Katastr nemovitostí je klíčovým registrem, který uchovává informace o nemovitostech v České republice. Ačkoliv se může zdát, že hlavními důvody pro problémy s převodem nemovitostí jsou chyby ve smlouvách, neméně důležitou rolí hraje i činnost samotného katastru, zejména pak tzv. revize údajů. Tyto revize provádějí katastrální úřady na základě pověření uloženého Katastrálním zákonem. V případě zjištění nesrovnalostí může dojít k zablokování prodeje či převodu nemovitosti, neboť se na listu vlastnictví může objevit tzv. „Záznam pro další řízení“.
Tento článek vychází ze zkušeností a je inspirován podněty čtenářů a odborníků, například advokátů, kteří se s těmito situacemi setkávají v praxi. Záznam pro další řízení (ZDŘ) může být pro mnohé vlastníky nemovitostí překvapením, zvláště pokud se s tímto termínem setkávají poprvé. Vlastníci mohou být vyzváni k dostavení se na úřad nebo k doložení potřebných dokumentů k nápravě zjištěných nesrovnalostí.
Jedním z příkladů, kdy může dojít k nesrovnalostem, je situace, kdy je nemovitost vedena v katastru jinak, než ve skutečnosti. Typickým případem je zahrada u rodinného domu, která je doposud vedena jako orná půda. Tento článek si klade za cíl informovat o revizním procesu, se kterým se ročně setkají tisíce lidí.
Katastrální zákon č. 256/2013 Sb., konkrétně § 35, ukládá katastrálním úřadům provádět revizní činnost. Hlavním cílem této činnosti je udržovat soulad mezi záznamy v katastru a skutečným stavem. K tomuto účelu katastrální úřady spolupracují s obcemi a dalšími státními orgány. V případě zjištění nesouladu je nutné data sjednotit. Katastr může v tomto případě vyzvat vlastníky nemovitostí k nápravě chyb. Pokud vlastníci včas chyby nenapraví, zanese se do katastru zmíněný „Záznam pro další řízení“ spolu s popisem nesrovnalosti.
Podrobnější informace o kontrolách a postupech jsou uvedeny v tzv. Katastrální vyhlášce.
V praxi probíhá revize katastru tak, že si pracovníci katastrálního úřadu vyberou určité katastrální území a minimálně dva měsíce předem o tom oznámí dané obci. Následně porovnávají aktuální ortofotomapy (letecké snímky) s údaji evidovanými v katastrálních mapách. Toto porovnání může odhalit řadu nesrovnalostí, na které se pak hledají odpovědi v terénu.
Příkladem může být zjištění, že u rodinného domu vznikla garáž, která není v katastru vůbec evidována. Může se jednat o černou stavbu, nebo pouze o situaci, kdy stavebník nedodal na katastr příslušné dokumenty, jako je kolaudace nebo geometrický plán.
Při revizích se vystavuje tzv. Protokol o výsledku. Dle § 43 odst. 8 Katastrální vyhlášky vlastník svým podpisem v příloze protokolu potvrdí, že byl seznámen se změnami, které budou na základě revize provedeny v katastru, případně že byl vyzván k předložení listin umožňujících zjištěné změny provést. Vlastník, který se revize nezúčastní, je písemně vyrozuměn o provedených změnách nebo je vyzván k předložení potřebných listin s určením lhůty.
Ačkoliv si někteří vlastníci mohou být vědomi určitých nesrovnalostí (například u černých staveb), z různých důvodů je dosud neřešili. Tyto stavby je pak na výzvu nutné zaměřit, zpracovat geometrický plán a případně získat souhlas sousedů.
Pro ilustraci, s jakými problémy se katastrální úřady a vlastníci nemovitostí mohou setkat, uvádíme několik příkladů „Záznamů pro další řízení“:
Tyto příklady ukazují, že problémů k řešení je celá řada. Je proto důležité pravidelně kontrolovat svůj výpis z katastru nemovitostí a v případě prodeje či zprostředkování prodeje nemovitosti věnovat pozornost případným záznamům na listu vlastnictví.
Katastrální systém umožňuje export dat v různých formátech, které jsou definovány specifickými pravidly. Data jsou strukturována do bloků a atributů, které popisují jednotlivé prvky katastru nemovitostí, jako jsou parcely, budovy, jednotky, oprávněné subjekty a řízení.
Exportovaná data mohou být ve formátech jako je CSV (textové a datumové položky v uvozovkách, oddělené středníkem). Kódování souborů se obvykle pohybuje v rozsahu standardů jako WE8ISO8859P2 nebo EE8MSWIN1250.
Při exportu dat se rozlišují:
Intervaly období (např. „platnost od“ a „platnost do“) musí na sebe navazovat, aby byla zajištěna kontinuita dat.
Exportovaná data jsou organizována do bloků, které reprezentují různé entity a jejich vztahy. Mezi klíčové bloky patří:
Každý blok obsahuje specifické atributy popisující danou entitu. Například u parcel jsou evidovány údaje jako kmenové číslo, číslo poddělení, druh pozemku, výměra a informace o bonitních dílech.
Některé tabulky v katastru nemovitostí podléhají principu historizace, což znamená, že se udržuje historie změn. To umožňuje sledovat vývoj údajů v čase. Jiné tabulky, jako například ty týkající se řízení, nemusí být historizovány.
Speciálním typem exportu jsou podklady pro geometrické plány. Tyto exporty se provádějí k aktuálnímu datu a obsahují data potvrzených geometrických plánů.
Katastrální zákon a související vyhlášky definují přesná pravidla pro zápisy do katastru nemovitostí. Tyto zápisy se týkají mimo jiné:
Při zápisu se kontroluje mimo jiné správnost psaní a počtů v listinách, označení nemovitostí a jejich soulad s katastrálním zákonem. V případě zjištění rozporů nebo chyb je navrhovatel vyzván k jejich odstranění.
Změnou obsahu katastru se rozumí nahrazení, zrušení nebo doplnění údaje. Geometrický plán, který je součástí listiny, je podkladem pro zápis změny, pokud je jeho obsah v souladu s údaji katastru nebo je technicky způsobilý k zápisu.
Za nesoulad s údaji katastru se nepovažuje situace, kdy jsou v listině pozemky označeny jinými parcelními čísly, než jsou aktuálně v katastru, pokud lze tyto pozemky jednoznačně ztotožnit.
Po provedení vkladu nebo záznamu katastrální úřad odstraňuje tzv. plombu, která byla na listu vlastnictví umístěna po doručení návrhu na zápis.
tags: #katastr #nemovitosti #protokoly #zkratky #zdr