Hypoteční úvěr představuje specifický typ úvěru, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i v případě, že se jedná o nemovitost rozestavěnou. Závazkový právní vztah v tomto případě vzniká mezi bankou, která úvěr poskytuje, a dlužníkem na základě uzavřené úvěrové smlouvy. Dlužníkem může být jedna osoba, ale také více osob současně. V rámci tohoto vztahu mohou vystupovat i ručitelé.
Klíčovým znakem hypotečního úvěru je zástavní právo k nemovitosti, které slouží k zajištění splácení úvěru. Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, případně v jiném členském státě Evropské unie či Evropského hospodářského prostoru. Je důležité poznamenat, že zastavovaná nemovitost nemusí být shodná s tou, která je z prostředků hypotečního úvěru kupována. Dokonce může být ve vlastnictví třetí osoby, tedy osoby odlišné od dlužníka nebo nabyvatele pořizované nemovitosti.
Vlastníkem nemovitosti se může stát jeden z dlužníků, všichni nebo někteří z dlužníků (v takovém případě půjde o podílové spoluvlastnictví), nebo třetí osoba, která není dlužníkem. V praxi je nicméně nejběžnější situací, kdy dlužník ze smlouvy o úvěru a kupující nemovitosti podle kupní smlouvy jsou totožné osoby.
Nastiňme si proces získání a splácení hypotečního úvěru pro dva mladé lidi, partnery, kteří se rozhodli společně zakoupit byt a k tomuto účelu využít hypoteční úvěr. Je třeba podotknout, že v případě nabývání nemovitosti manželi je situace poněkud odlišná.
Banky standardně poskytují hypoteční úvěr do výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Některé hypoteční programy však umožňují získat prostředky až do 100 % ceny nemovitosti. Je však nutné si uvědomit, že se jedná o 100 % z hodnoty nemovitosti stanovené soudním znalcem. Banka spolupracuje s omezeným okruhem znalců, což znamená, že si nelze obstarat vlastní znalecký posudek. Hodnota stanovená znalcem bývá zpravidla nižší než tržní hodnota.
Banky pečlivě posuzují tzv. bonitu dlužníků na základě mnoha ukazatelů, mezi které patří výše a zdroj příjmů, dosažené vzdělání, věk, požadovaná doba splácení a také výše možných splátek. V našem hypotetickém případě, kdy by dlužníky byli oba partneři, by banka posuzovala bonitu obou společně. Pokud by splnili podmínky banky, mohl by jim být úvěr schválen.
Úvěrová smlouva je uzavírána mezi bankou, která poskytuje hypoteční úvěr, a dlužníky (v našem případě oběma partnery). Následně je uzavírána zástavní smlouva, kterou se zřizuje zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky. Toto právo slouží k zajištění pohledávky banky vůči dlužníkům pro případ nesplnění jejich dluhu. Zástavní smlouva se uzavírá mezi bankou (jako zástavním věřitelem) a vlastníkem nemovitosti (jako zástavcem).
V praxi je častější, že zástavní smlouvu uzavírá s bankou původní vlastník nemovitosti ještě před jejím prodejem budoucím vlastníkům. Je důležité si uvědomit, že vlastnické právo k nemovitosti nepřechází pouhým uzavřením kupní smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Stejně tak i zástavní právo vzniká až jeho vkladem. Vklad práva provádí příslušný katastrální úřad na základě návrhu účastníka smlouvy.
Nabytí nemovitosti do podílového spoluvlastnictví a existence společného dluhu mohou vést ke značným komplikacím v případě budoucích neshod partnerů.
Situace je jednodušší, pokud má nový zájemce o byt k dispozici veškeré potřebné finanční prostředky. V takovém případě uhradí kupní cenu prodávajícím, kteří z této částky jednorázově splatí nesplacenou část svého hypotečního úvěru a zbytek si ponechají.
Komplikovanější situace nastává, když kupující nemá k dispozici veškeré hotové prostředky a má zájem „pokračovat“ ve splácení hypotéky. Zde je nezbytné dosáhnout shody při trojstranných jednáních mezi prodávajícím, kupujícím a bankou. V praxi bude záležet především na bance, zda bude ochotna přistoupit na záměnu dlužníků.
Často je nutné řešit případy, kdy dojde mezi partnery (spoluvlastníky nemovitosti a zároveň spoludlužníky vůči bance) k neshodám v době, kdy úvěr ještě není splacen. V takové situaci, kdy již nechtějí žít spolu, se nabízejí dvě základní možnosti:
V obou případech je nezbytné důsledně řešit vztah vůči bance. Pokud se má byt stát výhradním vlastnictvím jednoho z partnerů, musí být tento partner schopen a ochoten převzít celý dluh sám. To není možné bez souhlasu banky, protože by se tím oslabila její pozice (namísto dvou dlužníků by vystupoval pouze jeden). Je tedy nutné jednání mezi partnery a bankou, kde banka posoudí, zda by i jeden z partnerů splnil podmínky bonity jako jediný dlužník.
Pokud by mezi partnery nedošlo k dohodě, může kterýkoli z partnerů navrhnout soudu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
V případě manželů je situace s nabýváním nemovitostí specifická v rámci společného jmění manželů (SJM). SJM vzniká automaticky se vznikem manželství a trvá až do jeho zániku, pokud si manželé nedohodnou jinak (např. smluvním omezením rozsahu SJM u notáře).
Do SJM spadá veškerý majetek, který manželé nabudou za dobu trvání manželství, s výjimkou věcí osobní potřeby, majetku nabytého darem nebo dědictvím (pokud není darováno či odkázáno oběma manželům dohromady) či jako náhrada majetkové škody. Důležité je, že i zisk plynoucí z výlučného majetku jednoho z manželů (např. z pronájmu nemovitosti nabyté před manželstvím) spadá do SJM.
Pokud manželé kupují nemovitost společně, nebo pokud je nemovitost nabytá jedním z nich za trvání manželství (a nespadá pod výjimky), stává se součástí SJM. V takovém případě je pro prodej nebo jiné nakládání s nemovitostí nezbytný souhlas obou manželů. Pokud je nemovitost zapsána v katastru nemovitostí jako součást SJM, musí kupní smlouvu podepsat oba manželé.
V případě, že nemovitost není v katastru zapsána jako součást SJM, ale ve skutečnosti jím je (např. byla nabytá jedním z manželů za trvání manželství bez omezení SJM), může druhý manžel i tak uplatnit své právo a dovolat se neplatnosti právního jednání, pokud k němu nedal souhlas. Existuje však výjimka: pokud kupující nabyl nemovitost v dobré víře a údaj o SJM nebyl v katastru zapsán, nemůže se druhý manžel dovolat neplatnosti.
Velmi důležitým aspektem je také pojem rodinná domácnost. Pokud je nemovitost obydlím manželů a je nezbytně nutná k bydlení, manžel, který k ní má výhradní právo nakládat, se musí zdržet všeho, co by mohlo bydlení znemožnit nebo ohrozit. Bez souhlasu druhého manžela nelze takovou nemovitost prodat, pokud by tím došlo k ohrožení bydlení.
Pro páry, které nejsou manželi (nemanželské soužití), česká legislativa neposkytuje stejnou ochranu v oblasti rodinného bydlení. Ustanovení o rodinné domácnosti se vztahují pouze na manžele a partnery ve smyslu novely občanského zákoníku. V případě nesezdaných párů se proto doporučuje řešit majetkové vztahy a vlastnictví nemovitostí smluvně (např. kupní smlouvou na oba partnery, případně smlouvou o zúžení společného jmění manželů, pokud jsou partneři manželé a chtějí nemovitost nabýt do výlučného vlastnictví jednoho z nich).
Spoluvlastnictví nastává, když vlastnické právo k jedné věci náleží dvěma nebo více osobám zároveň. V České republice je běžným typem vlastnění půdy, často vzniká dědictvím, darem, společnou koupí nebo v rámci společného jmění manželů. Počátkem 90. let 20. století narostl počet nemovitostí ve spoluvlastnictví vlivem restitučních řízení.
Principem je tzv. ideální spoluvlastnictví, kdy všichni spoluvlastníci mají práva k celé věci a každý má svůj podíl vyjádřený zlomkem. Tento podíl určuje jeho účast na právech a povinnostech a váhu jeho hlasu při rozhodování.
Zjištění vlastnických podílů je možné prostřednictvím nahlédnutí do katastru nemovitostí, který je veřejně přístupný online. Pro oficiální účely lze získat výpis z katastru.
Rozhodování o běžném užívání spoluvlastněného majetku vyžaduje souhlas většiny spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů. Pro zásadní rozhodnutí, jako je prodej, zatížení nemovitosti nebo rozsáhlá úprava, je však nutný souhlas všech spoluvlastníků.
Příjmy z využívání spoluvlastněného majetku (např. z pronájmu) se dělí mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich podílů, pokud není dohodnuto jinak.
V případě sporů, kdy se spoluvlastníci nedohodnou, může každý z nich podat soudu návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Předkupní právo spoluvlastníků je v současné době značně omezené. Vztahuje se pouze na případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti. Toto právo trvá po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Předkupní právo neplatí ani v těchto případech, pokud spoluvlastník převádí podíl na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v přímé řadě.
Je důležité si uvědomit, že prodej spoluvlastnického podílu je možný i bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, avšak je nutné postupovat podle platné legislativy. Prodej svého podílu na pozemku je možný i bez souhlasu dalších spoluvlastníků, je ale nutné postupovat podle platné legislativy ČR.
V případě, že se nedaří dosáhnout shody mezi spoluvlastníky, zejména při významných rozhodnutích, může o záležitosti na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka rozhodnout soud.
Spoluvlastnictví, ačkoliv může být výhodné například při společném financování nemovitosti, může přinášet i značné komplikace, zejména při neshodách. Proto je klíčové mít jasně definovaná práva a povinnosti a v případě potřeby vyhledat odbornou právní pomoc.
tags: #z #pritelkyne #koupuji #pozemek