Vlastnictví nebytového prostoru v bytovém domě přináší specifické otázky týkající se rozúčtování nákladů na služby, včetně vodného a stočného. Tato problematika se dotýká zejména situací, kdy je vlastník nebytového prostoru plátcem DPH a zároveň je příjemcem služeb od Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které plátcem DPH není.
V případě, že firma, která je plátcem DPH, pronajímá nebytový prostor jinému plátci DPH a samotný nebytový prostor se nachází v bytovém domě, vzniká specifická situace ohledně úhrady nákladů na vodné a stočné. Tyto náklady obvykle hradí Společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ, pokud není plátcem DPH, vystavuje vlastníku nebytového prostoru roční vyúčtovací fakturu. Následně vlastník tyto náklady přeúčtovává ve stejné výši nájemci.
Klíčovou otázkou v tomto kontextu je, zda lze na toto přeúčtování aplikovat § 36 odst. 11 Zákona o DPH. Tato situace nastává, pokud je služba přijata od neplátce, přeúčtována ve stejné nezměněné výši a jak faktura od SVJ, tak faktura vydaná nájemci jsou účtovány přes průběžný účet.
Vodné je úhrada za odběr vody z veřejného vodovodu. Základem pro účtování vodného je pravidelný odečet z fakturačního vodoměru. Povinnost platit vodné vzniká v okamžiku vtokem vody do potrubí napojeného za vodoměrem. Pokud dodávaná voda nemůže být měřena, její množství se stanovuje směrnými čísly dle příslušných vyhlášek.
Stočné je úplata za odvedení, čištění nebo zneškodnění odpadní vody z nemovitosti. Odpadní vodu mohou tvořit vody splaškové a srážkové. Základem pro účtování stočného je proteklé množství pitné vody měřené vodoměrem a výpočet odvodu srážkových vod. V případě, že by odváděná voda nemohla být stanovena podle množství dodané pitné vody, stočné se stanovuje směrnými čísly.
Platbě za odvádění srážkových vod podléhají objekty napojené na kanalizaci, ze kterých srážková voda prokazatelně odtéká do kanalizace. Platbě nepodléhají stavby určené pro bydlení (rodinné domy, bytové domy). Nicméně, nebytové prostory nebo byty určené k podnikání v těchto stavbách od plateb osvobozeny nejsou a platba za srážkové vody jim je přeúčtována.
Způsob účtování plateb za srážkové vody je stanoven výkladem Ministerstva zemědělství. Platba za srážkové vody je součástí platby za vodné a stočné.
Podle zákona o vodovodech a kanalizacích (§ 8, odst. 6 zákona č. 274/2001 Sb.) se povinnost platit za odvod srážkových vod nevztahuje na plochy dálnic, silnic, místních a účelových komunikací, plochy drah, zoologické zahrady, veřejná a neveřejná pohřebiště a plochy nemovitostí určených k trvalému bydlení a na domácnosti.
Výše ceny vodného a stočného se stanovuje na základě kalkulace dle příslušných vyhlášek. Do kalkulace jsou zahrnuty provozní náklady, jako jsou energie, chemikálie, mzdy zaměstnanců, pohonné hmoty, náklady na servis vodárenského majetku (opravy, údržba, investice, pronájem, plány financování obnovy), poplatky státu za odběr surové vody a vypouštění odpadní vody, daně, zisk provozovatele a odpisy. Zisk provozovatele zahrnuje i náklady na obnovu majetku.
Do kalkulace mohou být zahrnuty pouze ekonomicky uznatelné náklady a přiměřený zisk je regulován Ministerstvem financí. Plán financování obnovy vodovodů a kanalizací musí být zpracován tak, aby sloužil k vytváření rezervy finančních prostředků na obnovu.
V bytových domech se na spotřebě vody podílí všichni uživatelé bytů, a proto je nutné celkovou spotřebu vody spravedlivě rozpočítat. Fakturu od vodárenské společnosti obdrží vlastník domu (případně družstvo či společenství vlastníků), který má povinnost náklady rozúčtovat na jednotlivé byty.
Pravidla pro rozúčtování nákladů na studenou vodu nejsou upravena tak přesně jako u tepla a teplé vody. Legislativně je tato problematika řešena v zákoně č. 67/2013 Sb., o službách. Vlastník se může s uživateli dohodnout na pravidlech rozúčtování, a to nejméně s dvoutřetinovou většinou uživatelů, nebo o nich rozhodne družstvo či majitel domu.
Pokud není instalace podružných vodoměrů provedena ve všech bytech nebo nebytových prostorech, rozúčtují se náklady podle směrných čísel roční potřeby vody. Bytové vodoměry slouží jako měřidla poměrová a součet jejich hodnot se nemusí rovnat hodnotě na fakturačním vodoměru. Rozdíly mohou vznikat z důvodu menší přesnosti bytových vodoměrů, rychlejšího poklesu jejich přesnosti, havarijních úniků nebo neměřeného odběru (např. v úklidové místnosti).
Rozdíl mezi součtem spotřeb bytových vodoměrů a patním vodoměrem by neměl být nepřiměřeně velký, orientačně by neměl přesahovat 20 %. V případě větších rozdílů je nutné zjišťovat příčiny, které mohou spočívat v chybě vodoměru, úkapy v neobsazených bytech nebo jiných závadách.
V situacích, kdy nejsou v objektu instalovány vodoměry na studenou vodu, doporučuje se dohodnout v pravidlech rozúčtování nákladů na vodné a stočné (studenou vodu) podle počtu osob. Je však třeba si uvědomit, že rozúčtování podle počtu osob může být méně spravedlivé a znevýhodňovat domácnosti, které vodou šetří.
Stanovení úhrady za poskytované služby vytápění a odběr vody v pronajatých nebytových prostorech by mělo být stanoveno poměrnou částí z nákladů na tyto služby. Způsob určení úhrady není primárně upraven zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ale lze aplikovat metodiky pro rozúčtování nákladů na služby v bytových domech.
Vyhláška č. 269/2015 Sb. stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na teplou vodu, která zahrnuje základní složku (dle podlahové plochy) a spotřební složku (dle náměrů vodoměrů). V případě nebytových prostorů je důležité správně stanovit podlahovou plochu, která se používá pro výpočet základních nákladů. K tomu lze využít tzv. směrné číslo spotřeby uvedené ve vyhlášce č. 428/2001 Sb.
Metodický pokyn z prosince 2017 upřesňuje výpočetní vzorce pro rozúčtování nákladů na teplou vodu, které kombinují základní složku podle podlahové plochy a spotřební složku podle náměrů vodoměrů.
Nezbytnost písemného ujednání o způsobu rozúčtování je dána v zákoně o službách (§ 1 odst. 4). Poskytovatel služeb by se s příjemci služeb měl dohodnout 2/3 většinou na pravidlech pro rozúčtování vodného a stočného. Toto ujednání by mělo řešit například:
Je důležité, aby poskytovatelé služeb brali v úvahu specifika nebytových prostorů a případně odborně posoudili podlahovou plochu pro výpočet základních nákladů na ohřev teplé vody, aby nedocházelo k nespravedlivému rozúčtování.
tags: #vyuctovani #vodneho #a #stocneho #pro #nebytovy