Správa jednotky ve spoluvlastnictví je v praxi častým předmětem dotazů, zejména pokud jde o práva a povinnosti společenství vlastníků a samotných spoluvlastníků. Dříve, podle zákona o vlastnictví bytů (§ 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb.), bylo společenství vlastníků oprávněno činit právní úkony, včetně uzavírání smluv k nájmu společných částí domu a jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Tato právní úprava však byla zrušena s nabytím účinnosti občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) k 1. lednu 2014.
Občanský zákoník již nepřevzal oprávnění společenství vlastníků uzavírat smlouvy k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví. Od 1. ledna 2014 tedy jednotku ve spoluvlastnictví spravují sami spoluvlastníci, nikoliv společenství vlastníků.
Jednotka je definována jako nemovitá věc, která zahrnuje byt nebo nebytový prostor, případně jejich soubor, a podíl na společných částech nemovité věci. Ve smyslu občanského zákoníku se spoluvlastníci vzhledem k věci jako celku považují za jedinou osobu a nakládají s ní jako taková. Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci, přičemž hlasy se počítají podle velikosti jejich podílů.
Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci nebo náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad na záchranu věci.
Občanský zákoník také stanoví, že spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, a podíl z plodů a užitků. Vyúčtování lze požadovat po uplynutí doby obvyklé povaze správy, při zániku spoluvlastnictví nebo z jiných důležitých důvodů.
Problematika daní z příjmů spoluvlastníků jednotek byla opakovaně řešena i Nejvyšším správním soudem. Konstatoval například, že nájemné se stává příjmem v okamžiku jeho zaplacení a stává se příjmem spoluvlastníků jednotky v okamžiku, kdy nájemce jednotky zašle nájemné na určený účet.
Nejvyšší správní soud rovněž uvedl, že spoluvlastníci si mohou od správce vyžádat potřebné doklady a uplatnit uhrazené náklady na opravy a údržbu jako daňové výdaje v souladu se zákonem o daních z příjmů.
Příjmy z nájmu jednotky ve spoluvlastnictví podléhají zdanění. Pokud má poplatník více zdrojů příjmů z nájmu, nemůže kombinovat paušální a prokázané výdaje.
V případě fyzických osob je klíčové ustanovení § 12 zákona o daních z příjmů, které upravuje rozdělení příjmů a výdajů mezi spoluvlastníky. Pokud se příjmy a výdaje nerozdělují podle spoluvlastnických podílů, nelze uplatnit paušální výdaje.
Zákon č. 67/2013 Sb., o službách, upravuje pravidla pro vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním bytu nebo nebytového prostoru.
Aby bylo vyúčtování považováno za řádné, musí obsahovat všechny zákonem stanovené náležitosti, včetně členění nákladů podle poskytovaných služeb a uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh.
Novela zákona o službách (zákon č. 424/2022 Sb.) přinesla změnu v § 7 odst. 3, která stanoví, že vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku a splatnost nedoplatku neovlivňují vady, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. Tyto vady lze označit jako "formální".
Příjemce služeb může proti vyúčtování vznést námitky. Podle nového znění zákona (účinného od 1. 1. 2023) je třeba námitky předložit poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pokud nejsou námitky v této lhůtě vzneseny, má se za to, že s vyúčtováním souhlasí.
Je však důležité poznamenat, že lhůta k podání námitek je považována za lhůtu pořádkovou, což znamená, že i po jejím uplynutí je možné námitky vznést, zejména pokud příjemce služeb nemá k dispozici podklady pro ověření vyúčtování.
Zákon o službách upravuje také způsob rozdělení nákladů na jednotlivé služby, jako je vytápění, teplá voda, dodávka vody, odpady, osvětlení společných prostor, úklid a provoz výtahu.
V případě, že příjemce služeb neumožní instalaci měřidel nebo odečty, upraví se rozúčtování nákladů na vytápění a teplé vody.
Náklady na dodávku vody, odpady, osvětlení společných prostor, úklid a provoz výtahu se obvykle rozpočítávají podle počtu osob v bytě nebo podle jiného ujednání.
Položka správní poplatek může zahrnovat náklady na odečty měřidel, výpočet spotřeby, případně další položky odsouhlasené SVJ, jako je pojištění domu nebo splácení úvěru.
Přeplatky a nedoplatky se hradí do 4 měsíců od předání vyúčtování. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku.
Lhůta pro podání reklamace (námitek) je 30 dní od doručení vyúčtování.
Rozhodovací praxe soudů, zejména Nejvyššího soudu ČR, hraje klíčovou roli při výkladu pravidel pro řádné vyúčtování služeb a splatnost přeplatků či nedoplatků. Dřívější judikatura ohledně řádnosti vyúčtování zůstává použitelná, byť s modifikacemi vyplývajícími z novely zákona.
Zásadní změnou je nová koncepce námitkového řízení, kdy při absenci včasných námitek nastává fikce řádnosti vyúčtování. Nová pravidla se aplikují na všechna vyúčtování vyhotovená po 1. 1. 2023.
tags: #nalezitosti #radneho #vyuctovani #mezi #spoluvlastniky