Zdědili jste nemovitost společně s vašimi příbuznými a nevíte jak dál? Ocitli jste se v podílovém spoluvlastnictví s dalšími osobami, například po koupi či prodeji podílu na nemovitosti? Podílové spoluvlastnictví může přinést několik výzev i výhod.
Podílové spoluvlastnictví znamená, že je daný byt, dům nebo pozemek zapsán na více osob v katastru nemovitostí. Každý z vlastníků má svůj ideální podíl na vlastnictví nemovitosti, což znamená, že není stanovena konkrétní část nemovitosti v určitém vlastnictví a její užívání. Obrazně řečeno každý vlastník vlastní kousek každého okna, střechy, jednotlivých pokojů, zahrady atd. Na právech a povinnostech souvisejících s nemovitostí se spoluvlastníci podílejí v míře, která je vyjádřena jejich spoluvlastnickým podílem.
V rámci podílového spoluvlastnictví jednopatrového domu, kde jsou podíly ½ a ½, neplatí, že by jeden z vlastníků vlastnil přízemí a druhý patro. Oba mají svá práva vykonávat ve stanoveném podílu k oběma částem domu. Velikost spoluvlastnického podílu lze zjistit z nahlédnutí do katastru nemovitostí, kde je podíl vyjádřen zlomkem na listu vlastnictví.
Spoluvlastnictví k nemovitosti může vzniknout různými způsoby - typicky v důsledku dědění, anebo při rozvodu manželství v rámci vypořádání společného jmění manželů.
Každý ze spoluvlastníků má právo k celé nemovitosti, ale zároveň je omezen právy ostatních. Při nakládání s nemovitostí ve spoluvlastnictví musíte respektovat práva spoluvlastníků. Pokud jde o hospodaření se společnou věcí, rozhodují spoluvlastníci podle rozsahu svého podílu. Největší slovo mají vlastníci s více než 50% podílem hlasů.
Běžnou správou se rozumí například údržba nemovitosti, opravy, úklid nebo placení energií. O těchto věcech může rozhodnout většina spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů na nemovitosti. Pokud má jeden spoluvlastník nadpoloviční většinu, může taková rozhodnutí učinit i bez souhlasu ostatních.
Při rozhodování o významných záležitostech týkajících se společné věci (podle zákona především o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně účelu apod.), je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů všech spoluvlastníků. Kdyby vlastníci nedosáhli potřebné většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníků soud.
Jakmile však jde o zásadní rozhodnutí - například změna účelu užívání nemovitosti, její prodej, zatížení hypotékou nebo rozsáhlé stavební úpravy - k nim je potřeba souhlas všech spoluvlastníků. Nejednota může vést k patové situaci, kdy nemovitost nelze efektivně využívat ani převádět.
Pokud jsou spoluvlastníci dva a každý z nich vlastní ideální polovinu nemovitosti, nelze bez souhlasu druhého spoluvlastníka získat nadpoloviční většinu. Vlastní-li dům dva spoluvlastníci se stejnými podíly, je k uzavření nájemní smlouvy na užívání domu nájemcem třeba souhlasu obou. Pokud druhý spoluvlastník souhlas neudělí a vznese námitku neplatnosti smlouvy, je nájemní smlouva neplatná.
Pronájem společné nemovitosti se zpravidla považuje za běžnou správu, bylo by tedy nutno dosáhnout souhlasu nadpoloviční většiny - spoluvlastníků s podílem větším než 50 %. Pokud má např. každý spoluvlastník v domě svou bytovou jednotku nebo oddělený prostor, který výlučně užívá, může tuto část sám pronajmout. V praxi to ale musí být jasně doložitelné a dlouhodobě respektované ostatními.
Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nelze pronajmout celou nemovitost nebo její část, která není výlučně užívána. Pokud tedy nemovitost spoluvlastníte, ale není mezi vámi domluva na výlučném užívání konkrétní části, nájemní smlouva uzavřená jedním spoluvlastníkem může být neplatná nebo napadnutelná u soudu.
V případě, že jeden z podílových spoluvlastníků pronajme celou nemovitost bez souhlasu ostatních, může to vést k právním sporům - včetně požadavku na zrušení nájemní smlouvy či náhradu škody. Zároveň ale i nesouhlas s pronájmem, pokud není důvodný, může být z hlediska hospodárného užívání posuzován jako obstrukce.
Každý spoluvlastník může svůj podíl prodat bez souhlasu ostatních. Tato skutečnost bývá často překvapením, zejména když si ostatní spoluvlastníci myslí, že mají „blokovací právo“. Nový spoluvlastník se pak jednoduše zapíše do katastru nemovitostí. Tato možnost je však dvousečná - podíl může koupit i cizí osoba, která nebude chtít s ostatními spoluvlastníky spolupracovat, čímž může vzniknout napětí nebo dokonce tlak na odkup dalších podílů.
Do roku 2020 měli ostatní spoluvlastníci automatické předkupní právo. Od novelizace zákona však toto pravidlo platí jen ve specifických případech - například pokud byl podíl nabyt děděním. V běžných situacích už žádné předkupní právo neexistuje, pokud nebylo výslovně sjednáno smlouvou. Prakticky to znamená, že spoluvlastník může prodat svůj podíl komukoliv, aniž by ostatní měli možnost reagovat.
Pokud se rozhodnete svůj podíl prodat, máte několik možností. Nabídnutí podílu ostatním spoluvlastníkům se vždy jeví jako nejvýhodnější varianta. Prodat ovšem můžete i třetí straně.
Spoluvlastnictví nemovitosti často začíná s dobrým úmyslem, ale v průběhu let může narazit na rozdílné představy, osobní konflikty či změnu životních okolností. V takových situacích může být jediným řešením vypořádání spoluvlastnictví.
Nejjednodušší cestou je dohoda o vypořádání, kdy se spoluvlastníci domluví na konkrétním řešení - např. že jeden podíl odkoupí ostatní, že se nemovitost prodá a výtěžek rozdělí podle podílů, případně že si každý ponechá konkrétní část (například u fyzicky dělitelného pozemku). Tato varianta je z hlediska dosažené ceny vždy nejvýhodnější.
Pokud dohoda není možná, přichází na řadu žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1140 a násl. občanského zákoníku. Soud v takovém případě rozhoduje zpravidla jedním ze tří způsobů: přikáže nemovitost jednomu ze spoluvlastníků s povinností vyplatit ostatní, nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku, provede reálné rozdělení, pokud je fyzicky možné (například u pozemků). Soud ale vždy rozhoduje s ohledem na povahu věci a spravedlivé řešení pro všechny.
V případě, že některý z vlastníků nemá o nemovitost zájem, je vypořádání velmi dobrým řešením.
Je důležité rozlišovat mezi podílovým spoluvlastnictvím a vlastnictvím družstevního bytu. Družstevní byt je vlastněn družstvem, vy jako člen družstva vlastníte pouze družstevní podíl a v bytě jste jako nájemce. Družstvo má tedy právo stanovit, jak bude s bytem zacházeno a jaká pravidla se vztahují na podnájem třetí osobě.
Jako člen bytového družstva nejste vlastníkem bytu, ale jeho nájemcem na základě nájemní smlouvy s družstvem. Proto byt nemůžete třetí osobě pronajmout, ale pouze tzv. podnajmout. Podnájem znamená, že nájemce (vy) poskytuje byt k užívání jiné osobě (podnájemníkovi), přičemž váš právní vztah s družstvem zůstává zachován.
V rámci družstevního bydlení sice mezi členem družstva a družstvem vzniká nájemní vztah, ale člen družstva nemůže byt dále pronajímat, pouze jej může podnajmout třetí osobě - a to se souhlasem družstva. Podnájemní smlouva by měla být sepsána a měla by si nastavit pravidla co nejpodrobněji.
Podle § 2274 občanského zákoníku může nájemce přenechat část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, pokud v bytě sám trvale bydlí. Pokud však nájemce v bytě nebydlí nebo chce podnajmout celý byt, je nutný souhlas pronajímatele, tedy družstva.
Zákon o daních z příjmů (ZDP) má pro zdanění příjmů z pronájmu nemovitých věcí svůj vlastní režim (§ 9 ZDP). Příjemce je povinen své příjmy zdanit v rámci daňového přiznání.
Příjmy z pronájmu nemovitých věcí plynoucí manželům ze společného jmění manželů se zdaňují pouze u jednoho z nich. Manželé si sami volí variantu, která je pro ně výhodnější. Příjmy se tedy nedělí.
Jestliže se jednotliví spoluvlastníci nemovité věci vzájemně nedohodli na specifickém rozdělení příjmů a výdajů, budou tyto rozděleny mezi spoluvlastníky v zásadě podle výše jejich spoluvlastnických podílů. Každý ze spoluvlastníků zdaňuje svůj podíl na příjmech a výdajích ve výši svého spoluvlastnického podílu.
Spoluvlastníci se mohou dohodnout i tak, že příjmy z užívání nemovité věci ve spoluvlastnictví budou plynout jen určitým spoluvlastníkům nebo že se rozdělí jinak, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům. Zákon o daních z příjmů tuto skutečnost respektuje, ale doporučuje písemnou formu dohody všech spoluvlastníků.
V případě, že nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje pouze v prokázané výši.
Vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu není vždy ideální. Při nakládání s nemovitostí ve spoluvlastnictví musíte respektovat práva spoluvlastníků. Spoluvlastnický podíl můžete prodat nebo darovat, nelze jej ale pronajmout, protože nelze určit, která část nemovitosti má být předmětem nájmu. Vždy je proto lepší řešit věci včas, s právníkem a pokud možno v dobré víře.