S nárůstem využívání telekomunikačních služeb a s tím souvisejícím rozvojem telekomunikační infrastruktury se vynořují problémy spojené s nastavením vzájemných vztahů mezi provozovatelem telekomunikační infrastruktury (dle dikce zákona sítě elektronických komunikací) a vlastníkem dotčené nemovitosti (ať již pozemku či budovy), kde se předmětná část telekomunikační sítě nachází. Zcela samostatnou a značně specifickou kapitolu pak tvoří režim vzájemných práv a povinností v případech telekomunikačních sítí vybudovaných v minulosti, a to často před několika desítkami let. Práva a povinnosti dotčených subjektů jsou ve vztahu k výstavbě současné i minulé nejčastěji řešeny prostřednictvím tzv. věcných břemen. V tomto článku se autor zaměřuje právě na problematiku věcných břemen v oblasti telekomunikací, ať již se jedná o věcná břemena smluvní či specifická věcná břemena zákonná.
Věcná břemena jsou právní instituty, které omezují vlastnická práva k věci ve prospěch jiné osoby nebo skupiny osob. Právní teorie, ale i systematické třídění občanského zákoníku (dále jen „OZ“) hovoří o tzv. věcných právech k věci cizí. Věcná břemena se dělí na:
Ve vztahu k telekomunikacím jsou pro nás významné především služebnosti.
Aktuální právní úprava týkající se uspořádání vzájemných práv a povinností vlastníka dané nemovité věci a vlastníka/provozovatele sítě elektronických komunikací (dále jen „SEK“) je obsažena především v zákoně č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoEK“), a částečně rovněž v právní úpravě již zmíněných služebností (viz ust. § 1257 an. OZ).
Dle ustanovení § 104 ZoEK platí, že podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť (zjednodušeně provozovatel/vlastník SEK) je oprávněn na cizím pozemku/stavbě nebo na něm/v ní zřizovat a provozovat nadzemní nebo podzemní komunikační vedení, anténní stožáry, vnitřní komunikační vedení a další uvedená zařízení.
Pro zajištění výkonu výše uvedených oprávnění je provozovatel SEK zpravidla povinen uzavřít s vlastníkem dotčené nemovité věci písemnou smlouvu o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti k části dotčené nemovité věci, a to za jednorázovou náhradu. Po ukončení výstavby a zaměření polohy vedení je pak provozovatel SEK povinen s vlastníkem nemovitosti uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti ke skutečně dotčené části nemovité věci.
V případě, že mezi vlastníkem nemovité věci a provozovatelem SEK nedojde k uzavření písemné smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti nebo smlouvy o zřízení služebnosti (či jiné smlouvy) nebo prokáže-li provozovatel SEK, že vlastník dotčené nemovité věci není znám či jsou na straně vlastníka jiné problematické okolnosti, může provozovatel SEK za splnění dalších podmínek postupovat cestou vyvlastňovacího řízení. To platí i v případě, kdy je stavba, pro kterou se právo vyvlastňuje, zřizována nebo již byla zřízena a zřízení služebnosti nezmařil podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť.
V praxi se nicméně nesetkáme toliko s nově vystavěným telekomunikačním vedením a související nutností ošetření vzájemných vztahů mezi vlastníkem nemovité věci a vlastníkem daného vedení. Poměrně často mohou vlastníci budov či pozemků narazit na telekomunikační vedení, které je zde umístěno často i několik desítek let a není nikterak vyznačeno v katastru nemovitostí. Vlastníci daných nemovitostí tedy mohou nabýt dojmu, že předmětné vedení je na jejich pozemku či budově umístěno bez jakéhokoliv právního titulu. Opak je však pravdou.
Tato vedení jsou totiž na nemovitostech umístěna zpravidla na základě tzv. zákonného věcného břemene, tj. věcného břemene vznikajícího přímo ze zákona (ex lege).
V rámci ust. § 12 zákona č. 110/1964 Sb., o telekomunikacích (dále jen „Telekomunikační zákon“), platilo, že organizacím spojů (provozovatelům vedení SEK, respektive dle dnešní dikce podnikatelům zajišťujícím veřejnou komunikační síť) příslušelo ve veřejném zájmu oprávnění zřizovat a provozovat na cizích nemovitostech telekomunikační vedení nadzemní a podzemní, vstupovat a vjíždět v nezbytně nutném rozsahu při projektování, zřizování, provozu, opravách, změnách nebo odstraňování telekomunikačního zařízení na cizí nemovitosti a provádět nezbytné úpravy půdy a jejího porostu.
Ve vztahu k zákonnému věcnému břemenu dle Telekomunikačního zákona panovaly v minulosti neshody ohledně jeho vzniku, respektive zda musí být splněny v této souvislosti další podmínky stanovené Telekomunikačním zákonem, a to zejména povinnost notifikace vlastníka dle ust. § 12 odst. 2 Telekomunikačního zákona či povinnost předložit plán určující polohu vedení stavebnímu úřadu dle ust. § 17 Telekomunikačního zákona.
Autor tohoto článku dlouhodobě zastává názor, že ke vzniku zákonného věcného břemene není zapotřebí splnění jakýchkoliv dalších povinností, tj. že zákonné věcné břemeno vzniká přímo ze zákona, a to umístěním vedení do pozemku (budovy). Tento názor postupně potvrdily Ústavní i Nejvyšší soud České republiky.
Ústavní soud se ve svém nálezu ze dne 16. března 2021, sp. zn. III. ÚS 2498/19, uvedl, že: „[…] notifikační povinnost podle § 12 odst. 2 zákona o telekomunikacích nebyla podmínkou vzniku oprávnění organizace spojů zřizovat a provozovat telekomunikační vedení, byla samostatnou povinností této organizace patřící do obsahu právního vztahu mezi ní a vlastníkem dotčené nemovitosti […].“
Nejvyšší soud pak na nález Ústavního soudu navázal ve svém usnesení ze dne 30. května 2023, č. j. 22 Cdo 10/2023-211, ve kterém Nejvyšší soud výslovně uvedl: „Z uvedeného je zřejmé, že „organizace spojů“ byly oprávněny podle § 12 zákona č. 110/1964 Sb., o telekomunikacích (dále jen „zákon o telekomunikacích“), zřizovat a provozovat na cizích nemovitostech nadzemní i podzemní telekomunikační vedení přímo ex lege, tedy z hlediska zákona o telekomunikacích nepodmíněně. Zejména to znamená, že vznik práva nebyl vázán na splnění podmínky v podobě uvědomění vlastníka či uživatele dotčené nemovitosti oprávněnou osobou o zahájení výkonu takového oprávnění postupem dle § 12 odst. 2 zákona o telekomunikacích, ale ani na splnění jiných podmínek, např. na konkrétním vedení telekomunikačního kabelu přes dotčený pozemek.“
V posuzované věci dokonce Nejvyšší soud posvětil, že zákonné věcné břemeno vzniká i v případě, že samotné vedení případně nebylo uloženo v souladu s územním rozhodnutím, tj. bylo například uloženo na jiném (sousedním) pozemku. Na existenci zákonného věcného břemene nemění nic ani skutečnost, že jednotlivá telekomunikační zařízení umístěná v dané nemovitosti byla například v průběhu času modernizována.
Telekomunikační zákon byl účinný do 30. června 2000, což dle názoru autora tohoto článku znamená, že zákonné věcné břemeno automaticky vzniklo ke všem telekomunikačním vedením umístěním do předmětných pozemků/budov do tohoto dne.
S ohledem na shora uvedené lze uzavřít, že právní úprava styku vedení sítě elektronických komunikací s dalšími nemovitými věcmi je dle aktuálně platných předpisů poměrně jasná, kdy zákon předpokládá uzavření smlouvy o služebnosti mezi vlastníkem pozemku/budovy a provozovatelem daného vedení, a to za náhradu.
Vlastníci nemovitých věcí nicméně mohou zejména při stavebních úpravách narazit na vedení či zařízení, která byla do pozemku/budovy uložena před rokem 2000 (v době účinnosti Telekomunikačního zákona) s tím, že vlastníci potřebují takovéto vedení či zařízení přemístit ze své nemovitosti. V těchto případech nicméně často nezbyde vlastníkům jiná možnost, než se s provozovatelem daného vedení domluvit na překládce, neboť provozovateli svědčí k nemovitosti užívací titul v podobě zákonného věcného břemene.
Vzhledem k tomu, že se tato věcná břemena nezapisovala do katastru nemovitostí, vlastníci nemovitostí o existenci daného břemene zpravidla vůbec neví. V každém případě lze vlastníkům nemovitostí či potenciálním kupujícím v takovýchto případech vždy doporučit obrátit se na daného provozovatele s dotazem, jaké vedení se nachází na jejich pozemku, s tím, že oslovení provozovatelé zpravidla poskytnou potřebné informace spolu s plánem vedení vlastníkovi zdarma.
Věcná břemena nejsou univerzálním nástrojem - dělí se na několik typů, které pokrývají různé situace a potřeby. Pochopit rozdíly mezi služebnostmi a reálnými břemeny je klíčem k tomu, abyste věděli, co můžete jako vlastník očekávat, a jak se připravit na případná omezení.
Služebnosti jsou jedním z nejběžnějších typů věcných břemen. Na rozdíl od reálných břemen, která zavazují vlastníka k aktivním činnostem, služebnosti od něj vyžadují pouze strpění určitého jednání nebo zdrženlivost. Prakticky to znamená, že vám někdo může chodit přes pozemek, používat část vašeho majetku nebo využívat infrastrukturu na vašem území. Služebnosti se dále dělí na pozemkové a osobní.
Pozemkové služebnosti jsou přímo spojeny s vlastnictvím nemovitosti. Představují práva a povinnosti, které platí bez ohledu na to, kdo je aktuálním vlastníkem. Typickým příkladem je právo cesty - pokud váš pozemek slouží jako jediná přístupová cesta k sousednímu domu, toto právo přechází na všechny budoucí majitele obou pozemků.
Nejčastější pozemkové služebnosti zahrnují:
Osobní služebnosti, na rozdíl od pozemkových, nejsou vázány na nemovitost, ale na konkrétní osobu. Typicky vznikají v situacích, kdy si někdo potřebuje zajistit právo užívání bytu, zahrady nebo jiné části nemovitosti. Nejčastější příklad? Darování domu rodičům za podmínky, že si ponechají právo doživotního bydlení. Tento typ břemene zaniká obvykle smrtí oprávněné osoby.
Osobní služebnosti zahrnují například:
Reálná břemena jdou o krok dál. Zavazují vlastníka nemovitosti k tomu, aby něco aktivně vykonával nebo poskytoval - například část úrody, přístup k vodnímu zdroji nebo technickou podporu. Tato břemena mohou být výrazně náročnější na správu, protože vyžadují pravidelnou činnost a často jsou vázána smluvními sankcemi. Typickým příkladem reálného břemene je povinnost umožnit přístup k infrastruktuře.
Věcná břemena, ať už ve formě služebností či reálných břemen, nevznikají automaticky. Založení každého věcného břemene vyžaduje formální právní úkony, které musí být správně provedeny a zapsány do katastru nemovitostí. Stejně tak jejich zánik není otázkou náhody - musí splňovat konkrétní zákonné podmínky.
Vznik věcných břemen je nejčastěji spojen se smlouvou mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněnou osobou. Tato smlouva musí být uzavřena v písemné formě, přesně definovat práva a povinnosti obou stran a následně být zapsána do katastru nemovitostí, aby nabyla právní účinnosti.
Kromě smlouvy může věcné břemeno vzniknout:
Nejčastějším způsobem zániku je dohoda mezi stranami, která může být uzavřena například v situaci, kdy břemeno již není potřeba. Dohoda musí být opět písemná a následně zapsaná do katastru nemovitostí.
Dalšími způsoby zániku jsou:
V procesu zřizování věcných břemen je nezbytné se vždy rozhodnout, zda je zřízení věcného břemene optimálním řešením konkrétní situace, zda nebude povinnou věc zatěžovat neúměrně, či nebude nad míru snižovat její hodnotu. Dále je nutné vyhodnotit, zda zřízením (případně odmítnutím zřízení) věcného břemene nedojde ke střetu s jinými právy.
Při zatížení nemovitých věcí musí mít uzavíraná smlouva písemnou formu. V ní obsažená ujednání musí být dostatečně určitá.
Pokud je uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene, nebo existuje věcné břemeno vzniklé ze zákona, nemůže být se stejnou osobou nebo subjektem uzavřena zároveň smlouva za stejným účelem. Smlouva o zřízení věcného břemene je sama o sobě dostatečným právním titulem k užívání služebné věci.
Návrh na zápis (vklad) je možné podat nejdříve po získání všech podkladů a uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Přílohou by měl být vždy geometrický plán, zakreslení, případně zaměření.
Vypořádáním věcných břemen se rozumí finanční plnění, které poskytne oprávněný povinnému, coby kompenzaci v důsledku omezení výkonu jeho vlastnických práv. Vypořádání lze stanovit dle dohody smluvních stran jako úplatné nebo jako bezúplatné.
Právo zapsané do veřejného seznamu se promlčí za 10 let ode dne, kdy mohlo být vykonáno poprvé. Pokud osoba povinná brání výkonu práva, promlčí se věcné břemeno, pokud oprávněná osoba neuplatní své právo do tří let.
Doporučení:
tags: #budouci #vecna #bremena #sluzebnosti