Výpočet indexu imputovaného nájemného vlastníků-nájemníků, který představuje náklady vlastnického bydlení, vychází z konceptu mezinárodní statistiky Owner Occupied Housing Price Index. Tento index je založen na akvizičním přístupu při měření výdajů vlastníků svých obydlí. V systému národních účtů je nákup nemovitostí domácnostmi považován za investice a není zahrnut do konečné spotřeby domácností. Na druhou stranu, spotřeba domácností zahrnuje služby bydlení ve vlastní nemovitosti.
Cenová statistika se zaměřuje spíše na aktuální náklady této spotřeby než na vlastní hodnotu spotřeby domácností. Z tohoto důvodu jsou bytové nemovitosti určené k vlastnímu bydlení vnímány podobně jako zboží dlouhodobé spotřeby, například osobní automobil. Z těchto důvodů se index cen imputovaného nájemného v rámci indexu spotřebitelských cen počítá jako index nákladů na pořízení, rozšiřování a údržbu bytového fondu pro vlastnické bydlení. Do tohoto indexu jsou zahrnuty i související služby a daně, které domácnosti v této souvislosti platí.
Míra inflace v České republice obecně klesá od 2. čtvrtletí 2023. Situace v oblasti nájemného bydlení je však odlišná. Podle údajů Českého statistického úřadu celorepublikově vzrostly ceny za nájem bytu meziročně o 6,2 %. Tento trend potvrzují i data portálu UlovDomov.cz.
V důsledku rostoucích nájmů se v nájemních smlouvách stále častěji objevuje inflační doložka. Tato doložka poskytuje majitelům nemovitostí jistotu, že jejich byt nebude pronajímán pod cenou, která by neodpovídala aktuální ekonomické situaci.
Podle dat UlovDomov.cz přesahují ceny nájmů bytů od léta 2024 v republikovém průměru růst 300 korun za metr čtvereční. Zvýšení cen nájmů se projevuje u všech typů bytů, ale nejvýraznější růst zaznamenaly nájmy bytů menších dispozic.
V současné době panuje v ekonomice nižší meziroční míra inflace. Například v srpnu 2024 činila inflace 2,6 %, zatímco v lednu 2023 byla na hodnotě 17,5 %. Je však důležité si uvědomit, že celková inflace se počítá na bázi typického spotřebního koše, který zahrnuje širokou škálu zboží a služeb. V segmentu bydlení ceny nadále rostou.
„I přes tento nárůst je nájemní bydlení stále finančně dostupnější než vlastnictví nemovitosti na hypotéku,“ upozornil Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz. Kromě inflace má na zdražování nájemního bydlení vliv také nedostatek bytů ve velkých městech, zdražování energií a služeb.
Pro majitele bytů představuje zvyšování cen v ekonomice snížení čisté současné hodnoty jejich příjmu z pronájmu. Nejjednodušším způsobem ochrany proti tomuto poklesu je právě inflační doložka. Ta umožňuje navyšovat nájemné v souladu s mírou inflace.
Michal Hrbatý vysvětluje, že inflační doložka může pro některé zájemce o byt na první pohled působit negativně. Zájemci by si však měli uvědomit, že se jedná o transparentní prvek smluvního vztahu s majitelem. Obě strany mají jasnou představu o budoucím vývoji nájemného. U smluv bez inflační doložky může majitel přistoupit k nečekanému zvýšení nájmu.
K navýšení nájemného může dojít pouze ke stanovenému datu. Toto datum si obě strany stanoví po vzájemné dohodě. Typicky se jedná o den výročí nájemní smlouvy nebo například o 1. ledna.
Procesem se rozumí způsob, jakým bude nájemné navyšováno. Může se jednat o automatické navýšení ke stanovenému datu, nebo může být vyžadováno, aby majitel bytu informoval nájemce o změně (např. písemnou formou).
Každé navýšení nájemného musí být podloženo inflačním ukazatelem. Vzhledem k existenci více takových ukazatelů musí být v inflační doložce jasně definováno, který ukazatel bude pro danou smlouvu určující.
Je důležité vědět, že zákonný limit navýšení nájemného maximálně o 20 procent za poslední 3 roky se inflační doložky netýká. V některých případech tedy navýšení může tuto hranici přesáhnout. Proto je nezbytné důkladně číst smlouvu a domluvit se na jasných pravidlech pro zvyšování ceny.
Inflační doložka, která sleduje míru obecné inflace, nemusí pronajímateli plně garantovat zachování stejné úrovně čistého příjmu z nájmu v dlouhodobějším horizontu.
tags: #ukazatel #inflace #najem