Veřejnými rejstříky, do kterých se zapisují zákonem stanovené údaje o právnických a fyzických osobách, jsou spolkový rejstřík, nadační rejstřík, rejstřík ústavů, rejstřík společenství vlastníků jednotek, obchodní rejstřík a rejstřík obecně prospěšných společností. Téměř všechny soukromoprávní právnické osoby musí být zapsány ve veřejném rejstříku, čímž splňují zákonné povinnosti.
Zápis, změnu nebo výmaz údajů v rejstříku je nutné iniciovat bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti. Zápis do veřejného rejstříku je nezbytný pro vznik právnické osoby různých forem, aby mohla uzavírat právní jednání a nabývat práv a povinností.
Rejstříkovými soudy jsou krajské soudy (s výjimkou Krajského soudu v Praze) a Městský soud v Praze. Rozsah zapisovaných skutečností se liší podle formy právnické osoby.
Stav zápisu ve veřejném rejstříku je právně platným stavem pro všechny osoby, kterým není známo, že rejstříkový stav určitého již zapsaného subjektu není v souladu se skutečným právním stavem. Zapisované osoby budou zavazovat právní jednání učiněná na základě skutečností zapsaných ve veřejném rejstříku, i když neodpovídají skutečnému stavu. Například statutární orgán společnosti může zavazovat společnost k právním jednáním i po té, co již statutárním orgánem přestal být, pokud tato skutečnost nebyla zanesena do veřejného rejstříku a třetí osoba o tom nevěděla.
Stav zapsaný ve veřejném rejstříku je účinný vůči třetím osobám ode dne jeho zveřejnění. Zapsaná osoba však může namítat, že třetí osoba o provedení zápisu věděla již dříve. Údaje a obsah listin založených do sbírky listin nemůže zapisovaná osoba namítat vůči třetím osobám do 16 dnů po zveřejnění, pokud třetí osoba prokáže, že se v tomto časovém úseku nemohla o zapsaných skutečnostech dozvědět.
Pokud nějaká skutečnost není do veřejného rejstříku zapsána, ačkoliv by zapsána být měla, nemůže zapisovaná osoba namítat skutečný stav proti třetí osobě, která jednala v důvěře v zapsaný stav.
Pokud dojde k faktické změně zapisovaných skutečností, je nutné bez zbytečného odkladu iniciovat změnu zápisu ve veřejném rejstříku tak, aby odpovídal skutečnému stavu. Délka lhůty "bez zbytečného odkladu" se hodnotí individuálně a závisí především na možnosti opatření listin dokládajících zapisovanou skutečnost a dalších okolnostech na straně zapisovaných osob.
Služba se netýká pouze výše uvedených právnických a fyzických osob, ale všech osob, které doloží právní zájem na zápisu. Pokud osoby nesplní povinnost podat návrh ve lhůtě 15 dnů ode dne vzniku této povinnosti, může se kdokoliv, kdo prokáže právní zájem, dožadovat provedení zápisu.
Je třeba brát v potaz vedlejší okolnosti, jako je například vyhotovení listin sloužících jako podklad pro zápis.
Návrh na prvozápis, změnu zapisovaných skutečností i výmaz je třeba zásadně podat na příslušném formuláři, který je k dispozici na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti. Formulář vyplňte elektronicky.
K návrhu je nutné doložit souhlas osob, které se zapisují do vložky dané obchodní korporace, pokud již takový souhlas neplyne z jiných přiložených listin. Není například nutné dokládat souhlas se zápisem společníků společnosti s ručením omezeným, kteří svůj souhlas dokládají uzavřením společenské smlouvy ve formě notářského zápisu. V takovém případě je však třeba doložit souhlas osob, které jsou statutárním orgánem.
Musíte doložit právní důvod užívání prostor, kde obchodní korporace sídlí. Některé zapisované skutečnosti lze doložit pouze čestným prohlášením.
Návrh soudu lze podat pouze s využitím elektronického formuláře. Vyplněný formulář následně stáhněte (ve formátu PDF) a zašlete příslušnému soudu, a to jak listinně, tak elektronicky. Příslušným soudem je krajský soud, v jehož obvodu se nachází sídlo zapisované právnické osoby, nebo bydliště zapisované fyzické osoby.
Navrhovatelem na zápis je zásadně sama zapisovaná osoba. V případě právnické osoby jednají tyto osoby v zastoupení, typicky svým statutárním orgánem. Je možné, aby návrh podávala osoba k tomu zmocněná.
Zápis notářem může být proveden pouze za splnění stanovených podmínek. Výhodou provedení zápisu notářem je především rychlost, neboť notář může zápis provést již v den sepsání podkladového notářského zápisu. Podkladovým notářským zápisem je takový zápis sloužící jako podklad pro zápis do veřejného rejstříku (typicky zakladatelské právní jednání) nebo zápis o rozhodnutí orgánu právnické osoby (např. rozhodnutí valné hromady o odvolání statutárního orgánu).
Ne u všech právních jednání je předepsána forma veřejné listiny (notářského zápisu), ale to nevylučuje jeho vystavení i na právní jednání, u nichž to zákon nevyžaduje.
Soudní poplatky se hradí platbou na bankovní účet příslušného soudu. Od poplatků je osvobozen zápis skutečnosti do veřejného rejstříku provedený notářem.
Veřejná dostupnost důležitých skutečností o zapisovaných osobách umožňuje přístup k zapisovaným skutečnostem a možnost namítat stav, který je uveden ve veřejném rejstříku. Stav podle veřejného rejstříku je platným stavem pro všechny osoby, kterým není znám skutečný stav, byl-li by odlišný od zapsaného stavu. Je tak v zájmu zapisovaných osob, aby zápis odpovídal skutečnosti.
Veřejné rejstříky také umožňují vysokou míru transparentnosti u zapisovaných osob. Díky povinnosti zapisovat některé skutečnosti (např. způsob zastupování, ukládání účetní závěrky do sbírky listin) lze zjistit, kdo a jakým způsobem zastupuje danou osobu. Informace ve veřejných rejstřících mohou sloužit věřitelům a dlužníkům ohledně hospodářského stavu dané osoby, poskytují přehled o základní struktuře zapisované osoby, jejím hospodaření či obsazení jejích orgánů a mohou sloužit spotřebitelům i jiným soutěžitelům.
V případě, že osoba zapsaná ve veřejném rejstříku neplní svou povinnost zapsat požadované skutečnosti do rejstříku či založit příslušné listiny do sbírky listin, rejstříkový soud ji nejprve vyzve ke zjednání nápravy či předložení skutečností a listin. Po marném uplynutí lhůty stanovené ve výzvě může rejstříkový soud udělit zapsané osobě pořádkovou pokutu až do výše 100 000 Kč.
Neplní-li zapsaná osoba povinnost opakovaně nebo pokud by takové neplnění mohlo mít závažné důsledky pro třetí osoby a je na tom právní zájem, může rejstříkový soud i bez návrhu zahájit řízení o zrušení právnické osoby s likvidací. Rejstříkový soud na tuto skutečnost zapsanou osobu upozorní a poskytne jí přiměřenou lhůtu k odstranění nedostatků.
Za neuposlechnutí výzvy se závažnými důsledky pro třetí osoby se považuje zejména nepředložení aktualizovaných listin podle § 66 písm. a) až c) a j) ZVR. Dále lze upozornit na možnost uložení sankce za správní delikt podle § 37a odst. 1 písm. h) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, v podobě pokuty do výše 3 % hodnoty aktiv; přestupek projednává příslušný finanční úřad.
Neplnění povinností vůči veřejnému rejstříku lze též sankcionovat jako přestupek podle § 9 odst. 2 zákona č. 251/2016 Sb., o některých přestupcích; zde je příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností. Za určitých okolností může být také naplněna skutková podstata trestného činu (§ 254 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník).
Je třeba upozornit na zákonné ručení člena statutárního orgánu spolku za splnění povinností ze závazku, z něhož je neaktivní spolek v důsledku vázán.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) funguje prostřednictvím orgánů, jejichž existence je částečně předepsána zákonem, ale některé mohou být zřízeny dobrovolně. Každé společenství vlastníků musí povinně zřizovat dva typy orgánů: statutární orgán a shromáždění.
Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech domu a pozemku. Pokud je vlastníkem určité jednotky samo společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Obecně platí, že pro usnášeníschopnost shromáždění a přijetí rozhodnutí (ve formě usnesení) je zapotřebí přítomnost a souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. To platí ve všech záležitostech, mimo situace, ve kterých stanovy vyžadují vyšší počet hlasů (tzv. kvalifikovanou většinu).
Zákon stanoví minimální výlučnou působnost shromáždění, například rozhodování o změně stanov, volbě členů statutárního orgánu a kontrolní komise, schválení jejich odměn, schválení druhu služeb a jejich rozúčtovacího klíče, schválení rozpočtu, účetní závěrky, výše příspěvků na správu domu a pozemku, nebo výběr osoby správce. Dále sem patří rozhodování o nabývání nebo zatěžování nemovitostí či rozhodování o opravě a údržbě společných částí domu.
Rozhodování per rollam (mimo zasedání) může být umožněno stanovami. Vlastníci se písemně vyjadřují k návrhu rozhodnutí v plném znění. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání je vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, pokud stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.
Statutárním orgánem je v drtivé většině případů výbor, neurčují-li stanovy, že jím je předseda společenství vlastníků. Počet členů výboru zákon nestanovuje, typicky existují tříčlenné výbory. Lichý počet členů výboru s ohledem na hlasování lze doporučit.
Členem orgánu může být teoreticky jakákoli osoba (i právnická) bez ohledu na to, zda je či není členem společenství vlastníků. Stanovy však mohou stanovit podmínku, aby členem orgánu mohl být pouze člen společenství vlastníků.
Do působnosti statutárního orgánu náleží vše, co stanovy, zákon či rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří orgánu jinému. Ve stanovách mohou mít různí členové výboru stanoveny své působnosti.
V některých případech se vlastníci jednotek rozhodnou pro jmenování profesionálního předsedy SVJ, který není členem společenství, ale vykonává tuto funkci na základě smluvního vztahu. Externí předseda SVJ často přináší odborné znalosti v oblasti správy nemovitostí, účetnictví a právních záležitostí.
Statutární orgán je volen a odvoláván shromážděním. Klesne-li počet členů pod polovinu, může se kterýkoli z vlastníků jednotek obrátit na soud s návrhem na jmenování chybějících členů. U soudu se lze domáhat jmenování výboru také v případě, že členové SVJ nejeví zájem o účast ve výboru. Soud pak jmenuje opatrovníka SVJ.
Funkční období členů statutárního orgánu je pět let, pokud stanovy nestanoví jinak. Po jeho uplynutí zaniká funkce člena voleného orgánu, i navzdory skutečnosti, že doposud nejsou zvoleni noví členové.
Jako nejčastěji zřizovaný nepovinný orgán bývá orgán kontrolní. Ten může být kolektivní (kontrolní komise, minimálně tříčlenná) nebo jednočlenný (např. revizor).
Po volbě nového výboru společenství vlastníků jednotek je nutné zapsat zvolené členy do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného příslušným krajským soudem. Je zapotřebí, aby všechny formální záležitosti byly v pořádku.
K zápisu výboru do rejstříku je obvykle potřeba:
V případě, že do statutárního orgánu zapisujete právnickou osobu, je třeba ještě zapsat jednající fyzickou osobu.
I v případě, že znovu zvolíte ty samé členy výboru, je potřeba provést znovu zápis do rejstříku.
Pokud jste vynechali nějaký zvolený výbor a nezapsali ho, je nutné doplnit celou historii až do současnosti.
Po zápisu členů je na místě zkontrolovat/upravit i zápis skutečných vlastníků v rejstříku skutečných vlastníků.
Zákonem 37/2021 Sb. byla v § 7 písm. a) ZoVR stanovena povinnost zapisovat u každé fyzické osoby, bez ohledu na důvod jejího zápisu v rejstříku, místo jejího pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu. Dále je nutné uvést datum narození a rodné číslo (pokud bylo přiděleno). Zápis počtu členů statutárního orgánu je rovněž povinný.
Nově musí SVJ zapisovat i způsob jednání statutárního orgánu za SVJ. Pokud SVJ zřizují kontrolní orgán, budou povinny nechat zapsat jeho název a počet členů.
Správný soud, na který máte podat, poznáte podle toho, který je zapsaný ve Vašem výpisu z "obchodního rejstříku", nebo jej uvede sám vyplněný formulář (podle IČ).
Společenství vlastníků jednotek je vlastně firma na bydlení a jako taková vyžaduje mnoho odborných znalostí a schopností od svého managementu. Zvýšené nároky na odbornost kladou nové legislativní předpisy.
Výbory SVJ slouží vlastníkům, nikoliv naopak. Práva a povinnosti statutárního orgánu jsou upraveny zejména občanským zákoníkem, zákonem o službách a nařízením vlády. Konkrétní pracovní povinnosti má statutární orgán uložené především ve stanovách.
V práci výboru je důležité dodržování stanovených termínů úkolů, sledování placení příspěvků, změn vlastníků jednotek, zajišťování revizí technických zařízení domu a pojištění společných částí domu.
Výbor řídí správce, nikoliv naopak. Smlouvou výbor přenáší některé své zákonné povinnosti na smluvního správce, ale nepřenáší svou odpovědnost.
Statutární orgány nutně potřebují pro svou práci aktuální odborné informace, které lze získat z odborných magazínů, knih, seminářů a diskuzí.
Členové statutárních orgánů SVJ svou výborovou roli vykonávají na "vedlejší pracovní poměr", kdy řídí SVJ s často miliónovými ročními obraty. Kromě časové náročnosti jde i o obrovskou zodpovědnost, a to i vlastním majetkem.
Nemožnost zvolit výbor a stále častější potřeba řídit SVJ profesionálně vede k rozhodnutím najmout si profesionálního předsedu společenství.
Co lze dělat v případě, že výbor SVJ neplní nebo odmítá plnit ustanovení stanovy nebo úkoly uložené na shromáždění vlastníků? Typicky se lze domáhat práva vlastníků podáním žaloby k soudu. Vznikne-li nečinností výboru společenství újma, lze se domáhat náhrady škody.
Pokud soud nemá stanovený výbor, může soud jmenovat opatrovníka SVJ. V takovém případě má dočasně právo podepisovat listiny stanovený opatrovník.
Pokud na shromáždění vlastníků odstoupí výbor a nový se nezvolí, činnost společenství je paralyzovaná. Je vhodné ihned na shromáždění rozhodnout o svolání a datumu konání dalšího shromáždění s programem volby nového výboru.
Možná řešení zahrnují snížení počtu členů výboru, změnu stanov tak, aby členem výboru mohl být i nečlen, nebo zřízení pouze předsedy SVJ jako výkonného a statutárního orgánu.
Pravomoci předsedy společenství vlastníků nebo výboru SVJ nejsou neomezené. V mnoha případech musí statutární orgán SVJ respektovat výlučnou působnost shromáždění.
Statutární orgán v záležitostech, které spadají do působnosti shromáždění, nemůže rozhodnout sám. Stanovy SVJ mohou do působnosti shromáždění určit i jiné pravomoci.
Statutární orgán SVJ má působnost výkonnou, statutární a tzv. zbytkovou. Do jeho činnosti patří řízení SVJ, zastupování SVJ navenek a řešení záležitostí, které nespadají do působnosti shromáždění.
Každé SVJ musí vést seznam svých členů. Důležité je správné určení data vzniku členství.
tags: #zacatek #cinnosti #noveho #vyboru #svj