Při akvizici nemovitostí se zkušení investoři obávají rizik, jako jsou skryté dluhy nebo nezaplacená daň. Existuje však hrozba daleko zákeřnější a potenciálně likvidační: stavba, která fyzicky stojí, ale právně neexistuje. Spoléhat se na to, co vidíte při prohlídce areálu, je zásadní chyba.
Základním kamenem každé realitní transakce v České republice je katastr nemovitostí. Tento veřejný seznam představuje jedinou právní realitu o nemovitosti. Mnoho manažerů, zejména ze zahraničí, podceňuje zásadní fakt: vlastníkem nemovitosti se stáváte až okamžikem zápisu vlastnického práva do katastru, nikoliv podpisem smlouvy.
Komplexnost dále zvyšuje princip, že stavba je součástí pozemku (superficies solo cedit), který má však zásadní výjimky. Jednou z nich je například právo stavby, nehmotná nemovitá věc, která umožňuje, aby vlastník budovy byl odlišný od vlastníka pozemku. Rozpor mezi fyzickým a právním stavem není jen byrokratická formalita. Jde o fundamentální vadu, která může vaši investici zcela znehodnotit nebo z ní učinit obrovskou zátěž.
Termín „černá stavba“ označuje jakoukoliv stavbu, přístavbu či rekonstrukci provedenou bez potřebného povolení stavebního úřadu nebo v rozporu s ním. Nejde jen o velké výrobní haly; problém se může týkat i zdánlivě nepodstatných objektů, jako jsou garáže, sklady nebo přístřešky s plochou nad 16 m².
Problém je o to závažnější, že s novým stavebním zákonem (zákon č. 283/2021 Sb.) se dříve spíše latentní riziko proměnilo v aktivní hrozbu. Pro kupujícího to znamená, že akvizicí zdánlivě funkční společnosti může nevědomky převzít portfolio nemovitostí s tikajícími časovanými bombami.
Odhalení nezapsaných staveb vyžaduje systematickou právní prověrku (due diligence), která dalece přesahuje kontrolu dokumentů předložených prodávajícím. Tento proces vnímáme jako aktivní pátrání po rizicích, nikoli pasivní odškrtávání položek.
Právě v rozporech mezi těmito zdroji se nejčastěji skrývají varovné signály o existenci nelegální stavby. Probíhá řízení o změně práv k nemovitosti (např. datum narození nebo nevyplněná adresa).
Přehlédnutí nezapsané stavby během akvizice může mít pro nového vlastníka katastrofální finanční i provozní dopady. Náklady na demolici, které v plné výši hradí vlastník, se mohou u průmyslových objektů snadno vyšplhat na statisíce až miliony korun. Kromě přímých finančních postihů má existence „černé stavby“ i drtivý dopad na obchodní využití majetku. Takovou nemovitost nelze použít jako zástavu pro získání bankovního úvěru, což paralyzuje jakékoliv další rozvojové či finanční plány.
Pokuta za „černou stavbu“ může dosáhnout až 2 000 000 Kč. Pokud již „černou stavbu“ vlastníte, existuje teoretická možnost její záchrany prostřednictvím žádosti o dodatečné povolení. Tento proces je však časově i administrativně náročný a jeho výsledek je s novou legislativou velmi nejistý.
Stěžejní podmínkou pro úspěch dodatečného povolení je, že stavba musí být v souladu se všemi aktuálně platnými právními předpisy a především s územním plánem obce. Právě nesoulad s územním plánem je nejčastějším důvodem pro zamítnutí žádosti.
Pro zahraniční investory, kteří nejsou detailně obeznámeni se specifiky českého stavebního práva a fungováním katastru, jsou rizika spojená s nezapsanými stavbami ještě vyšší. Právní zvyklosti se mohou dramaticky lišit a to, co je v domovské zemi investora považováno za formalitu, může v České republice představovat likvidační problém.
Právě pro tyto klienty je klíčová podpora partnera s hlubokou znalostí lokálního trhu a zároveň mezinárodním přesahem. Díky naší deset let budované síti ARROWS International řešíme přeshraniční transakce prakticky denně. Naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb pro více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a pět desítek obcí a krajů nám umožňují vidět rizika tam, kde je ostatní přehlížejí.
U každé nemovitosti na Sreality.cz se nově zobrazuje bod na mapě. V případě absence přesné adresy se bod umístí do středu ulice, městské části či obce. Když uživatel klikne na bublinu s více inzeráty, uvidí vždy výpis nemovitostí s informací, že nemovitost nemá přesnou adresu a lokalita je orientační. Díky této úpravě dokážeme lidem zobrazit všechny inzeráty na mapě.
Při hledání nemovitosti na mapě se budou nabídky aktualizovat a zobrazovat podle pohybu na ní. Pomoci může i zadání přesné adresy nemovitosti. Aby hledání vašeho vysněného domova na Sreality.cz bylo ještě příjemnější, zvýšili jsme počet náhledových fotek ve výpisu inzerátů ze tří na pět.
Každý inzerát vložený na Sreality.cz je virtuální vizitkou makléře nebo realitní kanceláře, která ho na server zadává. Celkový dojem z inzerátu výrazně ovlivňuje jeho návštěvnost, a tím i pravděpodobnost, že někoho zaujme.
Katastr nemovitostí je sice veřejným seznam a samotný zápis má zejména z tzv. hlediska materiální publicity velkou váhu, to ale samo o sobě neznamená, že nemůže nastat situace, kdy je zápis v katastru v rozporu se skutečností. Tento nesoulad může vzniknout z celé palety důvodů, přičemž řešení se bude v jednotlivých situacích značně lišit.
Tento typ nesouladu může vzniknout z doby komunistického režimu či dokonce i starší doby, kdy zápisy do katastru neměly konstitutivní účinek, tj. k převodu vlastnického práva mohlo dojít i bez toho, aby to bylo katastru oznámeno. Díky tomu řada vlastníků nemovitostí nedbalo svých ohlašovacích povinností. Dnes pak, často po desítkách letech bydlení v domě, u něhož je v katastru uveden někdo úplně jiný, potřebují nemovitost prodat či odkázat a ono to snadno nejde. Stejně tak většinou v případě, že např. dojde k odstoupení od smlouvy, na jejímž základě se právo do katastru zapsalo.
Tyto případy se nejčastěji řeší určovací žalobou u soudu (na určení vlastnického práva) či jiným způsobem (někdy např. žalobou na vypořádání spoluvlastnictví), který je bez advokáta pro většinu lidí neproveditelný. Pokud žalovaný nesoulad nepopírá, lze to rovněž osvědčit souhlasným prohlášením.
Řada chyb v katastru nemovitostí, které mohou vzniknout (1) zřejmým omylem (např. nesouladem mezi zápis a podkladovou listinou), (2) zřejmou nepřesností či (3) chyby vzniklé při výpočtu. Tyto chyby se řeší v řízení o opravě chyby před katastrálním úřadem, které se zahajuje na základě návrhu na opravu chyby ve správním řízení, které je následně eventuálně přezkoumatelné soudem.
Řada dalších chyb může být odstraněna rovněž odstraněna obnovením katastrálního operátu, což je vlastně vytvoření nové digitální katastrální mapy a údajů o nemovitostech, kterou se mj. mohou zpřesnit některé údaje jako průběh hranice či výměra. (Konkrétně novým mapováním, přepracováním souboru geodetických informací či obnovou na podkladě pozemkových úprav. Vlastníci a další oprávněné osoby mohou většinou podat námitky.)
Výčtem uvedeným výše se možné chyby v katastru nemovitostí a možnosti jejich nápravy sice nevyčerpávají, ale uplatní se ve většině případů. Náprava chyb v katastru nemovitostí je často bohužel specializovanou činností vyžadující práci advokáta, ev. i zeměměřičského inženýra.
Největším problémem nesouladu je přitom skutečnost, že podoba záznamu v katastru nemovitostí zakládá (na základě tzv. materiální publicity) dobrou víru většiny zúčastněných osob. To znamená, že pokud např. prodáváte pozemek, který má v katastru nějakou výměru, kupuje jej kupující v dobré víře ve správnost tohoto údaje. Z toho a dalších důvodů je záhodno vždy se postarat o to, aby údaje v katastru souhlasily se skutečností.
Bohužel neexistuje jednotný způsob řešení nesouladu skutečného stavu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Tento se dá řešit buď v některém z typu zvláštních správních řízení před katastrem, eventuálně žalobou u soudu, vždy s ohledem na konkrétní skutkové okolnosti.
Potřebujete vložit zápis do katastru nemovitostí?
tags: #seznam #reality #nezobrazuje #se