Setkáte-li se situací, kdy se na vašem pozemku nebo v blízkosti vaší nemovitosti nachází stavba ve špatném stavu, nebo její uživatel obtěžuje okolí nežádoucími vlivy, jako jsou odpadky, kouř či zápach, je možné se proti tomuto stavu bránit. Cílem je zajistit nerušené užívání vlastního majetku.
Hlavní cestou občanskoprávního řešení jsou ustanovení § 1013 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „Občanský zákoník“). Podle § 1013 odst. 1 Občanského zákoníku platí:
„Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat.“
Toto ustanovení rozlišuje mezi přímými a nepřímými imisemi. Přímé imise jsou obecně zakázány bez ohledu na míru jejich vlivu. Nepřímé imise jsou zakázány, pokud překračují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.
Proti nežádoucímu stavu se můžete bránit tzv. zápůrčí (negatorní) žalobou. Jejím výsledkem může být soudní rozhodnutí, které:
Pokud se žalovaný ani po vydání rozhodnutí nezdrží nežádoucího jednání či neodstraní příčinu imisí, lze podat návrh na exekuci nebo soudní výkon rozhodnutí.
Vždy je však doporučováno smírné řešení sousedských sporů.
Další možností nápravy nežádoucího stavu sousední stavby je podání podnětu k příslušnému stavebnímu úřadu. Relevantní jsou zde zejména ustanovení § 135 až § 137 stavebního zákona.
Rovněž se lze obrátit na Inspektorát České inspekce životního prostředí na základě § 42 Správního řádu. Tímto podáním lze dosáhnout toho, aby příslušný orgán nařídil vlastníkovi stavby její uvedení do stavu, který nebude v rozporu s platnými zákony, například se zákonem o ochraně přírody a krajiny.
Je však třeba počítat s tím, že i když úřad shledá stavbu ve špatném stavu, nemusí k nařízení invazivnějších opatření, jako je neodkladné odstranění stavby, přistoupit, pokud stavba „není dostatečně špatná“.
Situace se mění, pokud se jedná o neoprávněné vniknutí na cizí pozemek. V tomto případě je klíčové rozlišovat:
Vniknutí do obydlí jiného je klasifikováno jako trestný čin porušování domovní svobody.
Obecně platí, že lze volně vstupovat na pozemky ve vlastnictví státu, obce či jiné právnické osoby. Z tohoto práva jsou však vyloučeny:
Na pozemcích ve vlastnictví fyzických osob se právo volného průchodu obecně neuplatní, pokud nejsou specificky označeny jinak. Nicméně, pokud soukromý majitel běžný průchod turistů nereguluje a neupozorňuje na své vlastnictví, může být tolerován.
Vždy je nutné respektovat oplocené zahrady, areály továren a jakákoliv místa s informačními cedulemi typu „Soukromý pozemek, prosíme nevstupovat“.
Podle lesního zákona má každý „právo vstupovat do lesa na vlastní nebezpečí, sbírat tam pro vlastní potřebu lesní plody a suchou na zemi ležící klest“, nezávisle na tom, komu les patří. Vlastník lesa může oplotit jeho část například pro potřeby lesní školky či obory, avšak tato možnost nesmí být zneužívána.
Policie má v rámci výkonu svých pravomocí za určitých podmínek právo vstoupit na pozemek, případně otevřít zabezpečený byt či dům, pokud zajišťuje zdraví, životy nebo bezpečnost osob.
Pokud chcete zajistit svůj pozemek proti nežádoucímu pohybu cizích osob, obecně se nabízí oplocení. Jeho stavba je možná, pokud nevyžaduje zásah do země, pozemek nepřiléhá k veřejné komunikaci a nenachází se mimo památkovou zónu či zastavěné území. Vždy je však nutné, aby ochrana vlastního majetku byla přiměřená.
V posledních letech se diskutuje otázka nabytí vlastnictví nemovitostí, u nichž není vlastník identifikovatelný nebo jej nelze zjistit. Podle § 1045 odst. 2 Občanského zákoníku platí: „Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.“ Dále § 1050 odst. 2 Občanského zákoníku uvádí: „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“
Jedná se o vyvratitelnou domněnku. Tu lze vyvrátit prokázáním, že vlastník vykonával svá vlastnická práva (např. věc užíval) nebo plnil vlastnické povinnosti (např. hradil daň z nemovitosti).
Důležité: Ustanovení § 65 odst. 9 katastrálního zákona slouží pouze k evidenčním účelům a nemění hmotněprávní úpravu vzniku a zániku vlastnického práva. Stát se může stát knihovním vlastníkem, ale skutečným vlastníkem až po splnění hmotněprávních podmínek.
Institut mimořádného vydržení umožňuje nabýt vlastnictví k pozemku, který držíte alespoň 20 let, i když nemáte k dispozici mnoho dokladů o „dobré víře“. Základem je poctivá držba po stanovenou dobu.
Prokázání naléhavého právního zájmu a aktivní věcné legitimace je klíčové pro úspěch v řízení o určení vlastnického práva.
Tip: V případě pochybností o vlastnických právech k nemovitosti nebo při řešení sousedských sporů je vhodné vyhledat odbornou právní pomoc.
Pokud někdo neoprávněně užívá cizí nemovitost, musí jejímu vlastníkovi vydat bezdůvodné obohacení. Podle § 2991 odst. 2 Občanského zákoníku se obohacuje ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něj bylo plněno, co měl po právu plnit sám.
Podle § 2994 Občanského zákoníku, pokud někdo neoprávněně dal věc k užívání jinému, aniž by uživatel byl v dobré víře, má vlastník právo na náhradu bezdůvodného obohacení vůči uživateli.
Dobrá víra uživatele se posuzuje individuálně, ale v dnešní době, kdy jsou informace o vlastnictví snadno dostupné v katastru nemovitostí, bude shledána jen výjimečně.
Vlastník se může domáhat vydání bezdůvodného obohacení jak po osobě, která nemovitost neoprávněně přenechala k užívání, tak po konečném uživateli, pokud nebyl v dobré víře. Bezúhonné obohacení však nemůže získat dvakrát.
Výše bezdůvodného obohacení se odvíjí od úspory nákladů na získání práva k užívání nemovitosti (typicky nájemné), bez ohledu na to, co konečný uživatel zaplatil neoprávněnému pronajímateli nebo jaké příjmy z činnosti v nemovitosti dosáhl.
tags: #jak #docilit #opusteni #nemovitosti #neopravnenou #osobou