Katastr nemovitostí představuje klíčový registr pro evidenci nemovitostí v České republice. V tomto registru jsou zaznamenávány informace o pozemcích, budovách a dalších stavbách. Zvláštní pozornost je věnována budovám pro bydlení, jejichž správná evidence je nezbytná pro právní jistotu vlastníků i pro účely státní správy.
Podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), se budovou rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Tato definice je dále specifikována v § 2 písm. l) katastrálního zákona.
V katastrální mapě jsou stavby zobrazeny svým obvodem. Toto zobrazení se týká jak staveb, které jsou samostatným předmětem evidence, tak i staveb, které jsou součástí pozemku nebo práva stavby. Budovy jsou ve standardním zobrazení vyznačeny značkou pořadového čísla 4.02, která představuje tečku umístěnou uprostřed obvodu budovy, nad parcelním číslem. V případě vodních děl se používá značka pořadového čísla 4.24, která má podobu vlnovky. Pokud je na jedné parcele více budov, které tvoří příslušenství jiné budovy (s výjimkou drobných staveb), všechny tyto budovy se vyznačí značkou (tečkou) budovy.
Zákon o obcích se v případě definice budovy odkazuje na § 3 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona č. 256/2013 Sb. Podle § 42 odst. 4 ZZR (Zákon o základních registrech) edituje obec stavební objekty, které nevyžadují povolení stavebního úřadu. Jedná se většinou o vedlejší stavby bez čísla popisného či evidenčního, které jsou zapisovány na podkladě reklamací.
Budova s číslem popisným může být v katastru evidována s různými způsoby využití, které odpovídají bodům přílohy katastrální vyhlášky. Mezi tyto způsoby využití patří:
Pojmy byt a nebytový prostor jsou definovány zákonem o vlastnictví bytů. Byty jsou místnosti nebo soubory místností určené k bydlení, zatímco nebytové prostory jsou určeny k jiným účelům. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu či nebytového prostoru ani společné části domu.
Po 1. lednu 2014 se v katastru nemovitostí nově neevidují rozestavěné budovy. Mohou však v něm „dožívat“ rozestavěné budovy, o jejichž zápis bylo požádáno do 31. prosince 2013. Stavby v předčasném užívání (§ 236 stavebního zákona) nejsou předmětem zápisu do RÚIAN (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí), jelikož z pohledu stavebního zákona se jedná o nedokončenou stavbu. Těmto stavbám nelze přidělit číslo popisné ani evidenční.
Stavby ve zkušebním provozu (§ 237 stavebního zákona) rovněž nejsou předmětem zápisu do RÚIAN. Zkušební provoz je proces ověřování funkčnosti stavby před jejím trvalým užíváním. Stavební úřad může přidělit číslo popisné nebo evidenční až po provedení závěrečné kontrolní prohlídky a po obdržení žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí. V tomto případě se jedná o dokončenou budovu zapisovanou do katastru nemovitostí.
Na jedné parcele může být evidována nejvýše jedna stavba. Pokud stavba zasahuje na více pozemků, je nutné stanovit, ke kterému z nich by měla být přiřazena. Prakticky využitelným řešením je přiřazení stavby k jednomu z pozemků, na kterém se nachází, přičemž se zohledňuje účel stavby a její hospodářská vazba k pozemku.
V případě, že stavební objekt stojí na více pozemcích, uvede se v RÚIAN číslo pozemku, na kterém se nachází nejvýznamnější část stavebního objektu (tzv. identifikační parcela). V RÚIAN je možné evidovat více stavebních objektů na jedné parcele, ale prakticky k tomu nedochází. V teoretické rovině by mohl být v katastru nemovitostí evidován pouze jeden z těchto objektů jako hlavní stavba, zatímco ostatní by byly jeho příslušenstvím a nebyly by v KN evidovány.
Při snaze o zápis dvou nebo více nečíslovaných stavebních objektů na stejnou parcelu se ve výsledcích kontrol vypisuje hláška "Nelze zapsat více stavebních objektů bez č.p./č.ev.". Pokud na jednom pozemku existuje více stavebních objektů, v katastru nemovitostí je evidován pouze jeden z nich - hlavní stavba.
Adresní místo se v geometrickém plánu vyznačuje jako bod uvnitř stavebního objektu v místě očíslovaného vchodu z ulice nebo veřejného prostranství. Budova může mít i více adresních míst, například rohová budova s více vchody do různých ulic.
Pokud stavbou vzniká nová budova, které se přiděluje číslo popisné, evidenční nebo orientační, stavební úřad po předložení oznámení o užívání stavby nebo žádosti o vydání kolaudačního souhlasu vyzve písemně příslušnou obec k přidělení čísla. Obecní úřad číslo přidělí a neprodleně sdělí stavebnímu úřadu.
Tlačítko „Vchody…“ v ISÚI (Informační systém územní identifikace) se používá pouze v případě, kdy je budova členěna na tzv. samostatné vchody (části budovy) s odlišnými technicko-ekonomickými atributy.
Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení. Vlastník stavby, popřípadě jiná osoba, která odstranila stavbu, má povinnost tuto skutečnost oznámit do 30 dnů po odstranění stavby příslušnému stavebnímu úřadu.
Stavební úřad zruší stavební objekt v RÚIAN až na základě oznámení vlastníka. V případě, že stavební úřad zjistí, že stavba evidovaná v RÚIAN byla odstraněna, ale vlastník tuto skutečnost neoznámil, lze stavbu z RÚIAN odstranit na základě vlastního zjištění úřadu.
Pokud stavební úřad nařídí vlastníkovi stavby pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby a vlastník tuto povinnost nesplní, postupuje stavební úřad podle správního řádu. V případě pochybností o správnosti referenčního údaje může editor označit údaj jako nesprávný.
Každá změna referenčního údaje stavebního objektu v ISÚI, který má obraz v KN (katastru nemovitostí), vede k vygenerování reklamace na straně ISKN (katastr nemovitostí). V případě změny typu a způsobu využití stavebního objektu nebo jeho příslušnosti do části obce dochází k automatickému přebírání informací. Ostatní změny jsou na straně ISKN posuzovány ručně.
Systém reklamací nenahrazuje povinnost vlastníka ohlašovat katastrálnímu úřadu změny údajů týkající se jeho nemovitosti.
Pokud stavební úřad zjistí, že stav technicko-ekonomických atributů (TEA) neodpovídá skutečnosti z důvodu nedodání aktuálních podkladů stavebníkem, editoři ISÚI ze stavebních úřadů za tento stav neodpovídají. Zápis do RÚIAN má vycházet z právního stavu, nikoli ze stavu skutečného.
Stavební úřad je povinen zapsat technicko-ekonomické atributy podle platného kolaudačního souhlasu, v souladu s údaji uvedenými v dokumentech, na jejichž základě jsou údaje do registru zapsány.
V katastru se neevidují drobné stavby. Drobné stavby jsou definovány jako stavby s jedním nadzemním podlažím, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní. Dále sem patří stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m² a výška 5 m.
Při koupi bytu je důležité znát nejen rozměry samotného bytu, ale také údaje o společných částech domu (chodby, sklep, garážové stání, pozemky pod domem atd.). Tyto údaje jsou nezbytné pro kupní smlouvu.
Ideálním dokumentem pro zjištění těchto informací je prohlášení vlastníka, které obvykle zpracuje developer nebo bytové družstvo. Tento dokument je uložen na katastru nemovitostí. V prohlášení vlastníka najdete přesné rozměry bytu a jednotlivých pokojů.
Další možností je nahlédnout do listu vlastnictví, který lze stáhnout online z katastru nemovitostí. V části „Podíl na společných částech“ je uveden údaj, který po vydělení 100 udává rozměr bytu. Znalost přesné velikosti bytu a podílů, které k němu náleží, je důležitá nejen pro orientaci v prostoru, ale také pro výpočet záloh do fondu oprav.
Velmi často se stává, že jsou předchozí převody bytů zapsány s chybnými údaji. Proto se doporučuje navštívit příslušný katastrální úřad a za poplatek si nechat připravit původní prohlášení vlastníka.
tags: #budova #pro #bydleni #katastr