Nájemní bydlení zahrnuje nejen práva a povinnosti nájemce, ale také různé životní situace, které mohou ovlivnit soužití v bytě, komunikaci s pronajímatelem či úřední postupy. Nájemce může žít v bytě s dalšími osobami, být delší dobu nepřítomen, nahlásit si trvalý pobyt nebo zmocnit někoho k vyřízení důležitých záležitostí. V některých případech stačí oznámení, jindy je potřeba doložit dokumenty nebo postupovat podle pravidel daných zákonem.
Nájemce může žít v bytě s kýmkoliv, koho přijme do své domácnosti. Tito lidé nejsou nájemci, ale žijí v bytě s nájemcem jako členové jeho domácnosti. Pokud se počet osob zvýší, je nutné to oznámit pronajímateli - nejpozději do 2 měsíců. Důvodem je zejména úprava záloh na služby.
Souhlas pronajímatele není potřeba, pokud jde o osobu blízkou nebo o případ hodný zvláštního zřetele. Osoby blízké mají při nájemním bydlení zvláštní postavení. Jde například o rodiče, děti, sourozence, manžela či partnera. Nájemce může takovou osobu přijmout do domácnosti bez souhlasu pronajímatele.
Pokud se chystáte odjet z bytu na delší dobu, například z důvodu stáže nebo hospitalizace v nemocnici, a víte, že budete pryč déle než 2 měsíce, musíte to oznámit pronajímateli. Zároveň musíte určit osobu, která v případě potřeby umožní vstup do bytu (např. kvůli opravám). Kontaktní osobou může být soused, příbuzný nebo přítel, který má klíče od bytu.
Trvalý pobyt si může nájemce v bytě přihlásit bez souhlasu pronajímatele. Totéž platí pro členy domácnosti se souhlasem nájemce. Pokud je v nájemní smlouvě zákaz přihlášení, je neplatný.
Změnu trvalého pobytu je třeba vyřídit osobně na ohlašovně, což je obecní úřad v místě nového trvalého pobytu. Při přihlášení vyplníte přihlašovací lístek k trvalému pobytu a zaplatíte správní poplatek. Občan ČR může mít na území České republiky v jednu chvíli pouze jeden trvalý pobyt.
Při některých úkonech spojených s nájemním bydlením může nájemce nebo pronajímatel pověřit jinou osobu, aby jednala jejich jménem - například při podpisu smlouvy, převzetí dokumentů nebo vyřízení formalit. Tomuto pověření se říká zmocnění. Aby bylo zřejmé i pro třetí osoby, že ke zmocnění došlo a v jakém rozsahu, vystavuje se o něm listina nazývaná plná moc.
V určitých případech musí mít plná moc podobu veřejné listiny, například pokud má zmocněnec provést právní úkon, který veřejnou listinu vyžaduje. Dokument vydaný orgánem veřejné moci nebo zákonem uznaný je například:
Různé životní situace vás mohou donutit k udělení plné moci. Chcete, aby vás zastoupil odborník v konkrétní záležitosti, nebo zrovna nejste k dispozici kvůli dovolené či pracovní cestě. Ať už potřebujete pomoc advokáta nebo převzít poštu, zastoupení může celý proces značně zjednodušit a zrychlit.
Plná moc je jednostranné právní jednání adresované třetím osobám. Sama o sobě není dohodou mezi stranami. Plná moc k zastupování je tedy prostředkem, který se zpravidla váže na jiné právní jednání, typicky smlouvu o zastupování, jinak také nazývanou jako dohoda o plné moci. Tímto prostředkem dáváte třetím subjektům vědět, že vás určitá osoba zastupuje v konkrétní záležitosti, zpravidla právě při komunikaci s nimi.
Plnou moc zpravidla sepisuje zastoupený neboli zmocnitel a je udělována zmocněnci. Zmocněncem i zmocnitelem může být jak fyzická, tak právnická osoba. V případě právnické osoby však za osobu jedná vždy její statutární orgán, reprezentovaný konkrétními fyzickými osobami.
V plné moci zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění neboli identifikaci právního jednání, ke kterému ji uděluje. Oprávnění se může vztahovat k jediné záležitosti, nebo jej lze poskytnout pro více konkrétních úkonů. Stejně tak může být plná moc udělena ke všem záležitostem blíže nespecifikovaným.
Plná moc zpravidla nevyžaduje písemnou formu. Obecně ale lze doporučit, aby ji měla. Usnadní to identifikaci oprávnění zástupce, aby bylo jasné, v jaké záležitosti a jakém rozsahu vás může zastupovat.
Pokud je udělena generální plná moc, je její písemná forma povinná. Stejně tak platí, že pokud má určité právní jednání zvláštní formu, vyžaduje se, aby plná moc byla udělena v téže formě. Z daného pravidla však existuje jistá výjimka, protože pokud se pro právní jednání vyžaduje forma veřejné listiny, například zakladatelská listina obchodní společnosti, postačí, bude-li plná moc písemná s úředně ověřeným podpisem.
Úředně ověřená plná moc není vždy jen taková, kterou vám ověří notář. Ne vždy máte ovšem povinnost udělit plnou moc v písemné podobě. Zplnomocnit někoho, aby vás zastupoval, můžete i ústně.
Pro platnost plné moci jsou důležité její náležitosti. Podpis zmocněnce není nutný, nic jím však nezkazíte. Objevuje se například následující formulace: „Zmocnění v celém rozsahu přijímám.“ Tyto náležitosti plné moci jsou základním vymezením, které by měla každá plná moc obsahovat.
Existuje několik možností, jakými může plná moc zaniknout:
Po zániku zmocnění je zmocněnec povinen vydat to, co mu zmocnitel propůjčil nebo co pro zmocnitele získal.
Plná moc se může hodit v různých situacích spojených s nájemním bydlením:
Jednou ze situací, kdy může být plná moc šikovným pomocníkem, je přepis energií. K nutnosti přepisu se můžete dostat z několika důvodů, jako je stěhování, změna nájemce, nákup a prodej nemovitosti nebo úmrtí odběratele. Pro tento případ je vhodné udělit plnou moc jednomu z nich, aby mohl veškeré papírování zajistit sám.
K přepisu energií nemusí postačovat mít s sebou pouze plnou moc, ale někteří dodavatelé požadují i další dokumenty, jako je doklad prokazující vlastnické nebo užívací právo k nemovitosti (např. kupní či nájemní smlouva) nebo předávací protokol se stavem měřicího zařízení. Samotná plná moc pro přepis energií nemusí být úředně ověřena.
Plná moc se vám může hodit také při změně dodavatele. Pokud si najdete nového poskytovatele, můžete mu jednoduše udělit plnou moc, aby vše vyřídil za vás. Nebudete tak muset sami původní smlouvu vypovídat, protože to zajistí nový poskytovatel sám. Vždy je však dobré se obeznámit s možnými následky spojenými s předčasným ukončením smlouvy, zejména u smlouvy na dobu určitou.
Je nutno upozornit, že ani na bezplatný přepis energií v případě změny odběratele nevzniká ze zákona nárok. Pokud tedy budete chtít odběrné místo přepsat na jinou osobu, může být v praxi vaše žádost o přepis vyhodnocena jako účelová a dodavatel vám ukončení smlouvy bez sankce a následný přepis odběrného místa neumožní.
Plná moc k zastupování pronajímatele je běžným právním nástrojem, kterým může pronajímatel zmocnit jinou osobu, aby ho zastupovala v konkrétních právních úkonech v rámci správy a pronájmu nemovitostí. Tato plná moc slouží jako důkaz o oprávnění jednat jménem vlastníka. V oblasti nájemního bydlení se s tímto institutem setkáváme například při předávání bytu, podepisování smlouvy, jednání s nájemcem nebo komunikaci se správcem domu.
Plná moc k zastupování pronajímatele se využívá, když pronajímatel osobně nemůže nebo nechce vykonávat určité úkony a přenáší je na jinou osobu (např. příbuzného, správce, realitní kancelář). Občanský zákoník úřední ověření obecně nevyžaduje, ale některé instituce jej mohou požadovat.
Pro uzavření nájemní smlouvy budete potřebovat především svůj doklad totožnosti - obvykle občanský průkaz, popř. cestovní pas. Může se stát, že po vás pronajímatel bude dále požadovat písemný doklad, který prokáže, že máte prostředky na uhrazení nájemného a dalších služeb.
Najít bydlení, pokud nemáte žádný příjem ani dostatek financí na úhradu nájemného, může být obtížné. Pokud už žijete v nájemním bytě, nebo byt teprve hledáte, je důležité o této skutečnosti otevřeně komunikovat s pronajímatelem. Další možností je obrátit se v vaší obci nebo městské části na obecní úřad/ úřad městské části a dotázat se na pronájem tzv. „městského bytu“ pro osoby v sociální tísni. Stát také poskytuje osobám ve finanční nouzi pomoc ve formě dávky státní sociální podpory - příspěvku na bydlení.
Předpokladem pro úhradu kauce je její výslovné ujednání. Zákon její automatickou úhradu nepředpokládá. S pronajímatelem se tedy musíte výslovně dohodnout na tom, že jste povinni kauci hradit. Stejně jako kauci samotnou, i její splatnost si můžete ujednat. Kauce může být uhrazena v hotovosti ihned při podpisu nájemní smlouvy, či na bankovní účet pronajímatele do několika pracovních dnů.
Kauce nesmí ve svém souhrnu přesáhnout částku odpovídající výši trojnásobku měsíčního nájemného. Pokud je tedy např. ujednáno nájemné ve výši 20.000 Kč, nesmí kauce převýšit částku 60.000 Kč. Kdybyste si však s pronajímatelem ujednali v nájemní smlouvě i smluvní pokutu (která také slouží k zajištění nájemcových povinností), byla by do shora uvedeného limitu (tj. trojnásobek měsíčního nájemného) započítána i výše smluvní pokuty.
Pokud ke dni skončení nájmu splníte veškeré své závazky, tj. nedlužíte nic z nájemného a byt je v pořádku předán zpět pronajímateli, je pronajímatel povinen vám kauci vrátit v plné výši. Máte také nárok na úroky ze složené kauce.
V nájemní smlouvě si s pronajímatelem sjednáte, jaké služby spojené s užíváním bytu zajišťuje pronajímatel a jaké si musíte zajistit sám (např. elektrická energie či plyn). Za služby spojené s užíváním bytu se dle zákona č. 67/2013 Sb. považují například dodávka vody, odvádění odpadních vod, dodávka tepla a teplé vody, případně osvětlení společných prostor.
Úhradu za služby je možné sjednat dvojím způsobem - buď ve formě paušální platby, nebo formou záloh na skutečnou výši nákladů. Pokud je platba za služby v nájemní smlouvě sjednána paušálně, nevyúčtovává se. Pokud je platba za služby sjednána jako zúčtovatelná záloha, pronajímatel je povinen vám skutečnou výši nákladů za jednotlivé služby vyúčtovat vždy za zúčtovací období (typicky kalendářní rok) a vyúčtování vám doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Pronajímatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu za služby v míře, která odpovídá změně ceny služby.
Pokud pronajímatel souhlasí s uzavřením smlouvy s více osobami, doporučujeme volit tuto variantu - tzv. společný nájem (dle ustanovení § 2270 občanského zákoníku). Společní nájemci mají totiž stejná práva i povinnosti a jsou zavázáni společně a nerozdílně. To znamená, že takoví spolubydlící jsou povinni plnit tzv.
V opačném případě, bude-li jako nájemce v nájemní smlouvě uvedena jen jedna osoba (jeden ze spolubydlících), je tato osoba zavázána z nájemní smlouvy sama, tj. zejména je na ní, aby řádně a včas hradila nájemné a další platby spojené s užíváním bytu. Osoba uvedená jako nájemce by si měla se svými spolubydlícími jasně sjednat, kdy jí ostatní budou platit svůj podíl na nájemném a zálohách na služby.
Rozdělení plateb za nájem bytu mezi spolubydlícími si můžete dohodnout buď rovnoměrně - tj. Aby nedocházelo ke zbytečným sporům mezi spolubydlícími, doporučujeme sjednat stručnou písemnou dohodu o spolubydlení, kde si společně dohodnete pravidla společného fungování v bytě.
Ano, obecně můžete žít v bytě s kýmkoliv dalším, avšak za splnění určitých podmínek. Osoby žijící s vámi trvale v bytě se označují jako „členové domácnosti“. Pokud to nemáte výslovně uvedeno v nájemní smlouvě, k přibrání dalšího člena domácnosti nepotřebujete souhlas pronajímatele. Pokud je tato podmínka uvedena v nájemní smlouvě, vždy vám musí pronajímatel dát předem písemný souhlas.
Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a umožňuje žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Zvýšení i snížení počtu členů domácnosti v bytě jste povinen pronajímateli ohlásit bez zbytečného odkladu (tzn. v řádu dnů).
Vedle členů domácnosti s vámi může v nájemním bytě žít i podnájemce, tedy můžete dát např. jeden pokoj do tzv. podnájmu. To znamená, že vlastně „pronajmete“ neužívanou či málo užívanou část bytu a budete za to od svého podnájemce požadovat nájemné. Pokud nemáte v úmyslu v nájemním bytě dál žít a chcete ho dát do podnájmu celý, předchozí souhlas pronajímatele potřebujete vždy, a to opět písemně.
Ano, jako nájemce si do bytu můžete brát hosty a pronajímatel vám to nemůže zakázat ani omezit. Pokud by nájemní smlouva obsahovala ustanovení, které vám zakazuje vodit si do bytu návštěvy, je takové ustanovení neplatné a nemusíte se jím řídit. Je však rozdíl mezi hostem a tzv. členem domácnosti.
Ano, pronajímatel má právo vstoupit do bytu. Ve většině případů vám tento záměr musí předem ohlásit, a to v přiměřené době (typicky alespoň v řádu několika dnů). Je vhodné si ujednat v nájemní smlouvě, jak moc dopředu musí pronajímatel zamýšlený vstup do bytu ohlásit. Rozsah a četnost vstupů musí být omezeny na konkrétní účel (prohlídku, opravu nebo údržbu).
Do bytu může pronajímatel vstoupit bez ohlášení jen z výjimečných důvodů, které jsou vyjmenovány v občanském zákoníku. Tím hlavním důvodem je předejití škodě, tedy např. v případě protékající vody nebo přímo hrozícího požáru. Pokud se nájem chýlí ke konci (zbývají poslední 3 měsíce), musíte v této době pronajímateli umožnit vstup do bytu za účelem konání prohlídek jiným zájemcům o pronájem, jestliže vám to v přiměřené době předem oznámí (opět se jedná řádově o dny). Jako nájemce máte právo být při takové prohlídce přítomen.
Ano, byt si můžete upravit, obecně však pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Menší změnu (např. Souhlas k provádění změn může být buď už součástí nájemní smlouvy, nebo může být udělen zvlášť pro konkrétní případ.
V případě, že změnu potřebujete provést kvůli svému zdravotnímu postižení nebo zdravotnímu postižení členů vaší domácnosti a pronajímatel s ní bez vážného a spravedlivého důvodu nesouhlasí, můžete se obrátit na soud. U soudu pak můžete požadovat, aby soud nahradil souhlas pronajímatele. Náklady na úpravu hradíte vy (pokud se s pronajímatelem výslovně nedohodnete, že je ponese on).
Pronajímatel má po celou dobu trvání nájmu právo byt prodat nebo darovat. Při prodeji či darování bytu však nájem nezaniká a práva a povinnosti pronajímatele přecházejí na nového vlastníka bytu. Na nového pronajímatele však nepřecházejí ty povinnosti, které byly v nájemní smlouvě ujednány nad rámec zákona.
Nový pronajímatel vám nemůže dát výpověď z bytu kvůli tomu, že se změnil vlastník pronajímaného bytu. Tu by vám mohl dát pouze tehdy, pokud by uplatnil některý z tzv. výpovědních důvodů.
V českých zákonech nic jako „trvalé bydliště“ nebo „přechodné bydliště“ nenajdete. Právní řád pracuje pouze s termíny „trvalý pobyt“ a „bydliště“. Trvalý pobyt (často chybně označovaný jako trvalé bydliště) je úřady zapsané místo vašeho pobytu. Slouží zejména k evidenci obyvatel a pro styk s úřady. Na tuto adresu vám budou zpravidla zasílány důležité úřední a soudní dokumenty a je jedno, zda se na daném místě vyskytujete.
Bydlištěm je místo, kde skutečně dlouhodobě bydlíte bez ohledu na to, zda je toto místo někde evidováno. Bydliště můžete měnit často bez povinnosti to někomu ohlašovat a můžete jich mít i více. S bydlištěm bývá také často spojena adresa pro doručování pošty, neboť je pro vás výhodnější si dokumenty nechat doručovat tam, kde se skutečně vyskytujete.
Ne, jako nájemce máte právo chovat v bytě zvíře. Podmínkou je, že takový chov nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
Údržbu bytu lze rozdělit na běžnou údržbu a větší opravy. V zásadě platí, že vy jako nájemce máte na starosti běžnou údržbu a drobné opravy, zatímco pronajímatel musí udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a hradit větší opravy bytu. Vy byste se měl postarat například o pravidelný úklid, čištění a udržování spotřebičů, výměnu žárovek, či opravy dveří či oken, a další opravy, které nepřesáhnou částku 1.000 Kč.
Pronajímatel má obecnou povinnost udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání. Pokud se máte stěhovat do bytu, který je v havarijním stavu, můžete odmítnout se do bytu nastěhovat do doby, než ho pronajímatel dá do pořádku; v této době nejste povinen platit nájemné.
Pokud se stane, že jako nájemce v bytě něco rozbijete, je potřeba o tom informovat pronajímatele, tedy vlastníka bytu. Rozbitou věc či poškozenou část bytu si také vyfoťte. V případě poškození bytu (ať už způsobeného omylem, či úmyslně) budete mít jako nájemce povinnost nahradit pronajímateli škodu.
Pokud jste na začátku nájmu složil kauci (jistotu), může ji pronajímatel na náhradu škody použít. Pokud by výše škody byla vyšší než složená kauce, bude třeba zbývající částku doplatit. Stejně tak je možné škodu uhradit z pojištění nájemce, má-li nějaké pojištění odpovědnosti sjednané.
Častým vlastníkem bytového domu je fyzická osoba. Ta je zapsána jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí. Pokud je dům ve spoluvlastnictví více osob, musí být v katastru zapsány všechny a jejich podíl. V tomto případě by vás měl ten z vlastníků, který s potenciálními nájemci jedná, informovat, zda a na jakém základě (např. plná moc) má právo zastupovat spoluvlastníky a pronajímat byty, resp. uzavírat nájemní smlouvy.
Fyzická osoba vlastnící byt či dům, který pronajímá, nemusí mít živnostenský list. Příjmy, resp. zisk z pronájmu pak dává do daňového přiznání. Družstevní byty nevlastní družstevníci, ti mají v družstvu „pouze“ družstevní podíl, jehož součástí je také právo nájmu bytu.
Rodinná domácnost má v případě pronájmu bytu tu nejvyšší ochranu. Pronajímatel musí respektovat tuto skutečnost nejen při uzavírání nájemní smlouvy, ale především při jejím ukončení. Běžným případem je, že uzavře smlouvu s nájemcem, který se v průběhu bydlení v dané nemovitosti vdá/ožení. Když se k němu partner přistěhuje, vznikne v bytě rodinná domácnost. V tomto případě pak nájemní právo k danému bytu automaticky vznikne i jeho manželce/manželovi.
Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (např. smlouva o nájmu osobního automobilu), patří smlouva o nájmu bytu mezi ty, které musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě. Pokud smluvní strany v rozporu s tímto pravidlem neuzavřely nájemní smlouvu písemně, platí, že pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci bytu neplatnost smlouvy pouze pro tento její nedostatek.
Pokud se jedná o obsahové náležitosti nájemní smlouvy, tato by měla obsahovat především přesné označení nájemce a pronajímatele, a to jménem a příjmením, datem narození a údajem o trvalém, případně faktickém místě jeho bydliště.
Nájemce by si při uzavírání nájemní smlouvy měl předem prověřit, na základě čeho a zda vůbec má osoba, se kterou o nájmu jedná, právo dát byt do nájmu. Pokud je pronajímatel vlastníkem bytové jednotky nebo domu, v němž se byt nachází, měl by se při uzavírání nájemní smlouvy zájemci o nájem prokázat výpisem z katastru nemovitostí.
Pokud se jedná o byt ve spoluvlastnictví více osob, nájemní smlouva by měla obsahovat označení všech těchto spoluvlastníků. Pokud smlouvu o nájmu bytu s nájemcem nepodepisují všichni spoluvlastníci, ale pouze jeden z nich jako společný zástupce nebo třetí osoba jako zmocněnec spoluvlastníků, pak by přílohou nájemní smlouvy měl být i originál nebo alespoň úředně ověřená kopie plné moci udělené takovému společnému zástupci spoluvlastníků.
Dále by nájemní smlouva měla obsahovat určení doby nájmu bytu. Pokud se smlouva o nájmu bytu uzavírá na dobu určitou, je doba nájmu vymezena zpravidla určením přesného dne skončení nájmu (např. nájem skončí dne 31. 12. 2017), nebo měsíci, případně lety trvání (např. nájem bytu se uzavírá na dobu 6 měsíců). Pokud není doba trvání nájmu ve smlouvě uvedena, neznamená to neplatnost nájemní smlouvy. V takovém případě platí, že se nájem uzavírá na dobu neurčitou a jeho skončení je možné pouze na základě důvodů zákonem stanovených.
tags: #plna #moc #povinnosti #najemce