Každá stavba je vždy určena k nějakému konkrétnímu účelu, podle kterého je postavena a vybavena. Účelem stavby rozumíme její užívání pro daný účel, který bývá stanoven již v povolení stavby a potvrzen její kolaudací. Kolaudace ověřuje, zda stavba splňuje požadavky pro konkrétní účel užívání, pro který byla povolena.
Stavební zákon jednoznačně vyžaduje, aby stavba byla užívána pouze k účelu, ke kterému byla povolena či zkolaudována. Je stanovena povinnost užívat stavbu v souladu s příslušným povolením, kolaudačním souhlasem nebo rozhodnutím vydaným podle stavebního zákona. Zásadní pro udělení souhlasu či povolení požadované změny v užívání stavby je soulad s územně plánovací dokumentací.
Územní plánování definuje různé typy ploch s odlišným využitím. Například do ploch bydlení lze zahrnout i související občanské vybavení, s výjimkou budov obchodního prodeje o výměře větší než 1 000 m². Plochy smíšené obytné zahrnují zpravidla stavby pro bydlení, případně stavby pro rodinnou rekreaci, občanské vybavení, veřejná prostranství a související dopravní a technickou infrastrukturu. Do těchto ploch lze zahrnout pouze stavby a zařízení, které svým provozem a technickým zařízením nenarušují užívání staveb a zařízení v okolí a nesnižují kvalitu prostředí.
Plochy smíšené výrobní pak zahrnují stavby pro bydlení pouze ve výjimečných a zvlášť odůvodněných případech. Pro posouzení souladu s územním plánem je vyžadováno závazné stanovisko úřadu územního plánování.
Změnu v užívání stavby může požadovat vlastník objektu a měla by být vždy řádně odůvodněna. Je však důležité si uvědomit, že na žádnou požadovanou změnu není právní nárok.
Za změnu v účelu užívání se považuje i změna trvání dočasné stavby. Jedná se o situaci, kdy hodláte objekt nebo jeho část používat k jinému účelu, než byl původně určen a zkolaudován, a tato požadovaná změna nevyžaduje žádný stavební zásah do stávající dokončené stavby (např. nástavba, přístavba). V takovém případě postačí souhlas stavebního úřadu, který obdržíte na základě oznámení záměru pomocí příslušného formuláře (příloha č. 14 vyhlášky č. 503/2006 Sb.). K povinně přikládaným přílohám patří také dokumentace, ve které je vyznačen původní i nově zamýšlený způsob užívání jednotlivých místností.
Stavební úřad musí na základě předložených podkladů posoudit, zda požadovaná změna splňuje všechny předepsané požadavky. Pokud ano, vydá písemný souhlas se změnou užívání stavby. Bez tohoto souhlasu nelze započít s novým užíváním stavby.
Pokud požadovaná změna v užívání vyžaduje stavební změny, které však nemají dopad na okolí, vlastník stavby požádá o povolení těchto úprav formou ohlášení nebo žádosti o stavební povolení a současně uvede nový účel užívání. V souladu s § 119 stavebního zákona bude následně posouzeno, zda je vyžadován kolaudační souhlas či rozhodnutí pro nové užívání.
Pokud jsou změny v užívání stavby spojeny se stavebními změnami, které vyžadují územní řízení (např. nástavba, přístavba) nebo mají dopad na okolí, je nezbytné je nejprve projednat v územním řízení. Vydá se územní rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území, ve kterém budou stanoveny závazné podmínky dotčených orgánů.
Často se setkáváme se situací, kdy lidé chtějí využívat nebytové prostory či ateliéry k bydlení. Podle zákona ale není možné bydlet v prostoru, který k bydlení není určen. Objekt či stavbu lze využívat pouze k povolenému účelu.
Vyhláška č. 501/2001 Sb. definuje stavby pro bydlení, kde § 2 písm. a) definuje rodinný dům jako stavbu, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Vyhláška č. 268/2009 Sb. definuje obytnou místnost jako část bytu, která splňuje předepsané požadavky, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m². Kuchyň s plochou nejméně 12 m² a s přímým denním osvětlením, větráním a vytápěním s možností regulace tepla je rovněž považována za obytnou místnost.
Rekreační chata je podle práva stavba k individuální rekreaci. Má omezený obestavěný prostor a zastavěnou plochu, jedno nadzemní podlaží a podkroví, může být i podsklepená. V rekreační chatě lze bydlet a mít zde i trvalé bydliště. Nevýhodou může být nemožnost dostavby nad zákonem stanovenou velikost a vyšší daň z nemovitosti.
Zahrádkářská chata má ještě přísnější omezení a není určena k přebývání, pouze pro krátkodobé užívání a skladování.
Oproti chatám musí mít rodinný dům k bydlení vymezenou více než polovinu podlahové plochy místností a splňovat stavební zákonné definice minimální velikosti místností a výšky stropů. Rodinný dům může mít maximálně tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví.
Stavební úřady mají v rámci svých povinností možnost provádět kontrolní prohlídky staveb (§ 132 odst. 2, písm. a) SZ). Veřejným zájmem je i požadavek, aby stavba byla užívána jen k povolenému účelu (§ 132 odst. 3, písm. c) SZ). Nelze tedy jakýkoliv objekt využívat jen podle vlastních představ.
Stavbu lze užívat pouze k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Pokud stavba nevyžaduje kolaudaci podle § 119 odst. 11 stavebního zákona, řídí se další postup.
Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření, a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby nebo změna dočasné stavby na stavbu trvalou, je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu.
Pokud je změna v užívání stavby podmíněna změnou dokončené stavby, která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, stavební úřad projedná změnu dokončené stavby podle § 78 až 96a a § 104 až 117 stavebního zákona. V ohlášení, žádosti o stavební povolení nebo v oznámení podle § 117 se současně uvede navrhovaná změna v užívání.
Nový občanský zákoník (OZ) umožnil sjednat nájem i k ateliéru nebo jinému prostoru, pokud s tím smluvní strany souhlasí. Smluvně lze tedy sjednat nájem i na prostor, který není určen k dlouhodobému bydlení. To však nezbavuje pronajímatele povinnosti podle veřejného stavebního práva, které jasně stanoví, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, oznámení o užívání stavby nebo kolaudačním souhlasu.
Pokud stavební úřad při kontrolní prohlídce zjistí, že stavba není užívána k povolenému účelu nebo stanoveným způsobem, nebo je užívána bez povolení, vyzve vlastníka stavby k bezodkladnému ukončení nepovoleného způsobu užívání.
Pokud se rozhodnete na chatě trvale bydlet a chcete platit nižší daň z nemovitosti, můžete chatu rekolaudovat na rodinný dům. Je nutné navštívit příslušný stavební úřad a zjistit, zda je rekolaudace v souladu s územním plánem. Následně se podává Oznámení o změně v užívání stavby dle § 127 stavebního zákona, ke kterému se přikládá zdůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky, a list vlastnictví k nemovitosti. V případě změny užívání jednotlivých místností a prostor se dokládá dokumentace s vyznačením stávajícího a budoucího způsobu užívání.
Pokud chcete chatu zároveň přestavovat, musíte se řídit § 126 stavebního zákona. K žádosti o územně plánovací informaci přiložíte dokumentaci úprav. Budete potřebovat Pasport stavby, což je zjednodušená stavební dokumentace, a projekt rekonstrukce zpracovaný certifikovaným projektantem. K žádosti o stavební povolení jsou nutné i další doklady, jako jsou stanoviska dotčených orgánů, správců sítí a souhlas obce.
V případě stavebních úprav a oprav chat v CHKO musíte požádat příslušnou správu o vydání souhlasu. Po dokončení přestavby se nový účel užívání uvede v žádosti o kolaudační souhlas.
Občan ČR může mít trvalý pobyt v objektu, který je určen pro bydlení, ubytování nebo rekreaci a je označen číslem popisným, evidenčním nebo orientačním. K zápisu je potřeba doložit výpis z katastru nebo nájemní smlouvu, případně úředně ověřené potvrzení vlastníka stavby. Je však důležité, aby fyzický stav nemovitosti odpovídal právnímu stavu a aby stavební úřad neměl výhrady k užívání objektu k trvalému bydlení.
Teoreticky je možné se přihlásit k trvalému pobytu na jakoukoli adresu s přiděleným číslem a zapsanou v registru. V praxi však záleží na dalších okolnostech. Chata musí mít přidělené číslo (popisné pro bydlení, evidenční pro rekreační objekty) a vlastník musí souhlasit s přihlášením. Místní stavební úřad může mít výhrady, pokud objekt není skutečně užíván k trvalému bydlení.
I přesto, že máte trvalý pobyt na chatě, může být využití stavby jako bydlení v rozporu s její kolaudací. Neznamená to automaticky legalizaci.
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), který nabyl účinnosti 1. července 2024, zavádí nové pojmy a zjednodušuje celý proces. Pojmy stavební povolení a ohlášení jsou nahrazeny jednotným názvem povolení záměru. Záměrem se rozumí stavba, soubor staveb, zařízení, údržba dokončené stavby, změna využití území, dělení nebo scelování pozemků a stanovení ochranného pásma.
Nyní lze bez povolení záměru postavit větší stavbu než dříve (dříve to bylo do 25 m² pro zahradní domky). Vše se řeší v rámci jednoho řízení o povolení záměru, což znamená "jedno razítko". Stavební úřad si sám zajistí stanoviska a vyjádření dotčených orgánů.
Drobné stavby jsou funkční stavby menšího rozsahu s nižšími pořizovacími náklady, postavené na pozemcích rodinných domů, chat nebo chalup. Obvykle slouží k uskladnění nářadí, zahradní techniky, dřeva či sezónního vybavení. Mezi drobné stavby spadají také stavby v zahrádkářské osadě a stavby na plochách rekreace, jako jsou zahradní domky, kůlny, altány, skleníky do 40 m² zastavěné plochy a bazény do 40 m² zastavěné plochy.
Tyto drobné stavby lze realizovat bez nutnosti povolení záměru stavebním úřadem a nevyžadují ani následnou kolaudaci.
Před jakoukoli koupí nebo rekonstrukcí chaty s úmyslem trvalého bydlení si vždy vyžádejte aktuální výpis z katastru nemovitostí a konzultujte svůj záměr s místním stavebním úřadem. Důkladně prostudujte územní plán konkrétní obce, abyste předešli zbytečným nákladům a zklamání.
tags: #stavba #k #trvalemu #bydleni #zadost