V malých společenstvích vlastníků jednotek (SVJ), jako je například SVJ s deseti bytovými jednotkami, se často setkáváme s komplikovanými situacemi týkajícími se financování oprav a správy společných částí domu. V roce 2014, po založení SVJ, byla provedena výměna původních dřevěných oken za plastová, jelikož ta původní dosahovala stáří minimálně 50 let. Tato rozsáhlá akce byla financována z 12letého úvěru, neboť SVJ bylo nově založeno a výměna oken byla nezbytně nutná a nebylo možné na ni dlouhodobě spořit.
Ve dvou půdních bytech se tehdy okna neměnila. Důvodem bylo, že v každém z těchto bytů se nacházela dvě střešní okna, která byla v té době stará přibližně 15 let. Tato výměna proběhla při pozdější rekonstrukci střechy a okna byla v dobrém stavu. V současnosti, v roce 2024, však i tato střešní okna dosloužila, což se projevilo zatékáním a tvorbou plísní. Jejich výměna se stala nezbytnou.
Pro malé SVJ s omezeným fondem oprav, který je udržován tak, aby pokryl povinné revize, běžnou údržbu a splácení stávajícího úvěru, představuje tato situace finanční výzvu. V současnosti fond oprav disponuje přibližně 50 000 Kč, zatímco odhadovaná cena výměny čtyř střešních oken činí 90 000 Kč. SVJ se rozhodlo, že není rozumné vyčerpat fond oprav do nuly a zároveň si vzít další úvěr, obzvláště s ohledem na aktuální výši úrokových sazeb.
Na shromáždění vlastníků byl proto přednesen návrh, aby majitelé bytů solidárně zafinancovali výměnu oken ze svých prostředků. Následně by jim byla snížena měsíční platba do fondu oprav až do úplné návratnosti investice. Tento návrh byl jedním z majitelů přijat: zajistil firmu, předložil cenovou nabídku na shromáždění, která byla schválena, a práce byly realizovány.
Druhý majitel bytu však odmítá na tento postup přistoupit a požaduje buď vrácení všech peněz z fondu oprav, nebo aby si SVJ vzalo další úvěr. Bez předložení jakékoli cenové nabídky nebo žádosti o hlasování na shromáždění tento vlastník pouze vznáší požadavky. Opakovaně mu bylo vysvětlováno, že fond nemůže být vyčerpán do nuly. Vzhledem k tomu, že dům je vytápěn uhlím a kotel je ve stavu, který vyžaduje neustálou pozornost, bylo odhlasováno navýšení příspěvků do fondu oprav na dvojnásobek s cílem rychlejšího naspoření finančních prostředků. Navzdory těmto snahám hrozí pravděpodobně soudní spor.
Hlavní otázkou v této situaci je, zda soud může nařídit SVJ, aby si vzalo úvěr, nebo zda může nařídit vyčerpání celého fondu oprav. Soud nemůže přímo nařídit SVJ vzít si úvěr, neboť rozhodnutí o úvěru je v kompetenci shromáždění vlastníků. Nicméně soud může posuzovat, zda SVJ postupovalo v souladu se zákonem a svými stanovami.
Obecná povinnost SVJ
Společenství vlastníků jednotek má jako součást správy domu povinnost obstarávat opravy jeho společných částí. Oprava společné části domu může být provedena pouze na základě rozhodnutí příslušného orgánu společenství vlastníků. Pokud stanovy neurčují jinak, statutární orgán může rozhodnout o opravě či stavební úpravě společných částí nemovité věci, pokud náklady nepřesahují 1 000 Kč v průměru na jednotku, s výjimkou případů havárií.
V ostatních případech musí rozhodnout shromáždění vlastníků. Pokud se jedná o společné části domu, jako jsou například střešní okna, SVJ má povinnost zajistit jejich údržbu a opravu. To zahrnuje kroky, které umožní shromáždění vlastníků o opravě rozhodnout.
Práva a povinnosti vlastníka jednotky
Vlastník jednotlivé jednotky může podat podnět k takovému rozhodnutí, ale bez více než čtvrtiny všech hlasů se nemůže domáhat toho, aby statutární orgán svolal shromáždění nebo zařadil určitou záležitost na jeho program.
Pokud vlastník informuje SVJ o vadě společných částí domu, je na společenství, aby informaci prověřilo, seznámilo s ní ostatní vlastníky a umožnilo jim rozhodnout o opravě, ať už hlasováním na shromáždění nebo mimo něj (per rollam).
Jestliže shromáždění vlastníků navrženou opravu neschválí, nelze SVJ vytýkat porušení povinnosti při správě domu. Rozhodnutí shromáždění lze přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka, pokud pro ni existuje důležitý důvod. Pokud v důsledku vady společných částí domu vznikne vlastníkovi újma, je podmínka pro přezkum usnesení zpravidla splněna.
Nečinnost SVJ a právo na ochranu
Pokud SVJ neumožní vlastníkům jednotek rozhodnout o opravě (například nesvolá shromáždění v zákonem stanovené lhůtě nebo nezařadí hlasování o opravě na pořad jednání), jedná se o porušení povinnosti při správě domu. V případě, že v důsledku vady společných částí vzniká vlastníkovi újma, a nemá k dispozici žalobu na přezkum usnesení, může se přímo domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy podle § 2903 odst. 2 občanského zákoníku. Podmínkou je prokázání vážného ohrožení majetku.
Problematika stavebních úprav uvnitř bytů a změn účelu užívání jednotek v domě s SVJ vyžaduje pečlivou přípravu a znalost aktuální legislativy. Zákon č. 283/2021 Sb. (nový stavební zákon) sjednotil dřívější režimy do jednoho řízení o povolení záměru a vymezuje kategorie staveb, které povolení nevyžadují, typicky jde o rekonstrukce koupelen, výměnu podlah či vnitřních rozvodů v bytě.
Souhlas SVJ a stavebního úřadu
Stavební úpravy, které vyžadují zásah do nosných konstrukcí, společných rozvodů nebo vzhledu domu, vyžadují jak souhlas SVJ, tak povolení stavebního úřadu. I když máte souhlas SVJ, je nutné ověřit, zda práce nevyžadují povolení podle zákona.
Oznámení a lhůty
Zákon explicitně nenariazuje oznamování drobných oprav, ale § 1182 občanského zákoníku ukládá povinnost umožnit přístup pro ověření stavu. U rozsáhlejších rekonstrukcí se doporučuje písemné oznámení s přiměřenou lhůtou pro vyjádření SVJ (např. 14-30 dní).
Postup při neshodách
Pokud SVJ tvrdí, že jste poškodili společné části, je ideální mít fotodokumentaci stavu před a po pracích a projekt. V případě sporu o náhradu škody může dojít k soudnímu řízení. Pokud SVJ blokuje změnu užívání bytu bezdůvodně, může soud v krajním případě nahradit souhlas vlastníka (SVJ).
Nejčastější chyby vlastníků
Mezi nejčastější chyby patří domněnka, že uvnitř bytu lze provádět cokoliv bez omezení, záměna ohlášení a povolení, nebo opomenutí změny prohlášení vlastníka v katastru nemovitostí.
V SVJ se často setkáváme s problémovými vlastníky, kteří neplní své závazky vůči společenství, ať už jde o neplacení zálohových plateb za služby či příspěvků do fondu oprav. Důvody mohou být různé, od sporů o vyúčtování po tíživou finanční situaci.
Přerušení dodávek služeb
ANO, SVJ může přerušit dodávky služeb vlastníkovi jednotky, který se dostal do prodlení s úhradou plateb. Toto rozhodnutí musí být schváleno shromážděním vlastníků. Náklady spojené s odpojením dodávek jsou plně k tíži vlastníka jednotky. Nejvyšší soud potvrdil, že možnost přerušit dodávky služeb vlastníkovi jednotky je přípustná za stanovených podmínek.
Přechod dluhů při prodeji jednotky
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 20. 2. 2024 (sp. zn. 26 Cdo 3535/2022) dospěl k závěru, že při prodeji jednotky v dobrovolné dražbě dochází k přechodu dluhů vůči společenství vlastníků, které vznikly na příspěvcích za správu domu a pozemku a na plněních spojených s užíváním bytu, na nového vlastníka jednotky.
Vlastník jednotky, který neplní své závazky, tak může čelit i prodeji své jednotky v dražbě.
tags: #svj #nesouhlas #s #opravou