Nakládání se společnou nemovitostí představuje pro vlastníky častou výzvu, přičemž jedním z nejrozšířenějších způsobů řešení je uzavření dohody o jejím užívání. Tato situace nastává zejména v případech, kdy jsou vlastníky příbuzní.
Občanský zákoník pro takovou dohodu nevyžaduje písemnou formu, což umožňuje její uzavření i ústně. Spoluvlastníci jsou následně svými smluvními projevy vázáni.
Pokud se vlastníci nedokážou dohodnout na společném postupu ohledně užívání, úpravy či opravy nemovitosti, rozhoduje se o dalším směřování na základě zákona, a to podle podílů jednotlivých vlastníků.
O záležitostech běžné správy nemovitosti, jako je její užívání či nutné opravy, lze rozhodnout prostou většinou hlasů. Vlastník s většinovým podílem tak v praxi o těchto záležitostech rozhoduje sám.
Pro významnější rozhodnutí, jako je změna účelu nemovitosti, přestavba, podstatné zlepšení či zhoršení, je nezbytný souhlas dvoutřetinové většiny vlastníků.
Souhlas všech vlastníků je vyžadován pouze v případech zatížení nemovitosti, jejího zrušení či v případě rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let.
Rozhodnutí odsouhlasené potřebnou většinou hlasů je závazné pro všechny vlastníky. Menšinový spoluvlastník je povinen se společnému rozhodnutí podřídit, avšak uplatňuje se princip, že toto rozhodnutí nesmí být v extrémním nesouladu s principy spravedlnosti a porušovat jeho základní práva.
Dále platí, že přijaté rozhodnutí nemá právní účinky vůči spoluvlastníkům, kteří nebyli o hlasování informováni a nemohli se tak rozhodování účastnit. Existuje však výjimka pro rozhodování o neodkladné záležitosti, které má právní účinky i vůči nepřítomným spoluvlastníkům. Jedná se především o rychlé opravy a údržbu, kde hrozí závažné škody.
Dle § 1138 Občanského zákoníku lze uzavřít dohodu o užívání společné věci odlišně od zákonného postupu. Taková dohoda musí být schválena všemi vlastníky a musí mít písemnou formu s ověřenými podpisy. V dohodě musí být specifikován zvláštní důvod jejího sepsání, odlišný od běžného důvodu stanoveného zákonem.
Dohoda o správě společné věci se ukládá u příslušného katastrálního úřadu do sbírky listin. V souladu s § 52 katastrálního zákona není možné do sbírky listin nahlížet a poskytovat údaje o dohodě dálkovým přístupem; znění dohody lze získat pouze na žádost.
Převážná část sepsaných dohod o společném užívání vzniká v situacích, kdy se do skupiny spoluvlastníků s příbuzenskými vztahy dostane nový spoluvlastník, například odkoupením podílu nebo na základě exekuce.
K bezdůvodnému obohacení dochází, pokud se někdo neoprávněně obohatí na úkor jiného. Ve spoluvlastnických vztazích se to děje nejčastěji v případě, kdy spoluvlastník užívá nemovitost nad rozsah svého podílu bez předchozí dohody. Ochuzený spoluvlastník má pak nárok na část „zisku“ obohaceného.
Příkladem může být situace, kdy menšinový vlastník z důvodu neodkladné záležitosti financuje celou opravu sám. Zjistí-li spoluvlastník vznik bezdůvodného obohacení a je-li tím ochuzeným, má právo se obrátit na soud. Je však třeba dodržet promlčecí lhůty, přičemž subjektivní lhůta činí 3 roky od okamžiku, kdy se ochuzený o skutečnosti dozvěděl nebo měl dozvědět.
V případě nemovitostí je situace oproti jiným případům často jednodušší. Pokud například spoluvlastníci s ideální polovinou rodinného domu, kteří se dohodli na užívání každého patra zvlášť, zjistí, že druhý spoluvlastník začal využívat celý dům, a nedohodnou se na náhradě, může se první spoluvlastník obrátit na soud.
Pacht je smlouva, jejímž předmětem je přenechání věci jiné osobě k užívání a požívání. Na rozdíl od nájmu, kde má nájemce právo věc pouze užívat, pachtýř má právo věc nejen užívat, ale i z ní těžit plody a užitky. Předpokládá se aktivní činnost pachtýře k dosažení výnosu.
Pachtýř s propachtovatelem uzavírají pachtovní smlouvu. Pacht sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Pacht je upraven v Novém občanském zákoníku v § 2332-2357.
Pokud je pacht sjednán na období delší dvou let a smlouva není uzavřena písemně, považuje se za sjednaný na dobu neurčitou. Pachtovné se platí zpětně jednou za rok se splatností 1. října.
Pacht závodu je nově zavedené ustanovení. Propachtováním závodu se pachtýř zavazuje užívat a požívat jej k jeho řádnému provozování. Pachtýř přejímá i související pohledávky a dluhy, o nichž věděl nebo jejichž existenci musel předpokládat.
Typickým příkladem je pacht restaurace, kde pachtýř kromě prostor a inventáře platí propachtovateli finanční obnos, případně kombinaci financí a stravování.
Zásadní rozdíl mezi nájmem a pachtem spočívá v možnosti požívání věci. Zatímco nájemce věc pouze užívá, pachtýř z ní může těžit plody a užitky. Pacht je tedy typicky spojen s aktivním hospodařením a produkcí výnosu.
Příkladem pro odlišení je pozemek: pronajatou zahradu lze využívat k rekreaci, zatímco propachtovanou zahradu lze využívat k pěstování a následnému prodeji plodin.
S účinností nového občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) od 1. ledna 2014 došlo k revizi judikatorních závěrů. Judikatura dovodila, že dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem a nemusí být písemná, i pokud se týká nemovité věci.
Nicméně, právní literatura vyjadřuje pochybnosti o definitivní použitelnosti všech starších závěrů. Některé soudy nekriticky aplikují starou judikaturu na novou právní úpravu, aniž by se vypořádaly s jejím výkladem.
Stávající právní úprava umožňuje spoluvlastníkům přijmout dohodu o správě společné nemovité věci. Důsledné promítnutí principu materiální publicity veřejných seznamů, kam patří i katastr nemovitostí, posiluje důvěru v zápisy.
Otázka charakteru dohody o správě společné nemovité věci (obligační, věcněprávní) je předmětem diskusí. Komentářová literatura a judikatura se přiklání k tomu, že dohoda má obligační charakter, pokud zákon nestanoví jinak. Pouze zákon může stanovit, která práva jsou absolutní.
Ukládání dohody spoluvlastníků o správě společné nemovité věci do sbírky listin katastru nemovitostí dle § 34 odst. 2 katastrálního zákona jí může propůjčit „rysy věcného práva“, tedy závaznost i vůči třetím osobám. Bez takového uložení dohoda nepůsobí vůči singulárnímu nabyvateli spoluvlastnického podílu.
Ačkoli nový občanský zákoník přinesl úpravu pachtu, otázka závaznosti dohod o správě společné nemovité věci pro právní nástupce zůstává předmětem diskusí. V současné době neexistuje výslovné legislativní řešení, a proto je nutné vycházet z obecných zásad.
Dohoda spoluvlastníků o správě společné nemovité věci je primárně obligační dohodou. Změna spoluvlastníka sama o sobě nevede k zániku dohody, avšak pro nového spoluvlastníka není automaticky závazná, pokud dohoda nebyla evidována ve sbírce listin katastru nemovitostí.
V budoucnu by mohlo dojít k novelizaci občanského zákoníku s cílem výslovně upravit tuto problematiku, podobně jako je tomu například v rakouském právu.
tags: #uzivani #spolecne #nemovite #veci #pachtovni