Při pronájmu nemovitosti, ať už se jedná o byt či dům, mohou nastat situace, kdy se objeví vady, které brání jejímu řádnému užívání. Jednou z nejzávažnějších je poškození střechy, které může vést k dalším problémům, jako je zatékání nebo dokonce zřícení části stavby. V takovém případě je důležité znát práva a povinnosti jak nájemce, tak pronajímatele.
Základní povinností pronajímatele je zajistit nájemci nerušené užívání věci po celou dobu nájmu. To znamená, že pronajatá věc musí být v takovém stavu, aby mohla sloužit účelu, pro který byla pronajata.
Dle občanského zákoníku provádí po dobu nájmu běžnou údržbu věci nájemce. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, pokud není v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného.
Pokud nájemce řádně a včas oznámí pronajímateli vadu, kterou má pronajímatel odstranit, a pronajímatel ji neodstraní bez zbytečného odkladu, může nájemce:
Pokud vada zásadním způsobem ztěžuje užívání nebo ho zcela znemožňuje, má nájemce právo na:
V případě, že se během nájmu objeví potřeba provést nezbytnou opravu, kterou nelze odložit, musí ji nájemce strpět, i když mu způsobí obtíže.
Trvá-li oprava nepřiměřeně dlouho vzhledem k době nájmu nebo ztěžuje-li užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného.
V případě, že oprava znemožňuje věc vůbec užívat, má nájemce právo na:
Z výše uvedeného vyplývá, že základní povinností pronajímatele je udržovat pronajatou věc po celou dobu nájmu v použitelném stavu a na vlastní náklady provádět opravy. Z důvodu výskytu vad je pak k ukončení nájmu oprávněn pouze nájemce, a to za splnění zákonem stanovených podmínek.
Dle občanského zákoníku platí, že zanikne-li věc během doby nájmu, nájem skončí. Pokud zanikne zčásti, má nájemce právo buď na přiměřenou slevu z nájemného, anebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.
V případě vážného poškození střechy chaty, které hrozí jejím zřícením, může jít o stav, kdy je chata nepoužitelná k ujednanému účelu. Jelikož důvody tohoto stavu nejsou na straně nájemce, je nájemce dle § 2227 občanského zákoníku oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Pokud se nájemce rozhodne nájem tímto způsobem neukončovat, trvá povinnost pronajímatele k provedení opravy, aby mohla být věc dále užívána ke sjednanému účelu.
Toto pravidlo odpovídá i obecné úpravě zániku závazku pro nemožnost plnění dle § 2006/1 občanského zákoníku.
Pokud nájemce trvá na pokračování nájmu, ale pronajímatel nepřistoupí k opravě střechy a v důsledku jejího pádu dojde ke škodě na straně nájemce, bude pronajímatel za tuto škodu odpovídat dle § 2913/1 občanského zákoníku.
Pronajímatel se této odpovědnosti může zprostit, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná, nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Takovou překážkou však nemůže být překážka, kterou byl povinen překonat dle nájemní smlouvy (např. povinnost provádět opravy).
Je důležité zmínit i tzv. generální prevenční povinnost, která ukládá každému počínat si tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo vlastnictví jiného.
Podle § 2901 občanského zákoníku má každý, kdo vytvořil nebezpečnou situaci nebo nad ní má kontrolu, povinnost zakročit na ochranu jiného, pokud to okolnosti vyžadují.
Nebude-li pronajímatel schopen do začátku letní sezóny provést opravu střechy a dojde tím k porušení nájemní smlouvy, je vhodné na tuto skutečnost s časovým předstihem upozornit nájemce. Dle § 2902 občanského zákoníku platí, že kdo porušil právní povinnost, nebo ví, že ji poruší, oznámí to bez zbytečného odkladu osobě, které z toho může vzniknout újma, a upozorní ji na možné následky. Splní-li tuto oznamovací povinnost, nemá poškozený právo na náhradu té újmy, které mohl po oznámení zabránit.
V kontextu nemovitostí je důležité rozlišovat mezi vadami zjevnými a skrytými.
Skryté vady nemovitosti mohou mít mnoho podob a často bývají výsledkem nedbalé údržby, nekvalitní stavební práce nebo stárnutí materiálů. Mezi nejčastější patří:
Skryté vady se netýkají pouze prodeje nemovitostí, ale i jejich pronájmu. Pronajímatel je povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, což zahrnuje i odstranění skrytých vad, které se projeví během trvání nájmu.
Nájemce má povinnost:
V opačném případě může nést částečnou odpovědnost za zhoršení vady nebo její následky.
Pokud pronajímatel nereaguje, může nájemce požadovat:
Prevence je nejúčinnější zbraní proti skrytým vadám. Před podpisem smlouvy je vhodné provést důkladnou prohlídku nemovitosti, ideálně za účasti odborníka.
Při objevení skryté vady je důležité:
Prodávající má povinnost vyřídit reklamaci během 30 dnů. V případě uznání skrytých vad, které je možné odstranit, je prodávající ze zákona povinen zajistit jejich nápravu. U neodstranitelných vad, které brání řádnému užívání, může kupující žádat slevu z kupní ceny nebo odstoupit od smlouvy.
V případě nájmu je klíčová komunikace s pronajímatelem. Pokud pronajímatel nereaguje nebo odmítá vadu odstranit, může se nájemce obrátit na soud, ale je nutné mít k dispozici veškerou potřebnou dokumentaci a důkazy.
tags: #vada #na #strese #pronajimatele