Celý proces založení společenství vlastníků jednotek (SVJ) se skládá ze dvou základních kroků: jeho založení a následného vzniku. Občanský zákoník (NOZ), konkrétně zákon č. 89/2012 Sb., definuje společenství vlastníků jako právnickou osobu. Tato osoba je založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Při naplňování svého účelu je způsobilá nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
Pokud se společenství vlastníků sdruží s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci nebo se stane členem právnické osoby sdružující společenství vlastníků či vlastníky jednotek, nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo členských příspěvků. Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.
Podle zákona existují pro založení SVJ dvě hlavní možnosti. První spočívá v uvedení stanov přímo do prohlášení vlastníka. Druhý způsob vyžaduje přijetí stanov v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek. Doporučuje se uvést stanovy přímo do prohlášení vlastníka, čímž odpadá povinnost přítomnosti notáře při schvalování stanov.
Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov, které musí mít formu veřejné listiny. Dokud má některý zakladatel společenství většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Na správu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení o shromáždění.
Ztratí-li správce většinu hlasů, je povinen nejpozději do šedesáti dnů podat jako statutární orgán návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolat shromáždění.
Povinnost založit SVJ vzniká v případě, kdy se jednotliví majitelé stanou vlastníky jednotek v domě tak, že vznikne alespoň pět vymezených jednotek, z nichž jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. K právoplatnému založení SVJ pak dochází v okamžiku zápisu změny vlastnických práv v důsledku prohlášení do katastru nemovitostí. Po založení SVJ je nezbytné podat návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku, který lze provést pomocí inteligentního formuláře.
Pro zápis do rejstříku společenství vlastníků je nutné předložit čestné prohlášení všech členů volených orgánů včetně jejich souhlasů se zápisem. Dále je potřeba doložit zápis ze zasedání výboru všech osob, které byly zvoleny do pozic rozhodnutím výboru. Finální návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek, se všemi příslušnými přílohami, podávají všichni členové výboru, předseda SVJ, nebo externí předseda společenství vlastníků jednotek. Prvním krokem je zhotovení všech potřebných dokumentů pro zapsání společenství do veřejného rejstříku.
Při koupi bytu je důležité si uvědomit, že byty nejsou izolované, ale vždy jsou součástí většího domu. Před koupí bytu je třeba ověřit několik klíčových aspektů, které mohou ovlivnit nejen spokojenost, ale i budoucí výdaje spojené s nemovitostí. Je nutné se zajímat nejen o bytovou jednotku, ale i o stav domu jako celku. Starší nemovitost může vyžadovat nákladnější opravy, na jejichž financování se musí spoluvlastníci podílet.
Při prohlídce staršího bytu je třeba pečlivě zkontrolovat stav podlah, stěn a stropů. Nová výmalba může zakrývat problémy s vlhkostí. Dále je nutné prohlédnout okna a dveře, zkontrolovat jejich funkčnost, těsnění a izolační schopnosti. Důležitý je také stav elektroinstalace, rozvodů plynu, vody a odpadů, které musí odpovídat aktuálním bezpečnostním normám.
Při prohlídce domu je třeba sledovat celkový technický stav budovy, včetně fasády, střechy a základů. Důležité je zkontrolovat centrální rozvody v domě a v případě starších nemovitostí získat informace o historii oprav. Nezbytné je také zjistit informace z průkazu energetické náročnosti budovy.
Při koupi bytu je nezbytné prověřit vlastnické právo, zástavní práva, věcná břemena a exekuce. Právní vady mohou komplikovat financování bytu hypotékou. Dále je důležité prověřit finanční situaci společenství vlastníků jednotek, vyžádat si finanční výkazy SVJ a zajímat se o aktuální výši fondu oprav a výši pravidelných příspěvků. S vlastnictvím bytu souvisí i pravidelné platby za energie, vodu, plyn, společné služby a příspěvky do fondu oprav.
Je také důležité prověřit solidnost realitní kanceláře a makléře, získat jejich reputační hodnocení a nezávislé reference.
Statutárním orgánem společenství vlastníků je obvykle výbor, který musí být minimálně dvoučlenný. Členem výboru může být pouze fyzická osoba plně svéprávná a bezúhonná, nebo právnická osoba. Výbor řídí běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech správy domu, s výjimkou záležitostí, které jsou ve výlučné působnosti shromáždění.
V působnosti výboru je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci a o objednávkách služeb, nepřevyšují-li náklady v souhrnu stanovený limit (např. 2 000 Kč v průměru na jednotku v průběhu kalendářního roku), pokud se nejedná o havárie.
Shromáždění vlastníků tvoří všichni vlastníci jednotek a je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech členů společenství. Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která musí být doručena a vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání.
Zápis ze shromáždění musí obsahovat nezbytné údaje prokazující průběh jednání, plné znění přijatých usnesení a výsledky voleb. Člen společenství vlastníků může zmocnit jinou osobu k zastupování na shromáždění.
Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníkovi jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek. Společenství je oprávněno vykonávat činnosti z hlediska provozního, technického a správního.
Společenství sestavuje na každý kalendářní rok rozpočet, který stanoví předpokládané náklady na vlastní činnost správy domu a pozemku, kromě nákladů na opravy a údržbu. Stanovuje se také plán oprav, rekonstrukcí a modernizací. Pro financování těchto akcí se vytváří dlouhodobá záloha. Pravidla pro její tvorbu a použití schvaluje shromáždění vlastníků.
Zálohový příspěvek na správu domu a pozemku se vyúčtuje nejpozději do 4 měsíců po skončení kalendářního roku. Vyúčtování záloh na služby je společenství vlastníků povinno provést nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Společenství vlastníků jednotek se při své činnosti potýká s širokou škálou problémů, od technických a administrativních až po mezilidské vztahy. Klíčem k jejich úspěšnému řešení je aktivní přístup výboru, transparentní komunikace s vlastníky a v některých případech spolupráce s odbornými firmami.
Mezi nejčastější problémy patří situace, kdy někteří vlastníci neplatí své příspěvky na správu domu. Dluhy jednotlivých vlastníků mohou vážně ohrozit fungování celého společenství. V případě problémů je nutné jednat co nejdříve, posílat dlužníkům upomínky nebo se domluvit na splátkovém kalendáři. Pokud to nepomůže, nezbývá nic jiného, než přistoupit k soudnímu vymáhání.
Společné prostory, jako jsou chodby, sklepy, sušárny nebo kolárny, spadají pod správu SVJ. Kolem jejich využívání často vznikají spory. Aby se těmto situacím předešlo, je důležité mít jasně nastavená pravidla, nejlépe přímo v domovním řádu. Rozhodování o využití společných prostor by mělo být otevřené a srozumitelné pro všechny vlastníky.
SVJ řeší otázky spojené s energetickou náročností budovy a možnostmi úspor. V mnoha domech jsou vysoké účty za vytápění a ohřev vody způsobeny zastaralými technologiemi nebo špatnou izolací. Důležité je provést energetický audit a zvážit investice do zateplení, výměny oken a modernizace topných systémů. Stojí také za to zjistit, jaké dotace jsou k dispozici.
SVJ zajišťuje technický provoz domu a řeší problémy související s jeho funkcionalitou, jako jsou poruchy výtahu, topení, elektřiny nebo vody. Zajišťují se pravidelné revize a kontroluje se technický stav celého domu. Pro hladký chod je dobré mít uzavřené servisní smlouvy s ověřenými dodavateli a jasný systém pro hlášení poruch.
Společenství vlastníků bytových jednotek lze založit i dobrovolně, pokud je v domě méně než pět jednotek. V takovém případě ale musejí se založením souhlasit všichni vlastníci. Zákon sice neukládá přímou finanční sankci, ale v praxi mohou nastat závažné komplikace, jako je nemožnost zapsat převod jednotky do katastru, což může blokovat prodej, a dále hrozí nejasnosti ve správě domu a v hospodaření.