro prodávajícího.
Požadujte co nejpřesnější stanovení podmínek v rezervační smlouvě, zejména co se týče smluvní pokuty a pravidel pro nakládání s rezervačním poplatkem. Smlouva musí jasně specifikovat, co se stane s rezervačním poplatkem v případě, že nebudete schopni nemovitost koupit.
Zpravidla má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně vlastníka. Naopak, pokud si zájemce koupi rozmyslí po podpisu rezervační smlouvy, poplatek obvykle propadá ve prospěch prodávajícího a realitní kanceláře.
Zvláštní pozornost věnujte podmínkám pro případ, že jako kupující nezískáte hypotéku. V rezervační smlouvě by měla být tato situace jasně definována. Doporučuje se, aby bylo možné v takovém případě od smlouvy odstoupit a získat rezervační poplatek zpět.
Rezervační poplatek je obvykle hrazen na účet realitní kanceláře. Pokud máte pochybnosti o serióznosti realitní kanceláře, zvažte možnost uzavření smlouvy o advokátní úschově rezervačního poplatku. Peníze by pak byly odeslány na účet advokáta, který je po splnění podmínek vyplatí.
Některé realitní kanceláře mohou využívat rafinované přesvědčovací techniky, aby zájemce přiměly k rychlému podpisu rezervační smlouvy. Může se stát, že smlouva je sepsána nevýhodně pro kupujícího a obsahuje povinnosti, které nelze později změnit. Pokud máte pocit nátlaku, zbystřete.
Rezervační smlouva, která není uzavřena mezi všemi relevantními stranami (kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří s plnou mocí od prodávajícího), může být neplatná. V takovém případě máte šanci poplatek zpětně vymáhat.
Některé realitní kanceláře mohou uvádět nepřesné informace v inzerátech (např. nižší cena, jiné patro, větší rozměr bytu) nebo vytvářet fiktivní inzeráty, aby nalákaly zájemce. Proto je důležité si nemovitost důkladně prohlédnout a ověřit všechny informace.
Pokud si kupující koupi rozmyslí bez vážného důvodu po podpisu rezervační smlouvy, poplatek obvykle propadá ve prospěch prodávajícího a realitní kanceláře. Důležité je, aby smlouva jasně definovala, kdy se poplatek vrací a kdy propadá.
Pokud vám realitní kancelář odmítá vrátit rezervační poplatek, doporučuje se obrátit na advokáta nebo advokátní kancelář se zkušenostmi v této oblasti.
Koupě nemovitosti je významným krokem, který vyžaduje pečlivost a informovanost. Vždy si pozorně čtěte, co podepisujete, a nenechte se tlačit k rychlým rozhodnutím. V případě pochybností nebo složitějších transakcí neváhejte vyhledat odbornou pomoc advokáta.
tags: #rezervacni #poplatek #realitnim #kancelarim