Podnikáte s manželem a sdílíte jedny nebytové prostory? Každý máte své IČO a vedete si oddělené účetnictví. V takové situaci se často objevuje otázka, zda je možné mít společnou nájemní smlouvu na tyto prostory a platit nájemné na půl, nebo zda je nutné, aby každý z vás měl svou vlastní nájemní smlouvu, i když se jedná o stejné prostory.
Nájem a podnájem nebytových prostor je v České republice upraven primárně zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tento zákon byl přijat v roce 1990 s cílem rychle vytvořit právní prostředí pro podnikání, které často využívalo tento typ smluv. Zvláštní úprava byla nutná, protože tehdejší občanský zákoník ještě nebyl novelizován. Zákon č. 116/1990 Sb. platí dodnes a obsahuje podstatnou úpravu nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Vedle tohoto zákona se však uplatňují i některá ustanovení občanského zákoníku, zejména ta, která se týkají obecné úpravy závazkových vztahů.
Podle zákona č. 116/1990 Sb. se za nebytové prostory považují místnosti nebo soubory místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu ani společné prostory domu. Byty se mohou stát nebytovými prostory pouze v případě, že byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Nájemní smlouva na nebytový prostor musí být uzavřena písemně. Mezi její obligatorní náležitosti patří:
Zákon č. 116/1990 Sb. nestanovuje žádné specifické podmínky pro manžele při uzavírání nájemní smlouvy. Klíčovou otázkou je, zda může vzniknout právo společného nájmu.
Podle ustálené soudní praxe a výkladu zákona, k nebytovým prostorám pronajatým nájemci - podnikateli na základě nájemní smlouvy nevzniká právo společného nájmu manželů. To znamená, že pokud si prostory najímá podnikající manžel, jeho manželka automaticky nenabývá právo společného nájmu.
Každý z manželů, pokud podniká samostatně (má vlastní IČO), by měl mít vlastní nájemní smlouvu, nebo by měla být smlouva jasně formulována tak, aby specifikovala práva a povinnosti obou.
V případě, že by například oba manželé měli být nájemci, muselo by to být explicitně sjednáno ve smlouvě. Nicméně, i v takovém případě by se jednalo o nájem podle zákona č. 116/1990 Sb. a nikoli o společný nájem ve smyslu § 701 občanského zákoníku, který se týká nájmu bytů.
Zákon o daních z příjmů v § 24 odst. 2 písm. h) uvádí, že nájemné je daňovým výdajem. Podmínkou je, že výdaje musí být prokázané a sloužit k dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů (§ 24 odst. 1).
V kontextu společného podnikání manželů, kdy každý má své IČO a platí nájem, je nájemné daňově uznatelným výdajem pro každého z nich, pokud splňuje výše uvedené podmínky. Pokud by nájemné bylo hrazeno společně jedním z manželů, bylo by třeba řešit jeho daňové uznání v rámci společného hospodaření.
Pronajímatel a nájemce se mohou zásadně dohodnout podle vlastních potřeb na zvláštních podrobnostech týkajících se jejich práv a povinností. Nicméně, zákon stanovuje základní rámec:
Je důležité věnovat velkou pozornost zvláštním ujednáním ve smlouvě, která mohou stanovit specifické povinnosti nájemce a pronajímatele s ohledem na konkrétní podmínky užívání nebytového prostoru. Tyto smluvní podmínky mohou být někdy zneužity pronajímatelem k předčasnému ukončení nájmu, zejména pokud jde o nájem na delší dobu a pronajímatel získá výhodnější nabídky.
S účinností od 1. ledna 2014 byl zákon č. 116/1990 Sb. zrušen a nahrazen novým občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.). Nový občanský zákoník sjednocuje právní úpravu nájmu a opouští pojem "nájem nebytových prostor", nahrazuje jej pojmem "nájem prostor sloužících k podnikání".
Nájemní vztahy se nyní řídí novým občanským zákoníkem, a to i ty, které vznikly před 1. lednem 2014. Zákoník obsahuje obecnou úpravu nájemní smlouvy (§ 2201 až 2234) a zvláštní ustanovení o nájmu prostor sloužících k podnikání (§ 2302 až 2315).
Na rozdíl od nájmu bytu, právní úprava smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání je ve značné míře dispozitivní. To znamená, že smluvní strany mají větší smluvní volnost a mohou se odchýlit od zákonné úpravy, pokud dodržují dobré mravy a veřejný pořádek.
V rámci smluvní volnosti je možné například sjednat smluvní pokuty nebo vyloučit nárok na náhradu za převzetí zákaznické základny, což nebylo možné u smluv o nájmu bytu do června 2020.
Zásadním vodítkem pro posouzení, zda se jedná o nájem prostor sloužících k podnikání, je účel nájmu. Podle § 2307 odst. 1 NOZ se tato úprava použije na prostor, jehož účelem je provozování podnikatelské činnosti, a který k tomuto účelu i následně slouží z převážné části. Účel nájmu lze sjednat odkazem na konkrétní živnostenské oprávnění nebo bližším vymezením (např. provozování restaurace, kancelářské prostory, obchod apod.).
Ačkoli platná právní úprava nepodmiňuje platnost smlouvy výslovným uvedením účelu nájmu, pro minimalizaci sporů se důrazně doporučuje jej v nájemní smlouvě jasně a určitě sjednat.
V případě, kdy je k plnění zavázáno více osob (např. více nájemců), vzniká společný závazek. Tento závazek může být buď společný a nerozdílný (solidární), kdy věřitel může požadovat celé plnění na kterémkoliv z dlužníků, nebo dělitelný, kdy každý dlužník plní jen svůj díl.
Podle zákona č. 116/1990 Sb. a rovněž podle § 663 a násl. občanského zákoníku (před novelizací NOZ) neexistovala speciální úprava společného nájmu nebytových prostor a ani úprava pasivní solidarity více nájemců. Obecná úprava společných závazků v § 511 občanského zákoníku stanoví, že solidarita není pravidlem a vzniká pouze v případech, kdy je stanovena zákonem, rozhodnutím soudu, dohodou účastníků, nebo vyplývá-li přímo z povahy plnění (jde-li o nedělitelné plnění).
V případě nájmu nebytových prostor, kde si každý z manželů vede své podnikání a platí své nájemné, se obvykle jedná o dělitelné plnění. Závazek k úhradě nájemného není nedělitelným plněním. Pokud tedy nebyla solidarita ve smlouvě výslovně sjednána, odpovídají společní nájemci pronajímateli za své závazky dílčím způsobem.
Důležité je poznamenat, že situace u nájmu bytů byla odlišná. Občanský zákoník pro společné nájemce bytů (včetně manželů) stanovil pravidla pro společnou a nerozdílnou odpovědnost (§ 701 odst. 2 obč. zák.). Tato úprava se však nevztahuje na nájem nebytových prostor.
Rovněž poukazy na analogickou aplikaci § 139 obč. zák. (spoluvlastnictví) nebo § 1874 NOZ (společně a nerozdílně zavázaní podnikatelé) nejsou v tomto kontextu relevantní, jelikož pro ně nejsou splněny předpoklady.
V případě sporů, jako je ten popsaný v rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3120/2022, soudy posuzují odpovědnost na základě konkrétních smluvních ujednání a povahy nájemního vztahu. Pokud pronajímatel přijímal platby ve výši poloviny nájemného od každého z nájemců a nereagoval na to, jedná se o indikátor dělitelného závazku.
tags: #spolecny #najem #nebytovych #prostor