Vymezení pojmů a řešení sporů týkajících se pozemků je v českém právním systému upraveno zejména v Občanském zákoníku (dále jen „NOZ“). Klíčové ustanovení § 1028 NOZ se primárně zabývá situacemi, kdy dojde k nejasnostem ohledně průběhu hranice mezi sousedními pozemky. Toto ustanovení upravuje takzvanou žalobu o vymezení sporné hranice mezi pozemky, známou také jako actio finium regundorum.
Ustanovení § 1028 NOZ dopadá na případy, kdy ani jeden ze sousedů není schopen jednoznačně určit polohu společné hranice. Toto se týká zejména pozemků, které jsou v současnosti evidovány v takzvané zjednodušené evidenci. Pokud objektivně nelze dostupnými prostředky zjistit, kde se hranice mezi pozemky nachází, nejedná se obvykle o subjektivní spor, kdy každý soused tvrdí, že hranice vede jinde.
V těchto případech se vlastník nedomáhá určení již existující hranice, ale spíše stanovení nové hranice mezi pozemky.
Vzhledem k tomu, že soud v těchto případech nemá k dispozici objektivní podklady pro stanovení hranice, stanovil zákonodárce jako primární vodítko existenci poslední pokojné držby. Tento stav reprezentuje situaci, kdy sousedící vlastníci respektují dosavadní poměry. Soud by měl takový stav primárně respektovat a pouze autoritativně potvrdit již fakticky existující poměry.
Pokojná držba je definována jako stav, kdy osoba vykonává právo pro sebe (§ 987 NOZ) bez toho, aby byla v této držbě rušena, ať už fakticky, nebo právně. Jedná se tedy o držbu, která není nikým zjevně zpochybňována.
Pokud nelze identifikovat pokojnou držbu (například pokud oba vlastníci neustále mění polohu rozhrady), má soud rozhodnout podle svého uvážení.
Pokud je hranice mezi pozemky objektivně známá z evidence v katastru nemovitostí, vlastník pozemku si nemůže svévolně „posouvat“ hranici se sousedním pozemkem a stavět rozhradu na cizím pozemku. V takovém případě by se jednalo o nepoctivého držitele (§ 992 odst. 1 NOZ) a často i o nepravou držbu (§ 993 NOZ). Taková osoba by nemohla danou část pozemku vydržet, neboť by nesplňovala zákonné podmínky pro vydržení (§ 1089 odst. 1, § 1090 odst. 1 NOZ).
Vlastník pozemku má proti takové osobě možnost obrany, například prostřednictvím žaloby na vyklizení. Právo vlastnictví je navíc nepromlčitelné (§ 614 NOZ).
Je důležité zdůraznit, že z právního hlediska vytvoření rozhrady nemá vliv na průběh hranice mezi pozemky.
V případech, kdy je hranice mezi pozemky zřetelně zaznamenána v katastrální mapě, ale jeden z vlastníků považuje toto vyznačení za nesprávné, se ustanovení § 1028 NOZ obvykle neuplatní. Tyto situace řeší § 985 NOZ, který umožňuje nespokojenému vlastníkovi domáhat se u soudu odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným a stavem, který pokládá za skutečný.
Katastrální úřad následně upraví údaj v katastru nemovitostí na základě rozhodnutí soudu. V takových případech soud zkoumá skutečný právní stav, včetně možnosti vydržení vlastnického práva ke sporné části pozemku.
K vydržení dochází pouze za předpokladu, že byl držitel po celou dobu držby v dobré víře, že mu část pozemku náleží. NOZ vyžaduje dobrou víru a mění terminologii. Základním předpokladem pro vydržení je mimo jiné poctivost držby, tedy odůvodněné přesvědčení vydržitele, že mu náleží právo, které vykonává (§ 992 odst. 1 NOZ).
Přesvědčení držitele se opírá především o zápisy ve veřejném seznamu. § 980 odst. 2 NOZ stanoví, že je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Podle odstavce 1, je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.
Případ projednávaný Nejvyšším soudem (sp. zn. 22 Cdo 2307/2022) ilustruje složitost problematiky vydržení. Žalobce se domáhal určení vlastnictví části pozemku, který od roku 1996 užíval na základě darovací smlouvy, přestože v katastru nemovitostí byl jako vlastník evidován jiný subjekt. Žalobce argumentoval vydržením podle § 1095 NOZ (mimořádné vydržení).
Soudy nižších stupňů žalobu zamítly. Okresní soud argumentoval tím, že žalobce nebyl v dobré víře, jelikož držený pozemek měl téměř dvojnásobnou výměru oproti pozemku nabytému smlouvou. Krajský soud v Plzni pak dospěl k závěru, že žalobce musel o nesouladu vědět již při uzavírání kupních smluv na sousední pozemky v letech 2001 a 2015, a proto nemohl být v dobré víře.
Odvolací soud též poukázal na to, že i kdyby žalobce vlastnické právo vydržel, pozbyl by ho tím, že jej v dobré víře nabyli žalovaní, kteří se spoléhali na zápis v katastru nemovitostí (§ 984 odst. 1 NOZ).
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí (sp. zn. 22 Cdo 3387/2021) vyjasnil, že pro mimořádné vydržení podle § 1095 NOZ není vyžadována poctivá držba podle § 992 odst. 1 NOZ. Nicméně, podmínkou je absence nepoctivého úmyslu. Nepoctivý úmysl držitele může spočívat v tom, že vědomě vykonává právo, které mu nenáleží, a záměrně nedbá práv vlastníka bez ospravedlnitelného důvodu.
V případě žalobce bylo shledáno, že jeho jednání vykazovalo nepoctivý úmysl, jelikož si musel být vědom nesouladu mezi skutečným užíváním pozemku a jeho zápisem v katastru nemovitostí.
Podle § 980 odst. 1 NOZ, je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Toto ustanovení spolu s principem materiální publicity zápisů v katastru nemovitostí omezuje možnost vydržení contra tabulas (v rozporu se zápisem v katastru).
V současné době je možné snadno nahlížet do katastru nemovitostí online. Pokud se dotčená osoba mohla se skutečným stavem seznámit, její dobrá víra a poctivost držby by měly být vyloučeny. Rozhodující není jen poměr plochy drženého a vlastněného pozemku, ale především to, zda bylo možné nesoulad odhalit.
Je důležité si uvědomit, že Ministerstvo spravedlnosti není orgánem příslušným k podávání závazných výkladů právních předpisů. K tomu jsou oprávněny pouze nezávislé soudy.
tags: #vetsi #pozemek #navrat #k #pokojnemu #stavu