Problém s neplatiči v bytových domech není novinkou. V důsledku strmě stoupajících cen energií a vysoké inflace lze navíc očekávat jeho častější výskyt. Z dluhů členů vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ) se mohou vyklubat velké potíže nejen pro SVJ, ale v konečném důsledku i pro ostatní sousedy.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je zvláštní právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. V té souvislosti se může zavazovat k povinnostem a nabývat práva. SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním jen pro účely správy domu a pozemku. Nesmí podnikat ani se podílet na podnikatelské činnosti. Předpokladem vzniku SVJ je zápis do veřejného rejstříku SVJ (resp. obchodního rejstříku), který slouží jako cenný zdroj informací. Členství v SVJ je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
V bytovém spoluvlastnictví s SVJ žije velká část české populace. Předpokladem dobrého fungování SVJ je spolupráce sousedů v otázkách společných částí budovy a pozemku.
I jediný problémový soused, který přestane platit zálohy na společné služby, přispívat do fondu oprav či plnit jiné závazky vůči SVJ, může ovlivnit bydlení vlastníků ostatních bytů. SVJ se může dostat do finančních potíží, přičemž za dluhy SVJ ručí jeho členové v poměru dle toho, jak velký mají podíl na společných částech. Než (pokud vůbec) se podaří dlužnou částku od souseda vymoci, musejí částku zpravidla dorovnat ostatní členové - ať už z fondu SVJ nebo napřímo.
Vlastníci bytů mají zákonnou povinnost přispívat na provoz a opravy společných částí domu, avšak ne všichni tuto povinnost dodržují. Dlouhodobé dluhy mohou ohrozit finanční stabilitu SVJ, což může vést k problémům se zajištěním běžného provozu domu nebo nutných oprav.
Příčiny, proč někteří vlastníci neplatí své závazky vůči SVJ, mohou být různé. Často se jedná o finanční problémy vlastníků, například ztrátu zaměstnání, nemoc, úraz a související výpadek příjmu, nebo jiné nečekané výdaje, které jim brání včas platit své závazky. Dalším důvodem může být neochota platit kvůli sporům s SVJ, například pokud vlastník nesouhlasí s výší příspěvků nebo způsobem, jakým jsou peníze vynakládány.
Je důležité si uvědomit, že ne vždy je neplatič v roli potížisty naschvál. Náhlá ztráta zaměstnání, nemoc, úraz a související výpadek příjmu může bohužel potkat každého.
Prevence je levnější než následné řešení problému. Nejlepší strategií, jak předejít problémům s neplatiči, je důsledná prevence. SVJ by mělo mít dobře nastavený systém správy příspěvků a transparentní hospodaření, aby měli vlastníci důvěru v to, jak jsou jejich peníze využívány. SVJ by také mělo dbát na to, aby mělo jasně stanovené termíny splatnosti příspěvků a aby vlastníkům pravidelně připomínalo jejich povinnost platit.
Stanovy SVJ musí povinně obsahovat pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Od 1. 7. 2020 stanovy naopak nemusí obsahovat pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu, úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Je v zájmu SVJ i všech členů stanovit podrobný a přehledný mechanismus, jakým členové SVJ budou přispívat např. do fondu oprav nebo platit zálohy za služby a energie. Členové platí zálohy na energie, služby a jiné poplatky zpravidla měsíčně. Je proto v zájmu SVJ pečlivě kontrolovat (včasné) přijetí plateb každý měsíc.
Mgr. Černochová jednoznačně doporučuje tato ekonomická pravidla do stanov zahrnout. Stanoví se tím podrobný a přehledný mechanismus finančních toků, ale také především lhůty pro jednotlivé platby i jasný způsob vymáhání v případech, kdy se některý z vlastníků dostane do prodlení.
Pokud vlastník začne dlužit na příspěvcích, prvním krokem by mělo být smírné řešení situace. SVJ by mělo dlužníka nejprve písemně upozornit na jeho dluh a vyzvat ho k jeho uhrazení. Doporučuje se poslat nejprve přátelskou upomínku, která může obsahovat návrh splátkového kalendáře, pokud vlastník není schopen dluh uhradit najednou.
Pokud upomínka nezabere, může SVJ zaslat formální výzvu k úhradě dluhu, ve které jasně stanoví termín pro zaplacení a upozorní na možné právní kroky v případě neuhrazení. Pokud neplatič nereaguje na upomínky a dobrovolně dluh neuhradí, je dalším krokem právní vymáhání dlužné částky. SVJ může podat žalobu k soudu a požádat o vydání platebního rozkazu. Pokud soud rozhodne ve prospěch SVJ a dlužník stále nezaplatí, může SVJ přistoupit k exekučnímu řízení, kdy exekutor zajistí splacení dluhu například srážkami ze mzdy nebo prodejem majetku dlužníka.
Ze zkušenosti víme, že veškeré problémy - včetně vymáhání dluhů po neplatícím členovi SVJ, se řeší snadněji ve společenství, kde panuje přátelská atmosféra a korektní sousedské vztahy. Právě smírné řešení na přátelské bázi a empatii bývá efektivnější než vleklé soudní tahanice s nejistým výsledkem.
Pokud je s dlužným sousedem řeč, bývá efektivní před zdlouhavými soudními tahanicemi s dalšími náklady na obou stranách upřednostnit smírné řešení. Výsledkem dohody může být splátkový kalendář. SVJ může vyjít členovi vstříc a postavit dohodu tak, že pokud dlužník dodrží rozepsané splátky a dluh postupně splatí, nebude po něm SVJ vymáhat úroky z prodlení nebo smluvní pokutu. Naopak pro ochranu SVJ by neměla chybět podmínka, že pokud dlužník splátkový kalendář plnit nebude, stane se dluh splatný vč. Součástí splátkového kalendáře by mělo být uznání dluhu. Člen SVJ písemně uzná existenci, výši a důvod vzniku dluhu a zaváže se jej dodatečně splnit v náhradním termínu. Současně s tím dojde k prodloužení promlčecí lhůty na 10 let od uznání dluhu, resp. 10 let od uplynutí náhradního termínu.
Dohoda by měla být každopádně písemná a měl by vám ji sepsat zkušený realitní advokát.
Nejsilnější ochranu poskytuje SVJ notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Pokud dlužník nesplní podmínky dohody (zejm. nezaplatí ve sjednaném termínu), nemusí SVJ podávat žalobu a čekat na výsledek soudního řízení, protože notářský zápis slouží jako tzv. exekuční titul, na základě kterého lze přímo nařídit soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci.
Krajním řešením bývá podání žaloby, se kterým jsou však pro SVJ spojené další náklady. Centrální evidence exekucí (CEE) vás upozorní na exekuce vedené proti dotyčné osobě. Zdarma přístupný je insolvenční rejstřík, ze kterého se dozvíte, zda proti sousedovi je/není vedeno insolvenční řízení. Insolvenční rejstřík se vyplatí sledovat pravidelně. Pokud je člen SVJ v insolvenci a dluží společenství, může být jedinou šancí SVJ na získání alespoň části dluhu přihlášení pohledávky do insolvenčního řízení.
Online nahlížení do katastru nemovitostí (KN) je zdarma a může vás upozornit na to, že na jednotce vázne soudcovské či exekutorské zástavní právo nebo že byl nařízen výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti.
Člen SVJ má k bytové jednotce vlastnické právo, které požívá vysoké právní ochrany a zasáhnout do něj lze pouze v extrémních případech. „Dostat z domu“ člena SVJ je tak složitější než v případě nájemce. Občanský zákoník to nicméně připouští a teoreticky může soud nařídit prodej jednotky člena SVJ.
Tento postup je upraven v § 1184 Občanského zákoníku a představuje ultimativní řešení pro situace, kdy vlastník závažným způsobem porušuje své povinnosti vůči ostatním. Ačkoliv se tento nástroj v praxi využívá zřídka a soudy k němu přistupují velmi obezřetně, jeho existence je pro mnoho lidí překvapivá. SVJ jej však použít může. Musí pro to splnit několik podmínek: vlastník musí být opakovaně upozorněn, musí mít možnost své jednání napravit, a nakonec musí návrh na podání k soudu schválit většina všech vlastníků.
V minulosti se vedly odborné debaty o tom, že by tuto definici mohlo naplnit např. neoprávněné obsazení společných prostor (a znemožnění jejich užívání ostatními), poškozování společných částí, nadměrná hlučnost nebo právě neplnění finančních závazků vlastníka vůči SVJ. Je důležité zopakovat, že aplikace pravidel pro soudní nařízení prodeje jednotky zatím není podložená soudní praxí.
Za dluhy SVJ totiž ručí jeho členové podle velikosti svého podílu na společných částech. Proto musí částku, kterou neplatič dluží, dorovnávat buď z fondu oprav či ze svých vlastních prostředků, pokud třeba ve fondu peníze nejsou. Což se zvláště v případě malého SVJ může klidně stát.
Většinu úvěrů pro SVJ na opravu či rekonstrukci bytového domu je možné při nízké částce získat bez zajištění. Je také možné jako zástavu použít pouze jednu nebo více bytových jednotek. V takovém případě je ale u SVJ potřeba písemný souhlas vlastníka jednotky. Důležité je také vědět, že za dluhy společenství vlastníků ručí jeho členové v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Tomu se nevyhnout. Pro banku to znamená, že díky této zákonné úpravě je ve stejném postavení, jako kdyby svůj úvěr měla zajištěn ručením mnoha solventních jedinců. Pokud by tedy SVJ přestalo z nějakého důvodu úvěr splácet, může banka vymáhat svou pohledávku rovnou od jednotlivých vlastníků jako ručitelů.
V řadě případů se již stalo, že někteří vlastníci s rekonstrukcí a investicí sice souhlasili, ale nechtěli se podílet na splácení úvěru, právě proto, aby se vyhnuli zákonnému ručení za dluhy. Jejich obava je pochopitelná. Jenže nelze zkrátka vyvázat některé vlastníky z tohoto ručení. Jednou z možností je, že pokud se vlastník nehodlá podílet na úvěru SVJ, může vložit své vlastní finanční prostředky ve výši jeho podílu na společném dluhu na společný účet SVJ. Na shromáždění vlastníků při schvalování úvěru a provedení investic do domu si nechají takoví vlastníci, kteří se nechtějí podílet na splácení úvěru, do zápisu usnesení z tohoto shromáždění uvést bod, kde budou přesně vypsáni. Zároveň v něm bude uvedeno, že oni uhradí svůj podíl na investici ze svého na účet SVJ, a na splácení úvěru se tak nebudou podílet. V zápisu se specifikuje číslo jednotky vlastníka, výši jeho podílu na investici a termín, do kdy musí peněžní prostředky na účet SVJ složit. Tyto složené prostředky pak budou použity jako vlastní zdroje SVJ a úvěr bude tedy o tuto částku nižší. Je nutno říci, že ani takovéto opatření však vlastníka zákonného ručení nezbaví.
Většinou dochází k situaci, kdy SVJ nemůže své dluhy splácet v případě, kdy někteří vlastníci zkrátka neplatí poplatky, v kterých je zahrnuta i částka na úhradu dluhu SVJ. Pak musí vedení SVJ dluhy co nejdříve začít účinně vymáhat. Slovní upozornění souseda na chodbě nemá příliš význam.
Velkou roli v celém procesu hraje hlasování na shromáždění vlastníků. Právě zde se rozhoduje o výši příspěvků, o rekonstrukcích, o investicích i o budoucnosti domu jako celku. Mnozí vlastníci podceňují význam těchto schůzí, ale právě zde se tvoří pravidla, která mohou mít přímý dopad na jejich osobní ekonomickou situaci. Pokud většina vlastníků rozhodne o navýšení příspěvků, o úvěru na rekonstrukci nebo o jiných zásadních výdajích, minorita je povinna toto rozhodnutí respektovat, a to i v případě, že s ním nesouhlasí. Zákon tak jasně staví kolektivní rozhodování nad individuální preferenci jednotlivce.
Pokud má SVJ problémy s neplatiči, může si najmout profesionální správcovskou firmu nebo právníka, kteří pomohou s vymáháním dluhů. Správcovské firmy mohou zajistit pravidelnou evidenci plateb a včasné zasílání upomínek, což může snížit počet neplatičů. Právníci zase mohou pomoci s přípravou žalob, vyjednáváním s dlužníky a zastupováním SVJ u soudu.
Pokud máte podezření, že některý člen SVJ neplní své závazky, jak má, využijte možnost online či osobní konzultace u realitního advokáta.