Funkce člena výboru Společenství vlastníků jednotek (SVJ) může zaniknout několika způsoby, které se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Mezi nejčastější patří odvolání na shromáždění vlastníků nebo odstoupení člena z funkce.
Nejvyšší orgán společenství vlastníků, kterým je shromáždění vlastníků, má právo volit a odvolávat členy řídícího orgánu, tedy výboru či předsedy. Toto ustanovení je zakotveno v § 1208 občanského zákoníku. K přijetí usnesení o odvolání člena výboru postačí pouhá nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění, jak uvádí § 1207 občanského zákoníku.
Další možností zániku funkce člena výboru SVJ je jeho odstoupení z členství v souladu s obecným ustanovením § 160 občanského zákoníku. Toto ustanovení stanoví, že „odstoupí-li člen voleného orgánu ze své funkce prohlášením došlým právnické osobě, zaniká funkce uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení.“
Délka funkčního období členů výboru SVJ není zákonem přímo určena, ale je záležitostí stanov společenství. Společenství vlastníků si tedy může samo určit délku funkčního období členů výboru, která je pro dané společenství vyhovující. Běžně se jedná o dobu 5 let, přičemž pro každého jednotlivého člena výboru se doba počítá samostatně, což znamená, že funkční období může skončit v různý okamžik.
Společenství vlastníků má povinnost nechat zapsat veškeré změny ve výboru do rejstříku společenství vlastníků jednotek. V tomto rejstříku se zaznamenává jak den vzniku funkce, tak den jejího zániku.
V právní praxi se často setkáváme s podceňováním povinností členů výboru SVJ či předsedů bytových družstev. Přijetím funkce člena statutárního orgánu v SVJ či družstvu se člověk stává osobně odpovědným za škodu způsobenou v souvislosti s výkonem této funkce. Je nutné se starat o společný majetek jako o vlastní. Pokud na to jedinec nemá dostatek sil, vzdělání či času, neměl by funkci přijímat.
Členové výboru nesou obrovskou zodpovědnost za správu společného majetku a plnění povinností vyplývajících z jejich funkcí. Nesprávná rozhodnutí mohou vést k vážným následkům, včetně žalob a osobních finančních ztrát. Vyplatí se proto zaměřit na minimalizaci rizik spojených s výkonem funkcí v orgánech SVJ a BD, což v první řadě spočívá v konzultacích s právníky a dalšími odborníky.
Zákonná odpovědnost členů výborů vyplývá z povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře, jak je definováno v § 159 občanského zákoníku. Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a s potřebnými znalostmi. Má se za to, že jedná nedbale ten, kdo není této péče schopen, ačkoliv to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.
Tato povinnost se dříve vztahovala především na statutární orgány obchodních společností, dnes se však vztahuje i na výbory SVJ. SVJ často spravují majetek v řádech desítek až stovek milionů korun, což se svou hodnotou blíží majetku velké firmy.
Loajalita znamená, že člen výboru bude při jednání z titulu své funkce vždy jednat v zájmu společenství vlastníků jednotek, nikoliv ve svém vlastním. Nemusí mít nutně potřebné znalosti ve všech záležitostech, ale musí být schopen svěřené činnosti kontrolovat a případně delegovat na odborníky.
Občanský zákoník nově zavedl domněnku nedbalosti (§ 2911 a násl.), kterou lze vztáhnout i na výkon funkce statutárního orgánu. To znamená, že po členech výboru je v podstatě požadováno, aby byli odborníky v každé oblasti, o které rozhodují (stavebnictví, právo, finance, pojišťovnictví atd.), nebo aby si pro případ rozhodnutí odborníky sjednali. Vzhledem k nevýdělečnému charakteru SVJ a často neplacené funkci ve výboru, může být tento požadavek neúměrný.
V zákoně o obchodních korporacích lze nalézt definici tzv. podnikatelského úsudku (§ 51 ZOK), který říká, že pečlivě s potřebnými znalostmi jedná ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby. Ačkoli toto ustanovení upravuje postavení členů statutárních orgánů obchodních korporací, lze jej aplikovat i na výbory SVJ, neboť nová zákonná úprava klade na výbory SVJ vysoké nároky a osobní odpovědnost jejich členů je velká.
Existuje celá řada situací, kdy může SVJ vzniknout újma, a čím je společenství větší a spravuje větší majetek, tím vyšší je pravděpodobnost výskytu problémů a tím větší škoda, za niž výbor může odpovídat.
Typickým příkladem je neplnění povinnosti přispívat na správu domu a pozemku a na zálohy na služby ze strany vlastníků jednotek. Výbor sice může dlužníky upozorňovat, ale to nemusí být z hlediska péče řádného hospodáře dostačující. Je nutné mít na paměti, že každé právo se promlčí, pokud není včas uplatněno u soudu. Obecná promlčecí lhůta činí tři roky a počíná běžet od splatnosti příspěvku nebo zálohy.
SVJ by mělo v promlčecí lhůtě podat k soudu žalobu na zaplacení dlužné částky. Před podáním žaloby je vhodné zaslat dlužníkovi kvalifikovanou předžalobní výzvu. Pokud SVJ nezašle předžalobní výzvu alespoň 7 dní před podáním žaloby, vystavuje se nebezpečí, že mu nebude přiznána náhrada nákladů řízení.
Není tedy dostačující, pokud výbor s dlužníkem jedná pouze ústně nebo „na kamarádské bázi“. Je potřeba podniknout konkrétní právní kroky v zákonných lhůtách. Pokud ani po předžalobní výzvě nedojde k nápravě, je nutné přistoupit k podání návrhu na vydání platebního rozkazu nebo žaloby.
Dalším úskalím může být situace, kdy je na vlastníka jednotky podána exekuce. V takovém případě je nutné, aby SVJ vědělo o probíhající exekuci a včas se do exekučního řízení připojilo se svými nároky. K tomu je potřeba mít exekuční titul (vykonatelný rozsudek soudu, rozhodčí nález nebo notářský zápis s přímou vykonatelností).
Podobně je tomu v případě insolvenčního řízení. Je nutné sledovat insolvenční rejstřík a včas podat přihlášku do insolvenčního řízení. Pohledávky přihlášené po lhůtě nemohou být uspokojeny. Zde je riziko, že laik nemusí formulář správně vyplnit a přihlašovaná pohledávka může být insolvenčním správcem popřena. Doporučuje se, aby přihlášku pohledávky vypracoval advokát.
Co se týče samotné správy společných částí domu, členové výboru se v oblasti technické správy většinou vyznají lépe než v právních věcech. Je však třeba dávat pozor především na včasné opravy společných částí, dodržování požárních a bezpečnostních předpisů a pravidelné revize.
Důležité je také provádět řádná výběrová řízení na nákup služeb a věcí od určitého peněžního limitu a řádně nastavit pojištění domu jako celku i pojištění odpovědnosti statutárních orgánů. Je nezbytné zkontrolovat, co pojistná smlouva pokrývá.
Statutární orgány mají odpovědnost ve vztahu k zápisům do rejstříku společenství. Zápis v rejstříku musí odpovídat skutečnosti, jinak hrozí společenství ze strany rejstříkového soudu pokuta. Nejčastěji se jedná o nezapsání kontrolní komise, způsob jednání výboru či předsedy a počty členů orgánů.
V případě změn stanov, které musí být v souladu s NOZ, je nutné je podat na rejstřík, což je obvykle spojeno s návrhem na zápis změn a soudním poplatkem. Je důležité neotálet se zápisem členů volených orgánů, ale zároveň nepodceňovat ani jejich opětovný zápis.
V praxi se může vyskytnout situace, kdy má výbor pouze dva členy, což v případě jejich neshody vede k paralýze rozhodování. Předseda nemá automaticky rozhodující hlas, pokud to stanovy výslovně nestanoví. Jednostranné přiznání si této pravomoci by bylo v rozporu se zákonem a principem rovnosti členů orgánu.
Řešením takových patových situací může být:
Doporučení pro stanovy zahrnují volbu lichého počtu členů statutárního orgánu, jasně definované pravomoci, mechanismy řešení patových situací a vymezení kompetencí pro samostatné rozhodování.
V případě, kdy není zájem o členství ve statutárním orgánu, bývá řešením využití služeb profesionálního předsedy SVJ. Jedná se o fyzické osoby nebo firmy specializující se na správu bytových domů a nemovitostí. Profesionální předseda je volen stejně jako každý jiný člen statutárního orgánu.
Pokud SVJ nemá obsazen statutární orgán a hrozí mu z toho důvodu újma, a zároveň se vlastníci jednotek nejsou schopni shodnout ani na využití služeb profesionálního předsedy, může nastoupit právní institut opatrovníka. Opatrovník je ustanoven soudem a jeho hlavním úkolem je dovést SVJ do stavu, kdy si opět zvolí svůj statutární orgán.
tags: #vybor #svj #klamani #clenu