Nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem nemusí vždy trvat po celou sjednanou dobu. V praxi často dochází u jedné nebo druhé strany ke změnám osobní situace, pracovních podmínek nebo potřeb bydlení, které vedou k ukončení nájemní smlouvy. České právo nabízí několik zákonných cest, jak nájem řádně ukončit, aniž by jedna ze stran riskovala sankce nebo soudní spor.
Ukončením nájemní smlouvy zaniká nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Od tohoto okamžiku nájemce nemá právo byt nebo dům užívat a pronajímatel má právo převzít jej zpět. Právní úpravu nájmu bytu upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konkrétně ustanovení § 2235 a následující, přičemž samotné ukončení nájemního vztahu řeší zejména § 2285 až § 2291.
České právo umožňuje ukončit nájemní smlouvu několika způsoby:
Dohoda o ukončení nájemní smlouvy představuje nejjednodušší a nejméně konfliktní způsob, jak nájem ukončit. Tento postup zákon umožňuje kdykoliv, pokud s ním souhlasí obě strany. Zákon nevyžaduje zvláštní formu, přesto pro ukončení nájmu dohodou doporučujeme písemnou formu. Tento postup umožňuje flexibilně sjednat datum skončení nájemního vztahu i způsob vypořádání vzájemných závazků.
Nájem sjednaný na dobu určitou končí uplynutím sjednaného data. Zákon umožňuje předčasné ukončení pouze ve vymezených případech.
Výpovědí lze ukončit nájem nejen na dobu neurčitou, ale i na dobu určitou. V českém právním řádu existují dvě hlavní kategorie výpovědi: výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a výpověď bez výpovědní doby.
Výpověď s výpovědní dobou je upravena v § 2288 občanského zákoníku. K ukončení nájemního vztahu dojde po uplynutí tříměsíční lhůty, která začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce poté, co se výpověď dostala do sféry dispozice druhé smluvní strany. Pronajímatel může dát výpověď nájemci z důvodů stanovených zákonem. Mezi tyto důvody patří například hrubé porušení povinností nájemce, potřeba pronajímatele nebo jeho příbuzných k užívání bytu, nebo veřejný zájem.
Pro podání výpovědi je relevantní porušení povinností, které vyplývají jak ze zákona, tak ze smlouvy. Je však třeba mít na paměti, že podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku se k ujednáním, která zkracují nájemcova práva, nepřihlíží, a tudíž nemohou být důvodem k výpovědi.
Porušení povinností nájemce je důvodem pro podání výpovědi, přičemž konkrétní druh porušení povinností musí být uveden ve výpovědi. Hrubé porušení povinností opravňuje pronajímatele k uplatnění výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Hrubé porušení lze svojí intenzitou zařadit mezi závažné a zvlášť závažné porušení povinností. Hrubé porušení povinností stačí samo o sobě k podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou.
Pokud nájemce odstraní protiprávní stav nebo protiprávní jednání, na oprávněnost výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou to nemá vliv, pokud odstranění proběhlo až po doručení výpovědi. Výpověď pronajímatele z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby je dostatečně určitá pouze v případě, že přesně specifikuje, kdy a kolik nájemce na nájemném či službách neuhradil.
Výpověď bez výpovědní doby se od výpovědi s výpovědní dobou liší. Nájemce se musí dopustit závadného jednání vyšší intenzity. Výpověď bez výpovědní doby ukončuje nájemní vztah ihned doručením.
Aby pronajímatel mohl využít výpovědi bez výpovědní doby, musí nejprve nájemce vyzvat k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu a poskytnout mu přiměřenou dobu na nápravu. Pokud tak pronajímatel neučiní, je výpověď neplatná. Výpověď bude neplatná i tehdy, pokud nájemce své závadné chování odstranil ve stanovené lhůtě, a pronajímatel přesto výpověď zaslal.
Výpověď bez výpovědní doby je pronajímatel oprávněn dát pouze za současného splnění podmínek: nájemce byl vyzván k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu a zároveň závadné chování nebo protiprávní stav neodstranil ve stanovené lhůtě.
Za zvlášť závažné porušení povinností nájemce se považuje nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Jedná se o nájemné nebo náklady za služby za tři různé měsíce, tyto tři měsíce ovšem nemusí jít po sobě. Oproti předchozí formulaci není rozhodná výše dluhu dosahující trojnásobku nájemného. Za nezaplacení nájemného a nákladů za služby může být považováno i pouze částečné nezaplacení.
Zvlášť závažná porušení povinností mají nejvyšší intenzitu ze zmíněných kategorií. Jejich následkem může být výpověď bez výpovědní lhůty. Zákon neobsahuje úplný seznam jednání, které lze považovat za zvlášť závažné porušení povinností. Aby bylo možné přistoupit k výpovědi bez výpovědní doby, je třeba, aby zvlášť závažné jednání bylo opakující se nebo trvající.
Občanský zákoník umožňuje odstoupit od smlouvy, pokud je smlouva porušena podstatným způsobem. Toto ustanovení se týká i nájemních smluv.
Nájemci bytu ukládá občanský zákoník celou řadu povinností, které je nájemce povinen plnit. Jestliže tak nájemce nečiní a své povinnosti vyplývající z nájmu bytu hrubě porušuje, riskuje, že pronajímatel proti němu uplatní výpovědní důvod.
Porušení povinnosti je třeba hodnotit v kontextu předešlého plnění, úmyslu a dalších relevantních okolností. Dovolatel uplatnil právo na slevu z nájemného postupem, který avizoval ve svém dopisu z 9. ledna 2015, nelze bez dalšího usuzovat, že jednal svévolně.
V souvislosti s nájemním právem se často hovoří o smluvní pokutě. Podle ust. § 2239 občanského zákoníku je dohoda, kterou pronajímatel zavazuje nájemce ke smluvní pokutě, neúčinná. Německá judikatura však dovodila, že toto ustanovení se netýká smluvní pokuty, u které se využívá paušalizace náhrady škody.
Podle novelizovaného ustanovení nesmí souhrn jistoty (kauce) a smluvní pokuty přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu. Tato úprava je v souvislosti s úpravou výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku.
Občanský zákoník výši požadované kauce omezuje horní hranicí a to i v návaznosti na skutečnost, zda je současně v nájemní smlouvě sjednávána smluvní pokuta vůči nájemci pro případ porušení jeho povinností z nájemního vztahu. Složená kauce a ujednaná výše smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Kauce je tradičně zajišťovací a uhrazovací institut. Jejím účelem je poskytnout pronajímateli určitou záruku, že jeho případné peněžité pohledávky vůči nájemci budou řádně a včas uspokojeny. Kauce je tak zpravidla použita na úhradu dlužného nájemného, služeb spojených s užíváním předmětu nájmu nebo splnění povinností vyplývajících z nájmu či případných škod způsobených nájemcem na předmětu nájmu.
Občanský zákoník výši požadované kauce omezuje horní hranicí na trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud nájemní smlouva neobsahuje žádné povinnosti nájemce, jejichž splnění by bylo zajištěno smluvní pokutou, může být požadovaná kauce ve výši trojnásobku požadovaného nájemného.
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí kauci nájemci. Zapoočte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Započtení pronajímatel realizuje jednostranným právním jednáním, z něhož by nájemci mělo být patrné, proč mu není kauce (zcela či zčásti) při skončení nájmu vrácena.
Nájemce má při vrácení kauce právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Konkrétní výši zákonné sazby žádný předpis nestanovuje, ovšem zpravidla je blízká úrokové sazbě peněžních institucí při sjednávání úvěru.
Odbornou právní pomoc vyhledejte ve chvíli, kdy mezi stranami vznikne spor o platnost ukončení nájemní smlouvy, kdy jedna strana nesouhlasí s uvedeným důvodem nebo například když hrozí finanční sankce. Právníka je vhodné uplatnit také v situacích, kdy není zřejmé, zda jsou splněny zákonné podmínky pro předčasné nebo okamžité ukončení nájmu, případně když nájemní smlouva obsahuje nestandardní ujednání.
Včasná konzultace může předejít soudnímu řízení, zbytečným nákladům i dlouhodobým komplikacím.
tags: #najemce #porusi #najemni #smlouvu #zvlast #hrubym