Termín developerský projekt se v oblasti nemovitostí skloňuje stále častěji. Jedná se o komplexní plán na výstavbu nových nemovitostí, který zahrnuje veškeré kroky od prvotního nápadu a plánování až po samotnou realizaci a prodej. Tento proces obvykle přináší spolupráci různých profesionálů, jako jsou architekti, stavební inženýři, právníci a realitní makléři, a představuje symbol evoluce v oblasti nemovitostí.
Developerský projekt v podstatě znamená výstavbu nových rodinných a bytových domů, ale může zahrnovat i více druhů nemovitostí, jako jsou byty, řadové domy a další. Ve většině případů se nejedná pouze o výstavbu hrubé stavby, ale stavební firmy nabízejí i nadstandardní služby, jako jsou finální povrchové úpravy nebo oplocení pozemku. V dnešní době roste zájem o byty a rodinné domy v developerské výstavbě díky mnoha výhodám, které tento způsob pořízení bydlení nabízí.
Rozvoj developerského projektu je komplexním procesem, který se skládá z několika klíčových fází:
Tato první fáze slouží jako základ pro celý projekt. Zahrnuje důkladnou analýzu trhu s nemovitostmi a zjištění aktuální poptávky. Součástí je i finanční ohodnocení, které zahrnuje náklady na pozemky, stavební práce, různá povolení a marketing. Developer mívá jasnou představu o tom, zda-li plánuje stavět byty drahé, či naopak nebude lákat na nízkou cenu. U každého zájmového pozemku je vytvořena ekonomická rozvaha a kompletní posouzení.
Financování projektu může zahrnovat vlastní zdroje developera, hypoteční úvěry nebo spolupráci se soukromými investory. Nejčastěji developer financuje výstavbu z vlastních finančních zdrojů, ale není to podmínkou. Pokud developer plánuje akvizici již rozestavěného projektu, je pro něj klíčové rovněž nastavení stávajících smluvních vztahů.
V této fázi se vybírají vhodné lokality pro rezidenční výstavbu, které jsou v souladu s plánem městského rozvoje a platnými zákony. Developerské společnosti především hledí na vzhled lokality a jejího okolí, dopravní dostupnost a občanskou vybavenost. Vždy je nutné přihlédnout k tomu, kolik dalších projektů v okolí je a jaký je zájem o danou lokalitu.
Příprava detailní projektové dokumentace je klíčová pro další postup. Tato dokumentace musí striktně respektovat stavební předpisy a standardy. Developer však často sám projektovou dokumentaci nevytváří, ale získává ji spolu s nemovitostí. V první části rozebereme nezbytnou kontrolu projektové dokumentace převzaté developerem, tzv. due diligence.
Projektová dokumentace je zpravidla architektonické dílo chráněné podle autorského zákona. Pokud kupující již při přípravě akvizice projektu počítá například se změnou projektové dokumentace (nebo s jinou dispozicí s projektovou dokumentací), je vhodné prověřit rozsah práv prodávajícího k projektové dokumentaci. Může se totiž stát, že prodávající nedisponuje právy k projektové dokumentaci v potřebném rozsahu, což by mohlo záměr ohrozit.
Právní úprava získání práv k projektové dokumentaci však bohužel není tak jednoznačná a jednoduchá. Smlouvy upravující akvizici nemovitosti s projektovou dokumentací často obsahují ustanovení, které říká, že dochází k převodu projektové dokumentace. Hodnotou projektové dokumentace, kterou potřebuje developer získat, je v tomto případě určitý výsledek tvůrčí činnosti v podobě autorského díla. Autorské dílo je přitom nehmotným statkem, který nelze převést jako věc. Lze převádět věci, které autorské dílo zachycují, u projektové dokumentace to bude zpravidla fyzické vyhotovení projektové dokumentace či nosiče souborů s projektovou dokumentací. Pro developera je proto důležité, aby získal oprávnění užívat autorská práva k autorskému dílu, které je zachyceno v projektové dokumentaci.
Osoba, od které developer projektovou dokumentaci získává, může developerovi poskytnout oprávnění k užití autorského díla vyjádřeného v projektové dokumentaci několika způsoby, a to buďto postoupením oprávnění k výkonu majetkových práv (u tzv. sublicence) nebo udělením licence k užití autorského díla.
Nedostatek práv k autorskému dílu zachycenému v projektové dokumentaci pak může mít na developerský projekt zásadní negativní dopad.
Fáze výstavby zahrnuje výběr kvalifikovaných dodavatelů a uzavření smluv na stavební práce. V rámci výstavby jsou zahrnuty monolitické základy, stropy, příčky a další. Samozřejmě také zdění nosných i nenosných stěn a dodatečné vyzdívání. Mají také na starosti dodávku a uložení betonářské výztuže, izolaci, dodávku a montáž výplní otvorů.
Developer si dodavatelské stavební firmy vybírá na základě výběrových řízení, poté pouze dohlíží na průběh stavby. Probíhá obvykle ve dvou fázích. Začne se výstavbou technické infrastruktury, poté teprve přichází na řadu samotná budova.
Po získání stavebního povolení následuje fáze prodeje jednotek, která zahrnuje marketingové a prodejní aktivity zaměřené na získání potenciálních zájemců. Prodej v developerských projektech začíná zpravidla již před dokončením stavby, což má pro kupující řadu výhod i úskalí. Zájemci o nové bydlení si vybírají z vizualizací a plánků projektu a často mají také v rámci klientských změn možnost personalizace finální podoby bytu či domu. Na druhé straně, pro zájemce o okamžité bydlení může developerský projekt představovat velkou nevýhodu, jelikož na dokončení jednotek si mohou počkat i několik měsíců. Výnosy z projektu se dosahují až po úplném dokončení stavby.
Stavební a právní procesy musí být vždy schváleny. Developerovi ještě před začátkem stavby čeká dlouhé povolovací řízení. To v Česku v průměru trvá pět let, ale může se protáhnout až na neuvěřitelných patnáct. Pro developera i pro všechny zúčastněné představuje takový časový horizont velké riziko. Česká republika se dlouhodobě v ohledu na délku schválení stavebního povolení mezinárodně řadí na úroveň rozvojových zemí. Aktuálně se tak v prodeji najdou projekty, s jejichž přípravou začali developeři dokonce před více než 10 lety.
Každý developerský projekt musí být zejména v souladu s územně plánovací dokumentací, proto doporučujeme prověřit zejména jeho právní a faktický stav. Pokud realita právnímu stavu neodpovídá, může to být hned na začátku důvodem, proč buď od akvizice projektu z opatrnosti ustoupit, nebo se pokusit o jeho nezbytné úpravy. Opakovaně jsme se setkali se situacemi, kdy kupující nesprávně vyhodnotil možnosti developmentu ve vybraném území a z důvodu chybného prvotního posouzení souladu projektu s územním plánem poté nemohl svůj záměr realizovat.
Aby se takové situaci zabránilo, mělo by být prvním krokem zájemce o ten či onen projekt požádat stavební úřad o územně plánovací informaci o souladu jeho záměru s územním plánem. Pokud se objeví nesoulad, nabízí se i možnost se pokusit územní plán změnit.
Stejně tak je důležité prověřit, zda byla územní rozhodnutí a stavební povolení vydána v souladu s právem, zda odpovídají faktickému stavu developerského projektu a neexistují rizika možného zrušení těchto rozhodnutí nebo napadení postupů, stanovisek a rozhodnutí dotčených orgánů, která by záměr ohrožovala.
V souvislosti s pandemií COVID-19 a nedávnými krizovými opatřeními mohou být akvizice již vznikajících staveb častější. Připojení dalších partnerů do projektu či jeho přechod na developera, který bude mít dostatek financí, totiž může urychlit a usnadnit jeho dokončení. Před tímto krokem je však nutné provést právní prověrku projektu, jehož akvizici developer plánuje.
Od ledna 2018 lze řešit stavbu rodinných domů, a to až do zastavěné plochy 300 m2 s maximálně jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími (tedy v podstatě všechny běžné rodinné domy), zjednodušeným postupem - přes ohlášení stavby. Lze tak uspořit čas i finance. Předpokladem je, že budete kolem sebe mít vstřícné sousedy (to je první podmínka), kteří se stavbou budou souhlasit. Pokud ne, je nutné zpracovat klasické dokumentace pro územní řízení (DUR) a stavební povolení (DSP).
Ohlášení stavby: Toto řízení se volí za předpokladu, že jsou již k hranici stavební parcely vyprojektované inženýrské sítě, na které bylo vydané kladné územní rozhodnutí a stavební povolení. Všechny případy, kdy vám ke stavbě stačí dokumentace pro ohlášení stavby, jsou podrobně vypsány ve stavebním zákoně.
Stavební povolení: Toto řízení se volí za předpokladu, že nejsou vyprojektované inženýrské sítě (vodovodní a kanalizační řad, studna, čistička odpadních vod), nebo na ně nebylo vydané kladné územní rozhodnutí a stavební povolení. Paradoxně je obsah dokumentace pro stavební povolení prakticky totožný s tím, který předkládáte pro ohlášení stavby.
Rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby nebo pro vydání stavebního povolení je stanoven v příloze č. 12 k vyhlášce č. 499/2006 Sb. Veškerá projektová činnost musí být prováděna v souladu se zákonem č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), resp. vyhláškou č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů (dále také „Vyhláška“).
Existuje několik druhů, resp. stupňů projektové dokumentace staveb, které se od sebe liší obsahem i rozsahem. Jsou klíčové pro úspěšnou realizaci každého stavebního díla.
Studie je nejjednodušší forma projektové dokumentace. Tento stupeň dokumentace slouží k získání povolení pro zamýšlený záměr, například pro stavbu, změnu stavby nebo jiné zásahy do území. Cílem dokumentace je poskytnout úřadům dostatečné informace pro posouzení, zda je daný záměr tak, jak jej navrhl architekt, v souladu s platnými územními plány, normami, dalšími předpisy a zda-li může být dům v dané lokalitě postaven.
Dokumentace pro územní rozhodnutí/řízení musí poskytnout dostatečný podklad pro rozhodnutí stavebního úřadu a dotčených orgánů o zastavění vybrané plochy. Jde zde především o posouzení souladu navrhované stavby s územním plánem a napojení stavby na infrastrukturu, což jsou především přípojky k inženýrským sítím a připojení domu k místní komunikaci.
Tato projektová dokumentace zpravidla navazuje na DUR, resp. na vydané územní rozhodnutí.
Tato dokumentace se zpracovává v případě, kdy pro daný stavební záměr není třeba stavebního povolení, pouze je vyžadován souhlas stavebního úřadu. Tento stupeň projektové dokumentace obsahuje konstrukční řešení, prostorové uspořádání a materiálovou specifikaci stavby. Dále jsou zde uváděna veškerá dílčí řešení zpracovaná jednotlivými projektovými specialisty (zdravotně technické instalace, vytápění, elektroinstalace, plynofikace, požární bezpečnost stavby apod.). Tato řešení musí být v souladu s podmínkami územního rozhodnutí, tj. s požadavky týkajícími se veřejných zájmů.
Vyhotovení DOS pro běžný rodinný dům v případě, že se rozhodnete pro individuální projektování s architektem či projektantem, trvá řádově několik měsíců a vyjde na desetitisíce až nižší statisíce korun. Pokud zvolíte cestu typového katalogového domu, projekt budete mít k dispozici téměř okamžitě.
Jedná se o detailněji zpracovanou dokumentaci pro stavební povolení, která obsahuje technické řešení stavby. Specifikuje jednotlivé materiály, položkový rozpočet včetně výrobců a materiálů, technické detaily atd. DSP také slouží jako podklad pro stavební dozor, který na jejím základě kontroluje kvalitu a správnost provedení stavebních prací.
Rozsah dokumentace pro provedení stavby je stanoven přílohou č. 2 k vyhlášce č. 499/2006 Sb.
Jde vlastně o podrobný konstrukční a technický návod pro stavební firmu a vychází z projektové dokumentace ke stavebnímu povolení či ohlášení stavby. Vypracovává se proto v menším měřítku než její předchozí verze a najdete v ní i ty nejmenší detaily. DPS také slouží jako podklad pro stavební dozor.
Tato dokumentace se zpracovává až po dokončení stavby a předkládá se ke kolaudaci. Zpravidla obsahuje změny oproti dokumentaci ke stavebnímu povolení/ohlášení stavby, ke kterým došlo v průběhu stavby. Dokumentace skutečného provedení se zpracovává podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 499/2006 Sb.
Dokumentace bouracích prací se někdy zpracovává ještě před dokumentací pro stavební povolení, anebo bývá její součástí - konkrétně v případech, kdy je před zahájením stavby nutná demolice stávajícího objektu. Stejně jako ostatní projektové dokumentace má i tato svá specifika. Dokumentace bouracích prací se zpracovává v souladu s přílohou č. 4 vyhlášky č. 499/2006 Sb.
Při akvizici developerského projektu je právní due diligence nezbytná. Důležité je zejména, aby byl projekt v souladu s územně plánovací dokumentací. Prvním krokem by vždy mělo být požádat stavební úřad o územně plánovací informaci k souladu jeho záměru s územním plánem. Stejně důležité je prověřit, zda byly územní rozhodnutí a stavební povolení vydány v souladu s právem, zda odpovídají faktickému stavu developerského projektu a neexistují rizika možného zrušení těchto rozhodnutí nebo napadení postupů, stanovisek a rozhodnutí dotčených orgánů, která by záměr ohrožovala.
Pokud se chystáte na akvizici, musíte si být jisti, že nemovitosti, které chcete nabýt, skutečně vlastní prodávající. Známe totiž i případy, kdy část pozemku, která má být nabývána, není ve vlastnictví prodávajícího, protože ji vydržela třetí osoba. Kromě prověření vlastnických vztahů jsou důležité také např. služebnosti inženýrské sítě nebo služebnosti zajišťující přístup k nemovitosti.
Zvláštní pozornost je přitom potřeba věnovat doložkám vyžadujícím předchozí souhlas poskytovatele úvěrového nebo dotačního financování ohledně změny vlastnické struktury (tzv. change of control clause). Bez souhlasu by totiž mohlo dojít např. k okamžitému zesplatnění úvěru. Jeho případné nesplacení pak může vést až k realizaci zástavního práva zatěžujícího majetek, který je předmětem akvizice.
Pokud nabýváte již rozestavěný developerský projekt, je klíčové rovněž nastavení stávajících smluvních vztahů. Jedná-li se o stavební společnost, která výstavbu developerského projektu realizuje, je nezbytné zajistit převod práv a povinností ze smlouvy o dílo uzavřené mezi prodávajícím, jako objednatelem, a stavební společností, jako zhotovitelem, a zejména ověřit klíčové aspekty smlouvy o dílo.
V případě akvizice zůstává středem zájmu developera nabytí pozemku, na kterém má dojít k výstavbě. Pokud developer získal spolu s nemovitostí i projektovou dokumentaci, due diligence se neprovádí pouze pro pozemky, ale jeho součástí může být i samotná projektová dokumentace, zejména pokud podle této dokumentace ještě nebylo vydáno územní rozhodnutí.
Kvalitně a přehledně vypracovaná projektová dokumentace je základem efektivní přípravy a úspěšné realizace každého stavebního díla. Rozhodně k tomu nepřistupujte tak, že je to jen papír pro papír. Je to důležitý dokument. Stavět bez promyšleného a detailního projektu - ať již jakoukoli stavbu - je riziko pozdějších zvýšených nákladů a nepříjemných zjištění v průběhu výstavby.
tags: #co #je #potreba #k #developerskemu #projektu