Tento článek se zabývá principy, na nichž spočívá současný katastr nemovitostí, a to se zohledněním jeho právní historie. Cílem je poukázat na současné negativní důsledky principů katastru zakotvených v minulosti. Je třeba upozornit, že minulá právní regulace byla, co se týče druhů vlastnictví a legálních vymezení institutů, složitá.
Terminologie použitá v tomto článku není kvůli potřebnému zobecnění zcela přesná a může být tím pádem i lehce zavádějící. Pro demonstraci je použit termín věcná práva, přestože český právní řád například v letech 1964 až 1983 vůbec neupravoval a tedy vylučoval vydržení a věcná břemena. Dále je nutné připomenout, že v osobním vlastnictví mohly být jen specifikované nemovitosti.
Zápis do pozemkové knihy byl konstitutivní, což znamená, že věcné právo pro určitý subjekt vzniklo až zápisem do pozemkové knihy. Platil princip materiální publicity vyjádřený takto: „kdo se řídí při nabývání nemovitostí nebo jiných věcných práv k nim zápisem v pozemkové knize, je chráněn, i kdyby stav zápisu neodpovídal skutečnostem. To neplatí pro toho, kdo věděl nebo mohl vědět o tomto nesouladu.“ Relevantní byl tedy zápis do pozemkové knihy. To však nevylučovalo vydržení contra tabulas. Při dispozicích s nemovitostmi nebylo nutno zkoumat předchozí titul nabytí dotčené nemovitosti.
V roce 1927 byl vydán nový zákon o pozemkovém katastru. Pozemkový katastr vedly nyní finanční úřady, na rozdíl od pozemkových knih, které vedly okresní soudy.
V roce 1951 nabyl účinnosti nový občanský zákoník, který do sféry nemovitostí zavedl zcela novou koncepci. Ustanovením § 111 byl zakotven konsensuální princip, který znamená, že k nabytí věcného práva dochází již samotnou účinností právního titulu nabytí. Ke vzniku věcného práva k nemovitosti již nebylo nadále třeba zápisu do pozemkového katastru. Od tohoto okamžiku tedy pro nového potenciálního vlastníka nebo pro jakékoliv převody nemovitostí již nebyl důležitý zápis do pozemkové knihy či do pozemkového katastru, ale bylo vždy nutné individuálně zkoumat předchozí právní důvod vzniku věcného práva.
V roce 1956 byl do právního řádu zaveden institut tzv. jednotné evidence půdy, která přinesla odlišný způsob mapového zobrazení pozemků, když jediným kritériem nového mapového znázornění se nově stala hranice faktického užívání pozemků a nikoli již vlastnické právo. V roce 1964 došlo k dalším rozsáhlým změnám v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku a nového zákona o evidenci nemovitostí. Evidenci nemovitostí nyní vedly orgány geodézie a kartografie a jednalo se již jen o pouhou evidenci nemovitostí. Zápisy do evidence nemovitostí již neměly konstitutivní povahu, ale toliko evidenční. Nadále platil konsensuální princip zavedený již v roce 1950.
Přezkoumávání souladu smluv o dispozici s nemovitostmi s právním řádem bylo zabezpečeno institutem povinné registrace takových smluv státním notářstvím. Smluvní věcné právo k nemovitosti vzniklo až touto registrací. Toto platilo jen u nemovitostí v osobním vlastnictví. Dispozice s nemovitostmi v socialistickém společenském vlastnictví vyžadovaly jen účinnost smlouvy, žádné podobné registraci nepodléhaly.
Podle hospodářského zákoníku z roku 1964 nemuselo být vlastnické právo socialistických organizací v katastru nemovitostí evidováno. Socialistická organizace tak mohla být sice vlastníkem, ale nemusela být v katastru nemovitostí vůbec uvedena. Vzhledem k tomu, že nemovitosti v tomto období byly pouze evidovány, byl zakotven institut ohlašovací povinnosti. Vlastníci či oprávnění z věcných práv byli povinni evidenci nemovitostí oznámit právní titul, na základě kterého nebo který vedl ke změně subjektu věcného práva. To samozřejmě vedlo k tomu, že evidence nemovitostí nebyla vůbec způsobilým nosičem k tomu, aby podávala věrohodné informace o skutečných právních vztazích co se týče nemovitostí.
V roce 1992 byl přijat nový katastrální zákon, který zavedl katastr nemovitostí (platí dodnes). Novela občanského zákoníku účinná od 1. 1. 1993 odstranila konsensuální princip smluvního nabývání věcných práv k nemovitostem a zavedla tzv. dvoufázovost nabývání věcného práva. Dvoufázovost nabývání věcného práva znamená, že nabytí věcného práva vyžaduje za prvé uzavření smlouvy; za druhé vklad do katastru nemovitostí. Konsensuální princip nabývání věcného práva byl u movitých věcí odstraněn již v roce 1964. Dvoufázovost nabývání věcného práva se neuplatní u nemovitostí, které se neevidují v katastru nemovitostí. Zde stále stačí jen účinnost smlouvy o dispozici s věcným právem.
U vkladu do katastru se uplatňuje princip legality. Katastrální úřad je u vkladu věcného práva do katastru nemovitostí povinen přezkoumávat soulad listin, na základě kterých má dojít k zápisu věcného práva do katastru, s právním řádem. U záznamu se naopak uplatňuje princip oficiality. Uplatňuje se zde povinnost ohlášení, která musí být následována listinou, která osvědčuje právní skutečnost, která má být zapsána záznamem. Katastrální úřad takové listiny z úřední povinnosti přezkoumávat nesmí.
Současný účinný a platný zákon o zápisech věcných práv do katastru nemovitostí zakotvuje zásadu materiální publicity, tato však je jen polovičatá. Úplná zní takto (viz pozemkové knihy): kdo se řídí při nabývání nemovitostí nebo jiných věcných práv k nim zápisem v pozemkové knize, je chráněn, i kdyby stav zápisu neodpovídal skutečnostem. To neplatí pro toho, kdo věděl nebo mohl vědět o tomto nesouladu. Současná zásada platí jen tak, že ten, kdo se řídí stavem zápisu v katastru, má pouze dobrou víru. Ustanovení § 11 zákona zní: „ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti.“
Intabulační zásada se uplatní pouze při zápisu věcných práv vkladem. Věcná práva tak vznikají, mění se a zanikají dnem vkladu do katastru. Zásada evidenční se uplatní při zápisu věcných práv záznamem. Zápis do katastru je v takovém případě deklaratorní.
U věcných práv, které se evidují v katastru nemovitostí záznamem, platí institut ohlašovací povinnosti. Tento institut však nemá účinnou sankci a tudíž zakládá nejistotu o skutečném právním stavu nemovitostí.
Zákon o zápisech věcných práv k nemovitostem zakotvuje princip postupného přezkoumávání opodstatněnosti zápisů převzatých do katastru z bývalé evidence nemovitostí. To se projevuje tak, že ten, kdo podává návrh na vklad věcného práva do katastru, je povinen katastrálnímu úřadu předložit nabývací titul (před rokem 1993).
Katastr nemovitostí je založen na zásadě úplné materiální pravdy. To má ten důsledek, že každý je povinen vědět, co je v katastru zapsáno, ale i to, co tam zapsáno není; a přitom nemá možnost se o tom z katastru nemovitostí dozvědět. Pokud existuje rozpor mezi stavem zapsaným a stavem skutečným, má přednost skutečný stav.
Výše uvedeným jsem se snažila vyjádřit, jaké strašáky ve sféře zápisů právních vztahů k nemovitostem nám zanechala naše minulá právní regulace. Přestože od poslední velké koncepční úpravy uplynulo 10 let a zdálo by se, že negativa minulých regulací odstraní institut vydržení, není tomu tak (institut vydržení je velmi složitý a sám o sobě by stačil na celou monografii a nikoli na kusý článek).
Pozemkové úpravy jsou cestou, jak změnit uspořádání pozemků v určité předem určené oblasti. Cílem je vytvoření půdně ucelených hospodařských jednotek. Pozemkovými úpravami se zabezpečuje přístupnost a využití pozemků, vyrovnávají se jejich hranice tak, aby se vytvořily podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy. V praxi bývají důvodem zamýšlené stavební projekty, budování infrastruktury. Dochází ke snížení počtu parcel - vlastníkům mnoha malých parcel „rozdrobených“ v oblasti se jejich pozemky (částečně) vymění za jiné, často větší a rozumněji rozprostřené celky.
Snižování počtu parcel však samo o sobě není v zákoně označeno za cíl pozemkových úprav. Jde o de facto vyvlastnění, které probíhá 1) na základě zákona, 2) ve veřejném zájmu a 3) za náhradu. Za těchto podmínek vyhovují pozemkové úpravy předpokladům pro vyvlastnění dle Listiny základních práv a svobod (čl. 11 odst. 4).
Řízení o pozemkových úpravách zahajuje vždy pozemkový úřad, a to dle vlastního posouzení nebo na základě požadavku ze strany kohokoli. Řízení se má za zahájené vždy z podnětu pozemkového úřadu. Řízení však zahájí vždy, podpoří-li to vlastníci více než poloviny výměry zemědělské půdy v dotčeném katastrálním území.
Pozemkové úpravy lze provádět v tzv. obvodu pozemkových úprav. To je území stanovené pozemkovým úřadem. Pozemkový úřad zašle vlastníkům takových pozemků na počátku řízení o pozemkových úpravách výzvu k vyjádření. Tato výzva je velmi důležitá: pokud se totiž vlastníci ve lhůtě stanovené pozemkovým úřadem nevyjádří, má se za to, že s jejich řešením v pozemkových úpravách souhlasí.
Zahájení pozemkové úpravy pozemkový úřad vyhlásí veřejnou vyhláškou, která se vyvěsí po dobu 15 dnů na úřední desce pozemkového úřadu a obcí, v jejichž územních obvodech jsou pozemky zahrnuté do pozemkových úprav. Poštou se toto oznámení nedoručuje. Pozemkový úřad pozve na úvodní jednání všechny účastníky a další vlastníky pozemků v předpokládaném obvodu pozemkových úprav.
Pozemkový úřad zabezpečí vypracování soupisu nároků vlastníků pozemků. Často dochází k nedorozumění ohledně způsobu ocenění pozemků. Při pozemkových úpravách se totiž nevychází z tržní ceny pozemků.
Hotový soupis vyloží pozemkový úřad po dobu 15 dnů na obecním úřadě a zároveň jej doručí vlastníkům, jejichž pobyt je mu znám. K tomuto soupisu nároků mohou vlastníci uplatnit námitky ve lhůtě určené pozemkovým úřadem. Námitky pozemkový úřad projedná.
Pozemkový úřad zajistí odborné zpracování návrhu pozemkových úprav. Základem pro návrh pozemkových úprav je plán společných zařízení (cesty, vodohospodářská opatření, meze, větrolamy, opatření k ochraně životního prostředí - např. doprovodná zeleň). Plán společných zařízení musí schválit zastupitelstvo obce. Plán společných zařízení se povinně zpracovává u komplexních pozemkových úprav (což je běžná forma pozemkových úprav). V případě jednoduchých pozemkových úprav ho není třeba.
Okolí těchto společných zařízení se skládají a uspořádávají nové pozemky. Oproti původnímu rozložení vedou hranice jinak - tak, aby vznikaly větší celky, popř. aby hranice pozemků vyhovovaly terénním útvarům. Rozdělení nových pozemků mezi vlastníky musí respektovat zákonná kritéria přiměřenosti.
Po zpracování návrhu pozemkových úprav pozemkový úřad oznámí na své úřední desce a na úředních deskách dotčených obcí, kde je možno po dobu 30 dnů nahlédnout do zpracovaného návrhu. O vystavení návrhu vyrozumí známé účastníky a sdělí jim, že v této 30denní lhůtě mají poslední možnost uplatnit k návrhu námitky a připomínky u pozemkového úřadu.
Nové uspořádání pozemků schvalují vlastníci dotčených pozemků podpisem soupisu nových pozemků. Pozor: podpis tohoto dokumentu má závažné důsledky. Pozemkový úřad rozhodne o schválení návrhu pozemkových úprav, pokud s ním souhlasí vlastníci alespoň 60 % výměry pozemků, které jsou v pozemkových úpravách řešeny. Pozor: nečinnost zde neznamená nesouhlas. V případě, kdy se vlastník pozemku k novému uspořádání pozemků nevyjádří, vyzve jej pozemkový úřad, aby tak učinil ve lhůtě 15 dnů.
Rozhodnutí o schválení návrhu pozemkový úřad oznámí doručením veřejnou vyhláškou a doručí všem známým účastníkům. Na rozhodnutí o schválení návrhu navazují další rozhodnutí: o výměně / přechodu vlastnických práv, o zřízení / zrušení věcného břemene vydaného na základě schváleného návrhu.
Proti rozhodnutí o pozemkových úpravách se lze odvolat, a to ve lhůtě 15 dnů od oznámení (doručení) rozhodnutí. Odvolání se adresuje pozemkovému úřadu, který rozhodnutí vydal, a rozhoduje o něm Státní pozemkový úřad (jako nadřízený správní orgán). Státní pozemkový úřad může rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav změnit nebo zrušit - takové rozhodnutí odvolatelé obvykle navrhují.
V případě, kdy by Státní pozemkový úřad odvolání zamítl a rozhodnutí potvrdil, lze proti takovému rozhodnutí podat správní žalobu - tedy žalobu k příslušnému správnímu soudu. Příslušný je správní soud (krajské soudy či Městský soud v Praze), v jehož obvodu sídlí správní orgán prvního stupně. Rozsah soudního přezkumu však bude omezený. Správní soud se nebude zabývat vhodností konkrétního zvoleného řešení v pozemkových úpravách (tedy zda by měl žalobce získat v pozemkové úpravě jeden konkrétní pozemek nebo jiný).
Proti rozhodnutí správního soudu lze podat kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu, a to do 14 dnů od doručení rozhodnutí správního soudu. Jedná se o mimořádný opravný prostředek proti pravomocnému soudnímu rozhodnutí. Nelze v něm uplatňovat jakékoli nové skutečnosti. V řízení před Nejvyšším správním soudem je povinné zastoupení advokátem.
V krajních případech, je-li stěžovatel přesvědčen, že došlo pozemkovou úpravou k zásahu do jeho ústavně zaručených práv (typicky do jeho vlastnického práva dle čl. 11 či práva na soudní ochranu dle čl. 36 Listiny základních práv a svobod), lze do 2 měsíců od doručení rozhodnutí Nejvyššího správního soudu podat ústavní stížnost k Ústavnímu soudu.
V samotném správním řízení lze dále podat návrh na obnovu řízení, popř. podnět k nařízení přezkumu rozhodnutí. Obnova řízení přichází v úvahu zejména tehdy, objeví-li se dříve neznámé skutečnosti nebo důkazy, které existovaly v době původního řízení a které účastník, jemuž jsou ku prospěchu, nemohl v původním řízení uplatnit. Podnět k provedení přezkumného řízení lze podat obecně proti pravomocnému rozhodnutí správního orgánu. Na provedení přezkumného řízení však není nárok. Přezkoumávají se ta rozhodnutí o pozemkových úpravách, u nichž lze důvodně pochybovat o jejich souladu s právními předpisy.
V případě, že Vaše pozemky mají být dotčeny pozemkovou úpravou, doporučujeme co nejdříve kontaktovat kvalifikovaného advokáta.
tags: #katastralni #a #pozemkove #pravo