Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je v českém právu označení právnické osoby, obdobné spolku, jejíž hlavní činností je zajišťovat správu cizího majetku. Tímto majetkem je konkrétně dům s jednotkami a případně pozemek. Budova může být rozdělena na jednotky a společné části podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nebo podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Oba typy jednotek jsou vzájemně nekompatibilní; v budově mohou existovat pouze jednotky téhož druhu.
Samotné rozdělení budovy nastává projevem vůle vlastníka budovy. Dokument o tomto rozdělení se ukládá do sbírky listin katastru nemovitostí. Správa domu může být zajišťována buď správcem, nebo právnickou osobou SVJ, jejíž členy jsou povinně ze zákona všichni vlastníci jednotek v domě.
V českých právních předpisech se označení „společenství vlastníků jednotek“ používá od roku 1994 ve třech různých, velmi odlišných významech. Historicky vznikly a stále trvají tři typy právních vztahů podle dvou právních předpisů. Se všemi třemi významy „společenství vlastníků jednotek“ je možno se dnes setkat; existují vedle sebe stále, i po zrušení zákona č. 72/1994 Sb.
Jedná se o bezformální skupinu vlastníků jednotek a zároveň spoluvlastníků společných částí domu. Nejedná se o právnickou osobu. Tato společenství vznikala rozdělením budovy na jednotky do 31. 12. 2013 a převodem jednotek novým vlastníkům. Stále existují v domech, kde po rozdělení nejsou splněny podmínky pro vznik právnické osoby SVJ. Počet těchto společenství je odhadem kolem 6000, nejsou však nikde evidována. Vlastníci jednotek si mohou sjednat správu domu prováděnou jinou osobou (správce) na základě individuálních smluv.
Toto společenství je právnickou osobou, která ze zákona vykonává správu domu se společnými částmi a jednotkami (1994). Tyto právnické osoby vznikaly od 1. 7. 2000 do 31. 12. 2013. Jejich vznik byl automatický (ze zákona) po splnění stanovených podmínek - pokud bylo v domě alespoň pět jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků. Tyto právnické osoby se i nadále řídí ve svých vnitřních poměrech svými stanovami. Právní subjektivitu a právní způsobilost těchto osob upravuje zákon č. 72/1994 Sb. Tato (nyní zrušená) právní úprava zůstává vůči účastníkům závazkových a vlastnických vztahů účinná i nadále, viz § 3028 zákona č. 89/2012 Sb.
V novém Občanském zákoníku zcela chybí přechodové ustanovení pro tyto právnické osoby a absentuje jakákoliv zmínka o nich, což je všeobecně známé opomenutí zákonodárce.
Jde o právnickou osobu, která ze zákona vykonává správu domu rozděleného na jednotky (2012) ode dne 1. 1. 2014. Tyto právnické osoby vznikají po dni účinnosti nového Občanského zákoníku, od 1. 1. 2014. Jejich vznik je standardní: založení přijetím zakladatelského dokumentu (stanov) všemi vlastníky jednotek v domě a následně vznik právnické osoby zápisem do veřejného seznamu (rejstříku společenství vlastníků jednotek).
Tyto právnické osoby se ve svých vnitřních poměrech od počátku řídí speciální částí zákona č. 89/2012 Sb. o bytovém spoluvlastnictví. Ve věcech, které nejsou ve speciálních ustanoveních zákona upraveny odlišně, se použije část zákona č. 89/2012 Sb. o spolku. Počet těchto SVJ (2012) je přibližně 4000 a další právnické osoby tohoto typu vznikají průběžně. SVJ (2012) může vzniknout i pro dům s jednotkami (1994), kde nevzniklo SVJ (2000) do 31. 12. 2013.
Správa domu rozděleného na společné části a jednotky (1994) podle zákona č. 72/1994 Sb. zahrnuje pouze správu, provoz a opravy společných částí domu (§ 9 zákona č. 72/1994 Sb.). SVJ (2000) je oprávněno sjednávat smlouvy ohledně společných částí, uskutečňovat či zajišťovat dodávky služeb spojených s užíváním jednotek (1994), a pojištění společných částí domu (§ 9a zákona č. 72/1994 Sb.).
SVJ je vůči domu pouze sluhou vlastníka, správcem cizího majetku. Právní způsobilost právnické osoby SVJ (2000) nezahrnuje rozhodování o technickém zhodnocení domu (modernizace a rekonstrukce, stavební úpravy - nástavby, přístavby, vestavby). Rozhodování o těchto záležitostech náleží vlastníkům jednotek, viz § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. Právnická osoba samozřejmě není oprávněna rozhodovat ani o změně vnitřního uspořádání domu, ani o změně spoluvlastnických podílů na společných částech.
Správa domu rozděleného na jednotky (2012) podle zákona č. 89/2012 Sb. je definována poněkud jinak, šířeji. Zahrnuje vše, co nepatří vlastníkům jednotek (2012) a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné uskutečnit pro zachování nebo zlepšení společných částí. To zahrnuje stavební úpravy, zřízení, udržování nebo zlepšení všech společných částí domu a pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Právnická osoba vykonává správu společných částí domu namísto vlastníků jednotek.
Vzhledem k nesystematickému vložení právní úpravy bytového vlastnictví do (již hotového) návrhu občanského zákoníku došlo k tomu, že správa domu v režimu bytového vlastnictví se naprosto odlišuje od obecné úpravy prosté i plné správy cizího majetku v občanském zákoníku. Některé výkladové problémy se snažila překlenout judikatura, když dovodila, že správa domu prováděná právnickou osobou SVJ je výkonem tzv. "nepřímého zastoupení" vlastníka domu, kdy SVJ vykonává správu svým vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a na vlastní náklad, avšak plody a užitky z této činnosti náleží vlastníkům jednotek.
Členem SVJ v obou typech právnických osob je vždy vlastník jednotky. Je-li vlastník jednotky plurální (spoluvlastníci jednotky), vystupují vůči SVJ jako jedna osoba.
V domech, kde nevzniklo SVJ jako právnická osoba, rozhodují o společných částech vlastníci jednotek buď na shromáždění, nebo podepisováním listiny. V domech, kde vzniklo SVJ jako právnická osoba, se shromáždění vlastníků jednotek stává zároveň nejvyšším orgánem této právnické osoby.
Výkonným orgánem právnické osoby je její statutární orgán (výbor, či předseda, v SVJ (2000) označovaný „pověřený vlastník“). Člen statutárního orgánu nemusí být vlastníkem jednotky v domě. SVJ může tvořit další orgány, jsou-li uvedeny ve stanovách (např. kontrolor, kontrolní komise atd.). Na členy volených orgánů všech typů SVJ se vztahuje povinnost podle § 159 zákona č. 89/2012 Sb.
Pro právnickou osobu SVJ (2012) je specifické, že nevzniká ze zákona. Povinnost založit SVJ vzniká ze zákona v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Stát však založení ani vznik právnické osoby SVJ nijak nevynucuje. Po dosažení počtu pěti jednotek a čtyř vlastníků však není možné dále navyšovat počet vlastníků jednotek; katastrální úřad v takovém případě odmítne provést vklad vlastnického práva k převáděné jednotce, dokud nebude prokázán vznik SVJ (§ 1198 zákona č. 89/2012 Sb.).
SVJ (2012) se založí schválením stanov, které mají podobu veřejné listiny. Veřejná listina se však nevyžaduje, jestliže SVJ zakládá jediná osoba (například developer). Pokud má některý zakladatel SVJ většinu hlasů, stává se správcem domu a pozemku. Na správu se používají stanovy a pro rozhodování ve věcech správy se používají ustanovení o shromáždění. Správce svolává vlastníky jednotek k rozhodování. Při rozhodování se nepřihlíží k hlasům, které má správce navíc oproti zbytku vlastníků jednotek.
Statutárním orgánem je výbor, pokud však stanovy neurčí, že statutárním orgánem je předseda společenství vlastníků. Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé k usnesení, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů.
Vlastníci jednotek mohou rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků (elektronicky), připouštějí-li to stanovy (§ 158 zákona č. 89/2012 Sb.). K přijetí rozhodnutí se vyžaduje dosažení většiny uvedené v zákoně, případně ve stanovách, pokud stanovy vyžadují vyšší počet hlasů; není-li hlasovací kvorum určeno, hlasuje se nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek (§ 1206 zákona č. 89/2012 Sb.).
Při rozhodování o záležitostech, které jsou obsahem prohlášení, však SVJ není způsobilé rozhodovat. Rozhodují sami vlastníci jednotek mezi sebou, a na toto jejich rozhodování se použije ustanovení § 1169 zákona č. 89/2012 Sb.
Statutární orgán svolává zasedání shromáždění minimálně jednou ročně. Zasedání shromáždění je nutno svolat ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně 30 dnů před jeho konáním. Zasedání se svolává pozvánkou v souladu se stanovami. Pokud k ní nejsou připojeny podklady týkající se pořadu jednání, je svolavatel povinen umožnit každému vlastníkovi jednotky včas se s nimi seznámit. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad jednání, přičemž místo a čas musí co nejméně omezovat možnost členů se ho účastnit.
Přehlasovaný vlastník jednotky nebo i SVJ může z důležitého důvodu navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Není-li svolané shromáždění způsobilé se usnášet, může osoba, která je oprávněna zasedání shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Návrh o hlasování mimo zasedání shromáždění musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Rozhodnutí se v tomto speciálním případě přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů (§ 1214 zákona č. 89/2012 Sb.).
Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení.
SVJ musí vést účetnictví a plnit řadu administrativních povinností. To zahrnuje například sledování plateb, vystavování dokladů, podávání daňových přiznání nebo uchovávání důležitých dokumentů. Pro mnohé členy výboru to může být složité a časově náročné, zvlášť pokud nemají s účetnictvím zkušenosti. Mnohá SVJ si najímají profesionální správcovské firmy, které se o účetnictví i administrativu postarají. Pomáhá také, když se členové výboru průběžně vzdělávají v oblasti práva a financí. Existují také pokročilé počítačové programy pro správu SVJ.
SVJ zajišťuje technický provoz domu a řeší problémy související s jeho funkcionalitou (např. poruchy výtahu, topení, elektřiny nebo vody, zajišťují se pravidelné revize). Stejně tak kontroluje technický stav celého domu. Aby šlo vše hladce, je dobré mít uzavřené servisní smlouvy s ověřenými dodavateli. Pomáhá i jasný systém, kam mohou obyvatelé hlásit poruchy. Důležitá je i pravidelná preventivní údržba, která předchází větším problémům.
SVJ řeší otázky spojené s energetickou náročností budovy a možnostmi úspor. V mnoha domech jsou vysoké účty za vytápění a ohřev vody způsobeny zastaralými technologiemi nebo špatnou izolací. Aby se tyto problémy vyřešily, je důležité provést energetický audit. Ten ukáže, kde dům ztrácí energii a jaké kroky je potřeba podniknout. Mezi nejúčinnější řešení patří investice do zateplení, výměny oken a modernizace topných systémů. Stojí za to zjistit, jaké dotace jsou k dispozici.
SVJ často vystupuje jako prostředník při řešení sporů mezi sousedy. Mezi nejčastější problémy patří stížnosti na hluk, narušování nočního klidu, neshody ohledně stavebních úprav v bytech, nebo konflikty spojené s chováním domácích zvířat. Aby se těmto problémům předešlo, je klíčové mít v domovním řádu jasně stanovená pravidla. SVJ by mělo nestranně prošetřit každou stížnost a pokusit se najít smírné řešení.
Mezi nejčastější problémy patří nedostatek peněz ve fondu oprav. Dále rozdílné názory vlastníků na to, co má být opraveno jako první. Velkým problémem SVJ je řešení situací, kdy někteří vlastníci neplatí své příspěvky na správu domu. Dluhy jednotlivých vlastníků mohou vážně ohrozit fungování celého společenství. Chybějící peníze komplikují plánované opravy, ohrožují běžný provoz domu a narušují plánování rozpočtu. Proto je důležité pravidelně kontrolovat, kdo platí včas. V případě problémů je nutné jednat co nejdříve - posílat dlužníkům upomínky nebo se domluvit na splátkovém kalendáři. Pokud to nepomůže, nezbývá nic jiného, než přistoupit k soudnímu vymáhání.
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Pokud vlastníci jednotek aktivně nekonají a společenství vlastníků nezaloží, znemožní tím zápis vlastnického práva k jednotce převáděné dalšímu vlastníkovi až do doby, kdy bude prokázán vznik společenství vlastníků. Při koupi jednotky je tedy nutné mimo jiné ověřit, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků a zda takové společenství bylo založeno (schválením stanov) a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků. V opačném případě příslušný katastrální úřad nezapíše vlastnické právo nabyvatele k převáděné jednotce do katastru nemovitostí.
Poměrně kontroverzním ustanovením v úpravě bytového spoluvlastnictví je ručení vlastníků za dluhy společenství vlastníků, a to v poměru podle velikosti jejich podílu na společných částech domu. Pokud tedy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu neplní své povinnosti plynoucí např. ze smlouvy o úvěru, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníkovi jednotky, a to až do výše jeho podílu na celkovém dluhu.
Obdobně jako v případě jiných právnických osob je nutné rozlišovat založení společenství vlastníků jednotek a jeho vznik. Vzniku společenství vlastníků předchází vznik samotných jednotek (bytů). Jednotky mohou vzniknout prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.
Jak již bylo zmíněno, společenství mají vlastníci jednotek založit v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Zakládá-li se společenství vlastníků schválením stanov, je nutné, aby jejich přijetí na ustavující schůzi bylo schváleno většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Mimo ustavující schůzi je nutná shoda všech vlastníků jednotek na obsahu stanov. Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou (notářským zápisem), která obsahuje schválený text stanov.
Zákon přiznává právo založit společenství vlastníků schválením stanov i jedinému vlastníku všech jednotek. Ke změně stanov před vznikem společenství vlastníků se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet.
Stanovy společenství vyžadují formu veřejné listiny (tj. notářského zápisu). Údaj o prvních členech statutárního orgánu je možné ze stanov později vypustit, kdy toto rozhodnutí mohou stanovy svěřit do působnosti statutárního orgánu.
SVJ se ruší dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě. Lze ho zrušit také společným rozhodnutím vlastníků, pokud bylo sdružení vlastníků založeno dobrovolně, nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět.
tags: #spolecenstvi #vlastniku #jatnikova