S účinností nového občanského zákoníku došlo k významným změnám v právní úpravě bytového vlastnictví a společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jednou z klíčových změn je snížení kvór pro hlasování na shromáždění vlastníků. Původním záměrem tvůrců zákona bylo zjednodušit schvalovací procesy pro nezbytné úkony, jako jsou rekonstrukce domu nebo sjednávání úvěrů. V praxi však tato úprava může vést k tomu, že pro schválení důležitých rozhodnutí stačí teoreticky i méně než třetina hlasů vlastníků domu.
Dle nového občanského zákoníku je společenství vlastníků jednotek (SVJ) právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správa domu v tomto kontextu zahrnuje veškeré činnosti, které jsou v zájmu všech spoluvlastníků nezbytné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek, a to včetně zachování nebo zlepšení společných částí. To se týká i rekonstrukcí domu a jeho stavebních úprav, které mohou být v závislosti na stavu nemovitosti nevyhnutelné, i když na ně nemusí být dostatek prostředků ve fondu oprav. Nová pravidla proto umožňují řešit tyto situace i prostřednictvím úvěru.
Nová právní úprava sice nemění základní princip, že provedení rekonstrukce domu je třeba schválit na shromáždění vlastníků jednotek, avšak ke schválení rekonstrukce je podle nového občanského zákoníku v drtivé většině případů zapotřebí již pouze nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků. Shromáždění je usnášeníschopné, pokud jsou přítomni vlastníci, kteří disponují alespoň nadpoloviční většinou všech hlasů. Počet hlasů jednotlivých vlastníků se, stejně jako dříve, odvíjí od jejich podílů na společných částech domu. Toto obecné pravidlo platí pro jakékoli rozhodnutí shromáždění, včetně hlasování o formě financování rekonstrukce. Teoreticky tak může rozhodnutí o opravách a úvěru na ně podpořit pouhých 26 % vlastníků.
Je však důležité poznamenat, že toto obecné pravidlo nemusí být aplikováno bez výjimky. Stanovy SVJ mohou totiž hlasování zpřísnit. Mnohá SVJ stále používají své staré stanovy schválené před účinností nového občanského zákoníku (stanovy se musely přizpůsobit nové právní úpravě nejpozději do konce roku 2016). Tyto staré stanovy, často vycházející z vzorových stanov, obvykle výslovně stanovovaly přísnější hlasovací kvóra. V takovém případě mají úpravy ve stanovách přednost před obecnou právní úpravou, a je nutné se jimi při hlasování řídit, nebo nejprve odhlasovat změnu stanov (za přítomnosti notáře).
Banky obvykle poskytují společenstvím vlastníků úvěry na rekonstrukci bytových domů bez nutnosti zástavy, a to i ve vyšších částkách v řádech milionů korun. Tyto úvěry jsou ze zákona kryté. Vlastníci jednotek ručí za závazky SVJ v poměru svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu, stejně jako tomu bylo i podle starých pravidel. To znamená, že pokud by SVJ úvěr řádně nesplácelo, může banka svůj nárok uspokojit na jeho členech.
Samotný úvěr splácí bance SVJ. V praxi se na splácení úvěru obvykle podílejí všichni vlastníci bytů svými měsíčními příspěvky do fondu oprav, a to i ti, kteří s rekonstrukcí a jejím financováním úvěrem nesouhlasili. Příspěvky musí být stanoveny v takové výši, aby pokryly všechny výdaje SVJ, včetně splátek úvěru. V souvislosti se zřízením úvěru tak často dochází k navyšování příspěvků, což je rovněž nutné schválit na shromáždění.
V rámci SVJ je možné se dohodnout i na odlišném způsobu financování rekonstrukce pro jednotlivé členy. Vše závisí na dohodě schválené na shromáždění. Členové, kteří mají dostatek finančních prostředků na úhradu svého podílu na nákladech rekonstrukce ihned, mohou tyto prostředky složit na účet SVJ najednou a dále se na splácení úvěru nepodílet. Výhodou pro tyto vlastníky je, že ušetří na úrocích z úvěru.
Je však třeba zdůraznit, že v případě, kdy úvěr nebude řádně splácen, vnitřní dohoda v rámci SVJ banku nijak neovlivní. Banka může v případě nedodržení splátek vymáhat dluh na všech vlastnících. Vlastníci totiž ze zákona odpovídají za závazky SVJ, a od tohoto pravidla se nelze ve vztahu k jiným subjektům odchýlit. Pokud by se banka uspokojila na vlastníkovi, který měl v rámci SVJ svou část nákladů na rekonstrukci splacenou, nezbývá tomuto vlastníkovi nic jiného než vymáhat zaplacení těchto peněz na těch, jejichž zaviněním nebyl úvěr řádně splácen.
V případě, že vlastník nesouhlasí s rozhodnutím shromáždění o rekonstrukci či formě financování a cítí se tímto rozhodnutím značně znevýhodněn nebo poškozen, může se bránit u soudu. Může také soudu navrhnout, aby dočasně zakázal SVJ jednat podle napadeného rozhodnutí.
Návrh musí být podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět. Jinak toto právo vlastníka zaniká.
Každý vlastník bytu v domě se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) se setkává se dvěma pravidelnými platbami: zálohami na služby a příspěvky na správu domu a pozemku, často označovanými jako "fond oprav". Ačkoliv obě platby mohou být hrazeny společně, jejich právní povaha a účel se liší.
Zálohy na služby slouží k úhradě běžného provozu bytu a zajišťují dodávku energií, vody, odvoz odpadu, úklid společných prostor, provoz výtahu a další služby spojené s užíváním bytu. Vlastník jednotky má povinnost hradit tyto zálohy dle § 1181 občanského zákoníku. SVJ jako poskytovatel služeb obvykle zajišťuje tyto dodávky a služby. Způsob rozúčtování nákladů na jednotlivé služby musí být stanoven ve stanovách nebo schválen shromážděním SVJ.
O výši měsíčních záloh může rozhodovat shromáždění nebo, pokud to stanoví stanovy, výbor SVJ. Výše záloh je obvykle stanovena jako měsíční podíl z ročních nákladů, odvozený z minulých období nebo předpokládaných nákladů aktuálního roku. Pokud nedojde k dohodě nebo rozhodnutí příslušného orgánu, platí zákonné pravidlo: záloha se stanoví podle posledního zúčtování nebo předpokladu aktuálních cen.
SVJ jako poskytovatel služeb je povinno provést roční vyúčtování záloh, a to nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. O každé změně výše záloh musí být vlastníci jednotek prokazatelně informováni, nejčastěji prostřednictvím evidenčního listu.
Tento příspěvek, často nesprávně označovaný jako "fond oprav", slouží k zajištění chodu a dlouhodobé údržby domu jako celku. Je určen na krytí nákladů, které nejsou každodenní, ale jsou nezbytné, jako jsou opravy střechy, výměna stoupaček, pořízení nového výtahu, revize či stavební úpravy. Tento příspěvek se skládá z příspěvku na správu domu a pozemku (§ 1180 odst. 1 OZ), jehož výše se určuje v poměru k podílu na společných částech, a příspěvku na vlastní správní činnost (např. odměny členů výboru, vybavení kanceláře), jejichž výše se určuje na každou jednotku rovným dílem.
O výši měsíčních příspěvků a jejich případné změně je vždy nutné rozhodnout na shromáždění. Ze zasedání shromáždění musí výbor SVJ uschovat zápis. Pokud je rozhodnuto o změně výše příspěvku, je třeba každému vlastníkovi jednotky prokazatelně doručit evidenční list s jasně stanovenou celkovou výší měsíčního příspěvku a datem, od kdy je platný.
Na rozdíl od záloh na služby se příspěvek do fondu oprav nevyúčtovává, ale převádí se do dalšího období. Tyto příspěvky se ani při převodu jednotky nevypořádávají.
SVJ jako právnická osoba musí pamatovat na zdanění svých příjmů. Primárním zdrojem příjmů jsou příspěvky členů, ale existují i další možnosti, například pronájem majetku. Je důležité rozlišovat příjmy SVJ od příjmů jednotlivých vlastníků.
Podle zákona o daních z příjmů (ZDP) je SVJ obecně považováno za standardního poplatníka. Povinnost podat daňové přiznání vzniká pouze v případě, že SVJ má příjmy, které jsou předmětem daně a zároveň nepodléhají srážkové dani. Zdanění podléhají například úroky z vkladů na bankovních účtech SVJ, pokuty a úroky z prodlení, penále, smluvní pokuty, pojistné plnění a příjmy z nakládání s majetkem SVJ.
Příjmy z nájmu společných částí domu (např. pronájem sušárny, střechy pro anténu) však nejsou příjmem SVJ, ale jednotlivých vlastníků. Tyto příjmy si vlastníci zdaňují individuálně. SVJ by tyto příjmy mělo vlastníkům náležitě vyplatit, nebo je lze po dohodě formou zápočtu použít na úhradu závazků vlastníků vůči SVJ.
SVJ nelze považovat za veřejně prospěšného poplatníka a nemůže uplatňovat odpočitatelné položky, jako tomu bylo dříve.
Poplatníkem daně z nemovitých věcí je zpravidla vlastník nebo spoluvlastník nemovitosti. V praxi to bývají častěji jednotliví vlastníci, ale i SVJ může být v určitých případech poplatníkem.
SVJ se stává plátcem daně z přidané hodnoty (DPH), pokud překročí obrat 1 milionu Kč. Do obratu se však nezapočítávají plnění, která nejsou považována za zdanitelná, zejména ta poskytovaná členům SVJ pro jejich bytové potřeby. Do obratu se naopak započítávají obdobná plnění poskytovaná právnickým osobám nebo nečlenům SVJ.
Občanský zákoník nevyžaduje členění příspěvku na správu domu podle účelu použití. V praxi se však osvědčilo rozdělení na dvě části:
Toto rozdělení umožňuje účetně oddělit finanční zdroje určené na dlouhodobé investice od prostředků na běžné náklady, což usnadňuje kontrolu tvorby a použití těchto prostředků.
Je důležité si uvědomit, že příspěvky na správu domu nesprávně označované jako "fond oprav" nemají povahu fondu v účetním smyslu, protože nejsou tvořeny ze zisku nebo vkladů, ale ze záloh nebo výnosů. Navíc z těchto příspěvků SVJ hradí i jiné náklady než jen opravy.
tags: #snizeni #prispevku #svj