Dohoda o společném bydlení, kde se členové domácnosti dělí o náklady a odpovědnost za byt, se může zdát na první pohled jednoduchá. Skutečnost je však složitější, zejména pokud jde o právní vztahy a práva jednotlivých účastníků. Může se stát, že soužití nebude ideální, nebo že se budete muset ze dne na den stěhovat. Je proto klíčové rozlišovat mezi nájmem a podnájmem, neboť podnájemník má podstatně menší práva než nájemník.
Nájemní byt je takový, který je pronajímán přímo jeho vlastníkem. Pokud však byt pronajímá původní nájemce (dříve označovaný jako nájemník) další osobě, jedná se již o podnájem. Tato situace je častá například u družstevních bytů, kde členové družstva nejsou přímými vlastníky, ale nájemci s právem byt dále pronajímat. Vztahuje se to i na spolubydlení: pokud v bytě bydlí osoba s uzavřenou nájemní smlouvou s majitelem, další osoba, která se k ní nastěhuje, bude podnájemníkem.
Je důležité poznamenat, že do okruhu osob žijících s nájemcem ve společné domácnosti, které nejsou považovány za podnájemníky, patří například děti, manželka či rodiče. Nájemce zůstává vždy odpovědný za byt, včetně plateb nájemného, energií a případných škod. Mezi pronajímatelem a podnájemcem totiž neexistuje přímý právní vztah, a tedy ani vzájemná práva a povinnosti.
Slovo podnájem samo o sobě naznačuje dočasnost. V podnájmu se obvykle nebydlí po celý život, což se odráží v omezených právech ve srovnání s nájmem. Podnájemce by si měl být vědom svého postavení, zejména nejistoty délky podnájmu. Podnájem bytu vždy končí s ukončením nájemní smlouvy původního nájemce, s nímž má podnájemce uzavřenou dohodu.
Další nevýhodou podnájmu je možnost zápisu trvalého bydliště. Zatímco u nájmu lze trvalé bydliště zapsat bez souhlasu majitele nemovitosti, u podnájmu se praxe a právní názory liší. U nájmu také nelze smluvně zakázat například chov zvířat nebo kouření, neboť by to bylo v rozporu se zákonem.
Podnájemní smlouvu sepisuje nájemce s podnájemcem. Měla by obsahovat především:
Podnájem často slouží jako start do samostatného života. Je důležité si uvědomit, že z právního hlediska jde o velmi odlišné instituty než nájem bytu, s jinými právy a povinnostmi.
Nájemní smlouva na byt je uzavírána přímo mezi majitelem bytu (pronajímatelem) a nájemcem. Tento vztah je podrobně upraven Občanským zákoníkem a poskytuje nájemci značnou ochranu. Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze ve výjimečných případech, například při podstatné změně okolností, z nichž smlouva vycházela, a nelze-li po nájemci spravedlivě požadovat pokračování v nájmu.
Pronajímatel má povinnost zajistit, aby byt byl před nastěhováním způsobilý k obývání, tedy čistý a v dobrém stavu. Dále je povinen zajišťovat nezbytné služby, jako jsou dodávky vody, tepla a elektřiny. Zvyšovat nájem může pouze tak, aby odpovídal tržním cenám obdobných pronájmů, a to maximálně o 20 % každé tři roky.
Nájemce může v bytě podnikat či chovat zvířata, pokud tím nepřiměřeně neobtěžuje ostatní obyvatele domu a neporušuje zákon či smlouvu. Pronajímatel může v odůvodněných případech uplatnit omezení.
Podnájem je dnes výslovně upraven v občanském zákoníku, který stanoví pravidla pro jeho vznik, povinnosti a nutnost souhlasu pronajímatele. Hlavním problematickým bodem je závislost podnájemní smlouvy na té nájemní. Pokud například skončí nájemní smlouva, končí i podnájem.
Přestože zákony podnájem přímo neupravují, v případě potřeby se použije nejbližší právní úprava, tedy úprava nájmu. Za určitých okolností tak může mít podnájemce obdobnou ochranu jako nájemník.
Příklad situace: Vlastník bytu pan Novák pronajme byt panu Bílému. Pan Bílý se stává nájemcem. Pokud pan Bílý obdrží výpověď z nájmu od pana Nováka a musí se odstěhovat, bude se muset odstěhovat i pan Černý, kterému pan Bílý byt podnajal.
Postavení podnájemce je obecně slabší než postavení nájemce. Podle častého výkladu lze podnájem vypovědět i bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak. Někdy se používá taktika, kdy jedna osoba formálně pronajme byt příbuznému, který následně byt podnajímá třetí osobě, s cílem omezit práva podnájemníka.
Obecně platí pravidlo, že nájemce by měl mít k podnájmu bytu souhlas pronajímatele, tedy vlastníka bytu. Souhlas ale není nutný, pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí a pokud si v nájemní smlouvě výslovně nesjednaly, že souhlas je nutný. Z praxe však vyplývá, že nájemní smlouvy často obsahují klauzuli zakazující podnájem bez souhlasu vlastníka.
Pokud má pan Bílý v nájmu třípokojový byt od pana Nováka a chce jeden pokoj přenechat panu Černému, přičemž oba pánové bydlí společně, nemusí mít pan Bílý souhlas pana Nováka. Jako budoucí podnájemce byste se však o získání souhlasu vlastníka měli vždy zajímat. Přestože vás s nájemcem může pojit přátelství, je vhodné požádat o potvrzení o existenci nájemní smlouvy a informaci o její době trvání. To je důležité pro rozhodování o uzavření podnájemní smlouvy, neboť podnájem padá s nájmem.
Žádost nájemce o souhlas s podnájmem bytu, stejně jako samotný souhlas majitele, musí být učiněny písemně. Vlastník musí ve lhůtě jednoho měsíce od obdržení žádosti písemně odpovědět. V nájemní smlouvě může být obsažen i úplný zákaz podnájmu. Pokud nájemce přenechá byt bez souhlasu vlastníka do podnájmu nebo přes zákaz, dopouští se hrubého porušení svých povinností.
Podnájemní smlouva sice nemá zákonem danou formu, je však doporučeno ji sestavit detailně. Měla by obsahovat zejména:
Doporučuje se nevsázet na vzory smluv z internetu, které mohou být zastaralé nebo neúplné, a nechat si smlouvu sepsat či zkontrolovat odborníkem.
Společný nájem bytu nastává, když nájemní smlouvu s pronajímatelem uzavře více osob. Tito společně nájemci mají stejná práva a povinnosti. Příkladem je nesezdaný pár nebo skupina studentů, kteří si společně pronajímají byt a podepíší nájemní smlouvu.
Společným nájemcem se lze stát i během trvání nájmu, například sňatkem s nájemcem nebo dodatkem k nájemní smlouvě. Zvláštností společného nájmu manželů je, že stačí, aby nájemní smlouvu podepsal jen jeden z nich, pokud se výslovně nedohodnou jinak.
Je důležité odlišit společný nájem od podnájmu. Při podnájmu hrozí riziko ukončení bydlení v případě skončení nájmu původního nájemce. V takovém případě je výhodnější se s nájemcem a pronajímatelem dohodnout na dalším nájemním vztahu.
V případě spolubydlících, kteří nejsou společnými nájemci, má nájemce povinnost oznámit pronajímateli přijetí nového člena domácnosti do dvou měsíců. Podnájemní vztah, i když jistější než ústní dohoda, má nižší zákonnou ochranu než klasický nájem.
Podnájem bytu může zaniknout několika způsoby:
Po skončení nájmu je podnájemce povinen byt vyklidit a předat nájemci ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení. V případě prodlení s vyklizením může nájemce účtovat smluvní pokutu.
tags: #splecna #domacnost #podnajem #smlouva