Chce vám stát vyvlastnit pozemek anebo ho zatížit služebností za účelem stavby, na jejíž realizaci má být veřejný zájem? Neuspěli jste v územním řízení a zvažujete další postup? Nejvyšší správní soud zdůraznil, že územní rozhodnutí je jenom jedním z předpokladů, které je nutné splnit pro možné vyvlastnění pozemku jiného. Územní rozhodnutí je tedy jedním z předpokladů vydání rozhodnutí o vyvlastnění.
Vyvlastnění je nejzávažnějším legálním zásahem do vlastnického práva a spočívá v odnětí vlastnického nebo obdobného práva. Právní úprava vyvlastnění je obsažena především v zákoně č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, dále pak v zákoně č. 283/2021 Sb., o územním plánování a stavebním řádu nebo zákoně č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury.
Na základě právní úpravy můžeme dovodit pět zásadních podmínek pro vyvlastnění:
Vyvlastňovací řízení je svou povahou řízením správním a je zahajováno na žádost vyvlastnitele. Vyvlastňovacím úřadem je pro řízení vždy konkrétní obecní úřad s rozšířenou působností dle správního obvodu, v němž se nachází vyvlastňovaný pozemek nebo stavby. Po zahájení vyvlastňovacího řízení je poznámka o řízení zapsána do katastru nemovitostí a po doručení uvědomění o zahájení řízení není vyvlastňovaný oprávněn jakkoli nakládat s pozemkem nebo stavbou.
V případě, že stavební záměr byl povolen, je vyvlastnitel povinen zaslat vám návrh smlouvy o získání práv k vaší nemovitosti (kupní smlouvu nebo smlouvu o zřízení věcného břemene), a to společně se znaleckým posudkem a průvodním dopisem, kde popíše stavební záměr a upozorní vás, že nedojde-li k uzavření smlouvy, je možné ve veřejném zájmu získat potřebná práva vyvlastněním.
Pravidla pro doručování této nabídky s přílohami se liší v závislosti na tom, zda je stavba významnou infrastrukturou dle liniového zákona. V případě významné infrastruktury je vyvlastnitel povinen doručit vám nabídku nejméně 60 dnů před podáním žádosti o zahájení vyvlastňovacího řízení a znovu vám svůj návrh připomenout nejméně 30 dnů před podáním žádosti. Pokud záměr není významnou infrastrukturou, užijí se obecná pravidla dle zákona o vyvlastnění, dle kterých je vyvlastnitel povinen doručit vám nabídku 90 dnů před podáním žádosti, ale pokud nereagujete, už se nemusí znovu připomínat.
Tato fáze není pouze formalizovaným procesem. Lze s vyvlastnitelem řešit zejména rozsah vyvlastňované plochy, způsob vyvlastnění (zřízení věcného břemene či odnětí vlastnického práva) a výši náhrady.
Fáze vyvlastňovacího řízení počíná podáním žádosti na vyvlastňovací úřad. O tom, že bylo řízení zahájeno, se zpravidla dozvíte z uvědomění, které vám vyvlastňovací úřad doručí. V uvědomění se dozvíte mimo jiné, že máte do 30 dnů od doručení právo dodat vlastní znalecký posudek.
Ústní jednání je ve vyvlastňovacím řízení povinný a stěžejní milník celého procesu. S jeho koncem je spojena tzv. koncentrace řízení v otázkách týkajících se vyvlastnění. To znamená, že jakékoliv námitky ohledně vyvlastnění (s výjimkou těch směřujících k náhradě) lze uplatňovat pouze do konce tohoto ústního jednání.
Pokud jste včas dodali vlastní znalecký posudek, je třeba trvat na tom, aby náhrada byla stanovena na jeho základě. Ocenění musí být provedeno dle oceňovacích předpisů účinných v době, kdy vyvlastňovací úřad vydává rozhodnutí o vyvlastnění, a ke dni podání žádosti o zahájení vyvlastňovacího řízení.
Vyvlastnění není jen formální proces. Každá fáze - od stavebního řízení přes vyjednávání až po samotné vyvlastňovací řízení - nabízí možnosti, jak hájit svá práva a ovlivnit výsledek.
Má-li být stavebním záměrem v budoucnu dotčena i vaše nemovitost, jste nutně účastníkem i řízení před stavebním úřadem. Lze doporučit být již v tomto řízení aktivní a na obranu svého majetku uplatňovat veškeré námitky, jimiž byste mohli realizaci stavebního záměru zvrátit. Základ námitek by se měl týkat dotčenosti vašich práv, obecně toho, že stavba není v souladu s územním plánem, právními předpisy, nebo že stavbu lze realizovat v jiném místě, či ji není třeba realizovat vůbec.
Lze jednat o rozsahu vyvlastňované plochy, způsobu vyvlastnění a výši náhrady. V případě převodu vlastnického práva může vyvlastňovaný požadovat směnu v podobě získání náhradního pozemku. Má-li dojít k převodu vlastnického práva k pozemku pro účely zřízení dopravní infrastruktury, je vyvlastnitel povinen nabídnout 1,5násobek ceny dle znaleckého posudku (u stavebních pozemků) či 8násobek (u pozemků nestavebních).
Vyvlastňovaný může v řízení během ústního jednání poskytovat úřadu důkazy o nesplnění podmínek vyvlastnění, o nepřevážení veřejného zájmu nad zachováním práv vyvlastňovaného nebo o nesouladu s cíli a úkoly územního plánování.
Pokud s rozhodnutím o vyvlastnění nesouhlasíte, máte možnost podat odvolání u vyvlastňovacího úřadu do 15 dnů od vydání rozhodnutí. Následně lze podat žalobu proti rozhodnutí ke krajskému soudu a případně kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu.
Obec může měnit nebo rušit zastavitelnost pozemků v souladu s územním plánováním. Pokud obec zrušila či omezila zastavitelnost pozemku v době více než 5 let od chvíle, kdy byl pozemek v územním plánu vymezen jako zastavitelný, vlastník nárok na náhradu pozbývá. Obec nesmí při rušení zastavitelnosti postupovat diskriminačně.
Doporučuje se vždy zkontrolovat v územním plánu, jak dlouho již je pozemek zastavitelný, a sledovat vývoj územního plánu, neboť obec může reagovat na vývoj a zastavitelnost vašich pozemků omezit či zcela zrušit.
tags: #muzou #vyvlastnit #pozemek #kdyz #je #v