Veřejně dostupný registr členů bytových družstev by v mnoha případech usnadnil život jak laické, tak odborné veřejnosti. V současné době však údaje o členech družstev a výši jejich podílů nepatří mezi údaje zapisované do obchodního rejstříku.
Skutečnosti zapisované do obchodního rejstříku u korporací stanoví § 120 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“), a rovněž navazující § 48 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (dále jen „ZVR“). Jelikož zákon o veřejných rejstřících spadá do oblasti veřejného práva, platí zásada „vše, co není dovoleno, je zakázáno“. Družstva tedy nejsou oprávněna požadovat zápis svých členů do veřejného rejstříku, i kdyby o to sama stála.
Výjimky z tohoto pravidla souvisí s možností zapsat do obchodního rejstříku zástavní právo k družstevnímu podílu, stejně jako zákazy zatížení nebo zcizení zřízené jako věcná práva [1]. Aby byl zápis do veřejného rejstříku proveditelný, je logicky nutné zapsat i podíl, který je předmětem daného práva, a jeho vlastníka.
V České republice stále probíhá transformace bytového vlastnictví z veřejného do soukromého. Velmi častým scénářem je, že obecní byty nebo celý dům jsou nejprve převedeny do vlastnictví nově založených bytových družstev. Následně začíná proces postupného převodu jednotek do vlastnictví nájemníků - členů bytových družstev. Tato přechodová fáze může trvat několik let, v závislosti na finančních možnostech členů družstva. Po celou tuto dobu vedle sebe existuje v jednom domě „družstevní vlastnictví“ a „osobní vlastnictví“ jednotek.
Do doby převodu poslední jednotky nelze bytové družstvo zrušit a zlikvidovat. Stále tedy trvá členství v bytovém družstvu, a to i ve vztahu k osobám, které již nabyly jednotku do svého „osobního vlastnictví“. Kritickým momentem je prodej jednotky v „osobním vlastnictví“ další osobě. Při tomto dalším převodu bývá pravidelně opomenuto převedení členských práv a povinností k družstevnímu podílu.
Dochází tak k nežádoucímu jevu, kdy členem bytového družstva zůstává osoba, která již fakticky nemá s daným domem nic společného. Člen družstva se odstěhuje a svoji novou adresu nemá důvod sdělovat. Bytové družstvo pak není schopné mu reálně doručovat pozvánky na členské schůze, což může vést až k chronické nemožnosti dosáhnout usnášeníschopnosti členských schůzí.
Je na zvážení, zda by tuto nevyhovující situaci nešlo řešit za pomoci ustanovení § 1106 ObčZ, dle kterého: „Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“ Dle mého názoru však nejsou členská práva a povinnosti v bytovém družstvu s vlastnickým právem k jednotce dostatečně silně spojena.
Považuji za nemožné jakýsi „automatický“ převod členských práv a povinností v družstvech, neboť by takový postup odporoval zákonným požadavkům na formální náležitosti převodní smlouvy. Mohou nastat i situace, kdy bude účelné či nezbytné zachovat členství původního člena i po převodu jednotky do „osobního vlastnictví“ a následném převodu na třetí osobu. Jeden člen bytového družstva může být oprávněn k nájmu více bytů. Prodej jedné jednotky pak nemůže automaticky znamenat převod členských práv a povinností v celém rozsahu na kupujícího. Stále musí přetrvávat práva a povinnosti spojené s členstvím původního vlastníka, neboť obsahem těchto práv a povinností není jen nájem bytu, ale také obecně právo podílet se a ovlivňovat chod celého družstva.
Důsledkem případného zavedení povinnosti zapisování členů bytových družstev do veřejných rejstříků by byl nárůst agendy rejstříkových soudů a zvýšení nákladů na převod práv a povinností v družstvech z důvodu předpokládaného správního poplatku. Jiná negativa nespatřuji.
Je na zvážení každého, zda se přiklání k minimálnímu státu, nebo státu více paternalistickému. Zda by nepostačilo, aby členové bytových družstev byli řádně poučeni o konsekvencích prodeje jednotek, a to zejména členy představenstev družstev, případně právními poradci zajišťujícími převodní smlouvy.
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „z. o. k.“), obsahuje v rámci právní úpravy obchodních korporací také úpravu družstev, mezi něž patří i bytová družstva. Bytové družstvo vykazuje specifika daná jednak jeho účelem (zajišťování bytových potřeb jeho členů), a dále pak strukturou a charakterem členské základny.
Podle § 562 odst. 1 z. o. k. je každé družstvo povinno zřídit ve svém sídle informační desku, která musí být přístupná „každý pracovní den v běžnou pracovní dobu všem členům“. V případě bytových družstev by však důsledné naplnění tohoto požadavku mohlo mít opačný efekt. Citovaná úprava vychází z předpokladu, že členové družstva jsou v pracovním poměru k družstvu a mají příležitost seznámit se s obsahem informační desky v pracovní době. V případě bytových družstev tomu tak většinou není; členové jsou zaměstnáni mimo sídlo družstva.
Strikní splnění požadavku na zpřístupnění informační desky pouze v pracovní dny a běžnou pracovní dobu by paradoxně vedlo k omezení přístupu členů družstva k důležitým informacím. Další praktický problém nastává u bytových družstev s více vchody. Pokud se sídlo družstva nachází v jednom z vchodů, mohl by požadavek na zpřístupnění desky vést k nutnosti zajistit neomezený přístup do tohoto vchodu, což je v rozporu s ochranou majetku a bezpečnosti.
Lze se domnívat, že účelu zákona bude učiněno zadost, bude-li informační deska zřízena v každém vchodu bytového domu, pokud bude její obsah totožný a informace budou členům k dispozici ve stejnou dobu. Formalistická interpretace ustanovení § 562 odst. 1 z. o. k. by v rozporu s § 2 odst. 1 o. z. popírala funkci informační desky jako volně přístupného média.
Ustanovení § 635 odst. 2 z. o. k. umožňuje členu družstva účastnit se členské schůze v zastoupení, avšak žádný zmocněnec nesmí zastupovat více než jednu třetinu všech členů družstva. Účelem tohoto ustanovení je zachovat minimální pluralitu hlasů. Vyvstává však otázka, kdy se tato fikce naplní. Podle mého názoru se naplní až ve chvíli, kdy se zmocněnec pokusí o výkon práv zastoupených členů na členské schůzi. Pokud si zmocněnec uvědomí, že zastupuje vyšší než povolený počet členů, ale přijme opatření k nápravě až pozdě, může odpovídat za újmu, která tím dotčeným členům vznikne.
Podle § 636 odst. 1 z. o. k. svolavatel členské schůze nejméně 15 dnů přede dnem jejího konání „uveřejní pozvánku na členskou schůzi na internetových stránkách družstva“ a zároveň ji zašle členům na adresu v seznamu členů. „Uveřejněním pozvánky se považuje pozvánka za doručenou.“ Problémem je, že žádné ustanovení zákona neukládá družstvu povinnost zřídit si internetové stránky. Komentářová literatura však dospívá k závěru, že tato povinnost vyplývá z § 636 odst. 1 z. o. k. implicitně.
Smyslem právní úpravy v § 636 z. o. k. je ochrana zájmů jednotlivých členů družstva v souvislosti s jejich právem aktivně se účastnit členské schůze. Dobrodiním vlastních internetových stránek pro družstvo spočívá v založení nevyvratitelné právní domněnky doručení pozvánky.
Ustanovení § 636 bylo novelizováno. Byla vypuštěna nutnost zveřejnění pozvánky na internetových stránkách, postačuje pouze zveřejnění na informační desce (nástěnce). Zachována byla povinnost zaslání pozvánky členům a vypuštěno ustanovení, které považovalo zveřejnění na internetu za doručení. Doplněný odstavec (3) umožňuje zasílání pozvánky pouze elektronicky se souhlasem člena družstva.
Podle § 731 odst. 1 z. o. k. musí stanovy bytového družstva obsahovat také „podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu.“ Jedná se o normu s neurčitou dispozicí. Je škoda, že bytovým družstvům nebylo ponecháno na vůli, zda se spokojí s obecnou právní úpravou.
Pro změnu náležitostí stanov uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k. je vyžadován souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt nebo právo na její uzavření (§ 731 odst. 2 z. o. k.). Tato úprava je krajně nepraktická, neboť pokud se nedostaví byť jen jediný oprávněný člen na členskou schůzi, která by měla změnit stanovy, nebo se zdrží hlasování, členská schůze nemůže takovou změnu schválit.
Novelou zákona o obchodních korporacích byla tato úprava změněna. Z dosavadního pravidla 100 % souhlasu všech členů družstva bylo pravidlo upraveno na souhlas tří čtvrtin všech členů družstva a výslovný souhlas těch členů družstva, kterým má být teprve byt přidělen. Přijetí rozhodnutí členské schůze v této věci se osvědčuje veřejnou listinou (notářským zápisem).
Převod členských práv a povinností je upraven v § 229 a násl. obchodního zákoníku. Pro členy bytových družstev je důležité zejména ustanovení § 230 obchodního zákoníku. Podle tohoto ustanovení, které se týká pouze bytových družstev, převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva.
Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným ve smlouvě. Stejné účinky nastávají, jakmile družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele.
Dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu je dvoustranný hmotněprávní úkon, který musí splňovat obecné náležitosti právního úkonu (§ 34 a násl. obč. zák.). Ačkoliv zákon nepředepisuje písemnou formu, je v zájmu právní jistoty doporučeno ji zachovat.
Jednou z klíčových otázek je, zda na nabyvatele členských práv a povinností v bytovém družstvu bez dalšího přechází i právo nájmu družstevního bytu svědčící doposud převodci. Základním principem družstevního nájmu je spojení práva nájmu družstevního bytu a členství nájemce v bytovém družstvu. Zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu.
Existují dva hlavní názory:
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 501/2003 se nositelem členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (nikoliv však práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy) stává nabyvatel. Na uvedeném závěru nic nemění ani okolnost, že se v dohodě výslovně hovoří o převodu práva nájmu bytu, neboť v této části je dohoda neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem (§ 230 obch. zák.).
Členové bytových družstev jsou nositeli řady práv a povinností spjatých s jejich členstvím. Podrobnou úpravu členských práv a povinností by měly obsahovat stanovy družstva.
Podaný výčet je založen na právní úpravě obsažené v zákoně o obchodních korporacích. Další práva a povinnosti člena bytového družstva lze doplnit ze zákona č. 67/2013 Sb., o službách.
Dne 18. března 2020 schválil Senát Parlamentu České republiky novelu občanského zákoníku, která zahrnovala i novelu zákona o obchodních korporacích. Mezi nejpodstatnější změny patří:
Vedení SVJ či bytového družstva a zodpovědnost za zápis ze schůze je důležitá. Zápis by měl na počátku obsahovat informaci o usnášeníschopnosti shromáždění. Dále by měl kopírovat program pozvánky s jednotlivými body a výsledky hlasování (pro, proti, zdržel se).
Součástí zápisu je i prezenční listina, která slouží k prokázání usnášeníschopnosti. Pokud schůze proběhla v rozporu se zákonem, stanovami nebo dobrými mravy, soud rozhodne o neplatnosti usnesení. Zápis má pouze informativní a kontrolní charakter.
Pokud statutární orgán nevyhotoví zápis ze schůze vůbec, neznamená to, že přijatá usnesení jsou neplatná. Teoreticky by mohli členové podat návrh soudu, aby dočasně zakázal jednat podle daného usnesení, než se zápisem seznámí. V praxi je však efektivnější komunikovat s orgány SVJ a vyžádat si zápis.
[1] Ustan. § 48 odst. 1 písm. f) a g) ZVR
[2] Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 25. 2. 2014, sp. zn. ...
tags: #jak #ma #vypadat #seznam #clenu #bytoveho